【张家边市场项目】 发展定位概念方案 2009-4-13 PART1项目地块价值 PART2市场环境研判 PART3概念规划方案 PART4初步经济测算 PART1项目地块价值 1. 用地条件 项目用地 东镇大道 N 2. 区位地段 项目所在区位是张家边新、老区的中间地带，也是区域核心地段； 用地目前拥有区域最大的市场——张家边市场，属本地中心消费区，地段及市场是人气的保证； 随着市场拆迁，项目人气会受一定影响，但可通过其它形式商业弥补； 从未来长期看，项目所在区位的核心地段价值不会改变。 3. 交通人流 项目面临主要干道——东镇大道，也是对本项目价值影响最大的主干道； 周边多条主要道路，公交线路集中，交通发达，为项目人流提供独特优势，大大促进本项目价值； 项目地处张家边老、新城区之间，是人流量最大的区域； 随着未来区域发展，地段交通及人流还有可继续提升空间。 4. 商业价值 地块周边云集了6、7个购物广场，壹加壹也在本地块500米范围内，形成张家边中心商圈，商圈形成聚集效应； 本项目地块为商业用地，用地性质决定了本项目具有良好的发展基础条件； 现有市场的存在为本项目商业奠定了良好的人气基础，是商业的重要发展因子； 地块所在区位商业环境及项目用地性质决定了本项目具有非常高的商业价值。 5. 人居价值 地块北片区为旧居民区，人居环境成熟但物业档次低下； 规划居住新区主要集中在东镇大道以南，众多居住小区形成新的居住片区； 地块1公里半径内，商业、医院、行政文化配套等应有尽有； 尽管项目地块以商业价值为主，但因为地段特殊，仍然具有相当高的人居价值。 6. SWOT分析 具备中心城区的地段发展价值； 区域发展客观需求新的综合性商业； 现有人气为未来发展提供保障及机会； 项目规划及招商为本项目价值实现最大化提供一定机会。 位于张家边的核心地段； 拥有极佳的交通，最多的流动人口； 周边商业气氛成熟、商业价值高； 地块沿街面较长。 项目靠北环境较差，物业档次低下，对项目形象形成不利影响； 周边居住及消费人口素质相对较低； 商业、市场、住宅物业存在明显的市场抗性； 地块规模细小，周边空间狭窄。 周边商业数量多，竞争大，且同质化严重，现有业态竞争趋向饱和； 区域人口结构决定消费力相对有限； 市场拆迁对于人流形成严重影响； 张家边居民消费层次及消费意识会对项目商业形成一定不确定性影响。 7. 综合价值提炼 通过对地块综合分析，归纳出本项目地块的价值点： 地段价值——张家边商业中心地段，新老区交汇中心； 商业价值——商业用地性质，能够最大限度发挥项目区位商圈价值； 居住价值——优越的地段、通达的交通条件是项目居住价值的保障； 规划价值——项目在商业规划方面有充分的挖掘空间，招商资源方面可以最大化彰显项目价值； 发展价值——张家边的规划发展，项目核心地段的价值不会变化。 项目综合价值的提升策略： 通过合理规划，制定最优方案，增大可售面积，最大化提升项目商业价值，减弱项目商业与住宅的抗性； 提升项目容积率及商业比例，选取合适的定位产品，提高产值。 8. 发展物业适宜性 区域商圈成熟、商业气氛浓厚，切合本地块，最适合发展物业是商业； 除商业价值外，区域住宅产品也存在相当需求空间，住宅是重要方向； 从指标平衡角度，住宅产品可有效拉大容积率，充分利用用地指标； 在项目价值提升方面，商业通过规划提升价值的空间大过住宅产品。 发展物业除了充分考虑到本项目地段及用地性质外，外在物业市场环境对项目的影响也是重要考虑因素： 从对本地块研判结果看： 本地块的商业价值远大于居住价值，商业物业是本地块发展第一选择； 其次，若住宅物业价值得到提升，商住也是项目备选方向。 购物广场：金汇、富民、中英、翡翠、金龙… 康祥路规模电信街； 港城路的壹加壹超市； 其他街道商业… 1. 主要商业分布 PART2市场环境研判【商业物业】 项目所在商圈商业多、人流量大，而本项目处于商圈的核心地段位置。 以张家边市场及东镇大道为中心，汇集了： 由此反映出： 区域消费类型齐备，以基础类消费为主 2. 区域商业特征 区域商业业态比较齐全，商业气氛浓厚 张家边区域商业比较集中，有购物商场、超市、菜市场、专业市场等，生活购物、餐饮、服装、电信消费等方面都很方便； 以商业为主体，区域其它配套也相当完善 除了商业兴盛外，张家边其他配套设施也非常齐全，医院、学校、邮政、文化广场等设施都一应俱全，不假外求； 消费人群层次整体偏低，消费力受限一定制 除本地居民外，张家边商业消费人群以周边工业园区职工为主，消费人群层次结构特征决定了商业以基础生活类消费为主，中高档次商业比例不大； 张家边是一个成熟的商业区域，各种消费类型都有所兼备，形成独立的商业消费体系；但消费方面还是以超市、服装食品等基础类消费为主。 3. 商业租金分析 4. 典型商业分析 金汇广场 金汇广场是与本项目关联最紧密、对比度最高的商业项目。 设计：该项目采取两排内外街设计，外街两层商铺形式； 业态：品牌服装、电信、餐饮、药店、珠宝等； 售价：外街均价：20000-23000元/ ㎡；内街均价：10000元/ ㎡； 租售度：首层已全部售完,二层只余1500㎡未售。目前内街有少量铺面空置未经营。