二0一一年九月二十七日

上海三盛房地产（集团）有限责任公司
二0一二年度工作任务书

一、指导思想
努力塑造颐景园品牌的美誉度；培养与建立一支具有战斗力的员工队伍，紧紧围绕集团2012年工作任务书，扎扎实实地完成2012年的各项经济指标和工作任务。

二、工作目标
（一）主要经济指标（见下表）：
经济指标（单位）
泗泾项目
宁波项目
九亭项目
宝山项目
泰晤士项目
嘉定项目
双单路项目
总计

计划开工面积（万m2）待设计完成后确定

4.46
4.46

计划竣工面积（万m2）
1.3722
待设计完成后确定

1.3722

可销面积（万m2）
1.2744
待设计完成后确定
0.17250.07046.708
8.2253

计划销售面积（万m2）
1.2744
待设计完成后确定
0.17250.07045.31
6.8273

产值（万元）
5227
5703

5227

销售收入（万元 ）
37242

2826
405
1548
432
68120
110573

房款回收（万元）
36479

4578
2139
1548
432
56350
101526

（二）开发项目工作进度目标
1、泗泾项目三标A西26栋独栋：
1、泗泾项目三标A西26栋独栋：
（1）在2011年8月31日之前，完成开工；
（2）在2012年1月8日之前，完成结构封顶；
（3）在2012年3月30日之前，达到销售节点；
（4）在2012年7月30日之前，完成全部落架；
销售节点；
（4）在2012年5月20日之前，完成第一批落架；
（5）在2012年7月30日之前，完成第二批落架；
（6）在2012年12月30日之前，完成单体竣工验收；
2、宁波沐云谷项目：
（1）在2012年3月15日之前，完成土地开发期限延期批复；
（2）在2012年6月5日之前，完成方案设计；
（3）在2012年7月5日之前，完成扩初设计；
（4）在2012年8月30日之前，取得工程规划许可证；
（5）在2012年9月15日之前，取得施工许可证；
（6）在2012年9月15日之前，完成开工。

（三）管理工作目标
1、工程管理。以成本管理为核心，以项目目标成本管理为中心，加强限额设计、招投标、合同审批管理，签证管理、后评估管理工作。以提升工程基础管理工作水准为抓手，落实在建各项目工程质量管理，重点抓已完工程的善后维修、品质提升、已完成项目决算、项目后评估工作。

2、成本管理。根据集团核定的2012年度动态成本指标进行控制。根据2012年度结算计划，完成结算上报，清理完成以往各项目的全部结算工程，并跟踪已上报结算的结算进度，协调争议问题。

3、企划销售管理。以完成全年销售指标为核心，重点是完成泗泾项目一标A段10套及三标A段西区26套别墅房源开盘促销、九亭/宝山/嘉定项目遗留物业清盘收尾等工作。同时，在销售团队打造上，强化业绩标准和业务员服务意识，打造集团最优秀的精英销售团队。

4、发展工作。通过对整体市场和土地市场的实时跟踪和判断，积极寻求发展项目，及时完成项目的决策研究报告，引进优质土地，并在2012年实现一个新拓展项目的签约、开发和销售。

5、财务管理。切实提高融资能力，开拓融资渠道，统筹调度管理各项目公司资金；加强税收筹划，合理有效降低企业税负。

6、团队建设管理。以团队建设为核心，进一步优化人力资源结构，精简高效，坚持内部培养为主与外部引进为辅的人事工作原则。要加大员工培训力度，努力打造专业化、高素质的员工队伍，继续深化人力资源管理各项基础工作，提升人力资源管理水平。

7、客户服务管理。切实加强客户服务工作的有效开展，确保客户投诉得到有效及时的处理，提升客户满意度；严格执行集团客服部下达的各类制度，并积极推进ERP的软件使用。2012年力争投诉处理办结率大于90％，及时率大于95%。

三、目标要素
（一）工程管理：工程进度、质量、安全管理工作、招投标管理工作、合同管理工作、工程资料档案管理工作。（由工程管理部负责）
（二）成本管理：目标成本管理工作、工程预结算工作、合同审查工作、签证管理工作、后评估管理工作。（由成本中心负责）
（三）企划销售管理：品牌提升、销售管理工作、企划管理工作、广告管理工作。（由销售企划部负责）
（四）发展工作：项目调研与决策分析工作、项目进展情况。（由企划部负责）
（五）财务管理：考核体系、资金管理、投资管理、预算管理、资产管理、财务档案管理、会计核算工作。（由计划财务部负责）
（六）人力资源管理：人才引进、培训开发、思想政治、人事组织、干部队伍建设、劳资管理工作、培训工作。（由办公室负责）
（七）办公行政管理：档案、文秘工作、督查工作、信息工作、文书工作、行政后勤工作、费用控制管理。（由办公室负责）
（八）客户服务管理：投诉管理、信息管理、整改管理、档案管理。（由客服部负责）
四、分项工作任务及保证措施
（一）工程管理（责任部门或责任人：工程管理部）
年度工作目标：狠抓工程进度、质量、安全文明标化管理，确保泗泾三标A西块及宁波沐云谷项目按时达到各工程节点；确保工程质量位列集团前茅，工程无渗漏；现场文明施工，无重大伤亡事故；同时进一步提升工程招标、合同管理、签证管理以及工程档案管理水平。

1、工程进度管理工作。以进度管理为核心，通过考核奖惩、动态跟踪等措施切实加快工程进度，确保完成进度节点。

1、泗泾项目三标A西26栋独栋：
在2011年8月31日之前，完成开工；
在2012年1月8日之前，完成结构封顶；
在2012年3月30日之前，达到销售节点；
在2012年7月30日之前，完成全部落架。

2、宁波沐云谷项目：
在2012年3月15日之前，完成土地开发期限延期批复；
在2012年6月5日之前，完成方案设计；
在2012年7月5日之前，完成扩初设计；
在2012年8月30日之前，取得工程规划许可证；
在2012年9月15日之前，取得施工许可证；
在2012年9月15日之前，完成开工。

（1）、工程管理以进度管理为核心和重点，分解工作任务，严格工程进度考核，通过责任到人、考核激励，调动工程人员和施工单位工作积极性。首先明确标段负责人，严格进度考核，对进度滞后的标段负责人追究责任，切实处罚；对进度提前的负责人加大奖励力度。其次严格施工合同中进度违约的约定并严格执行，对提前完工予以奖励，对工期延迟予以处罚。

（2）、根据集团确定的三标A西标段关键节点进度计划，由施工单位编制详细的施工计划须由项目承包人签字，并落实到班组，报监理、甲方审核，施工单位认真按照进度计划落实相关的材料、劳动力，做好施工组织及施工流水节拍控制；针对上海地区的天气情况及近年来劳动力短缺等特殊情况，预先编制相应的