打造滕州顶级豪宅样板 ——君悦公馆营销策划报告 2010年12月 滕州市场简析 滕州楼市，逾300万㎡蓄势待发 根据枣房管局发布1-7月份全市房地产统计报告，数据显示1——7月份滕州市房地产开发完成投资12.2亿元。滕州1-7月份房地产开发新开工面积226.94万平方米，加之7-10月近期及待开发的开发量，预计总计已逾300万平方米。 1—7月份，滕州新建住宅商品房销售30.94万平方米，其中住宅面积28.46万平方米。经过金九银十的冲刺，截止10月份，预计滕州新建住宅商品房销售约50万平米，全年销售接近07年水平80万方左右。 2008年全市商品房销售面积为64.32万㎡，2007年销售面积82.79万㎡。以此销售速度综合值计算，目前滕州开发量就足够消化逾3年半，开发量与销售量形成3倍多的差距，滕州楼市逐渐呈现出供略大于求的局面。 竞争的加剧，将引领滕州进入品质开发时代，以品质取人！ 滕州发展中心北移 继滕州市委市政府、汽车总站搬迁到北辛路后，2009十一运让滕州体育中心再次崛起于滕州北辛路，滕州整体发展往北部的大局再次丰满丰盈。 93万平米上海花园、60万平米伦达国贸城、20万平米翠湖天地、15万平米杏滕国际、15万平米华腾小区等大盘云集北部，将滕州房地产市场的重心移向了北部。 政府的规划和配套的完善是一个区域的发展之本 京沪高铁站，滕州东部新的飞跃 随着京沪高速铁路滕州东站的建设和滕州火车站动车组的即将开通，滕州将和江苏昆山市一起成为全国同时拥有高速铁路列车、动车组、普通列车停靠站的县级城市。这将进一步增强滕州市的综合交通运输能力和经济辐射带动能力，有效推动滕州城市的东扩，对于接轨济南都市经济圈、加快滕州在鲁南经济带中的崛起，如引擎般将起到巨大的带动作用。 西班牙庄园、汇龙领秀城、汇龙康城、滨江国际花园、阳光丽景、浦东花园、凤凰苑、樱花苑、阳光城等项目先后在东部崛起，随着高铁站开通临近，东部也势必将形成一个热点开发区域！ 高铁站，不仅见证滕州在山东的重要发展位置，更让宜居城市的魅力凸显！ 滕州发展示意图 以市府、体育中心为 原点的北部区域 以高铁站为 引擎的东部 产品、配套、规划是核心竞争力 西班牙庄园一期均价3850元/㎡，二期预计均价破4000元 滨江国际花园三期均价3800元㎡ 问天广场写字楼4300元/㎡ 住房3900元/㎡ 翠湖天地预计花园洋房4200，多层4000，小高层3900 爱家豪庭18层4035元，10层4350/㎡ 清河湾3900元/㎡ 小 结滕州整体房地产开发处于供大于求的状态，主管部门监管一定程度没按国家政策执行，行业发展有待完善；城市整体是以东北方向为发展重心，整体的推进滕州发展；房价分布不以地段论英雄，核心价值在内外配套和产品本身的价值，以及概念引导等。作为鲁南明星城的滕州，城市发展日趋成熟，潜力巨大；城市发展良机，就是房地产发展的良机，滕州房地产将在发展中成熟，购房者将更理性，房价将在当前程度上稳起来！市场的成熟，唯有真正品质化打造的项目才能得到更多购房者的青睐；品质化打造必将成为市场的开发主流！ 第二部分：项目研究 地块基本属性 周边配套分析 项目价值体系 项目基本属性——基本概况 292亩 总占地面积：1562.6㎡ 总建筑面积：27698.6㎡ 容积率:5.65 绿化率: 32% 住宅建筑面积： 大公馆：13069.7㎡ 公寓：10068.9㎡ 商业建筑面积：4560㎡ 停车位： 地上：130个 项目基本属性——地段、区位优势 292亩 传统市区 东部活力区 本案位于府前东路中段，快速连接塔寺路和龙泉路城市主干道，属于传统市区连接东部活力区的重要连接段，随着城市东北大发展，本区域将成为中心区域； 项目地对面即享誉滕州市场的滨江花园、往南则是板块后起之秀远航第一国际、阳光丽景等，居住氛围浓郁，板块成熟。 同时，鲁南唯一滨江五星级饭店、远航国际临江新项目（商住综合体)的迅速崛起，将有力的提升板块档次。（同时也形成直面竞争） 项目地为小邾国旧城池、咫尺荆河，临近墨子纪念馆、名胜龙泉宝塔，人文底蕴深厚，气息浓郁。 外部配套15分钟生活圈内，集中性商业欠缺 休闲：龙泉广场、荆河岸、墨子纪念馆等 学校：滕东中学、龙泉小学、龙泉中心中学、荆河小学、一中、二中等 医疗：工人医院、中医医院 商业购物以及金融服务等欠缺，本案商场将弥补一部分，名士豪庭、远航国际商业部分同时也将完善（同时形成直面竞争关系） 项目优势 1、距滕州市中心近、交通便利、空气清新、风景秀丽、远离喧嚣与污染； 2、紧邻荆河，龙泉广场，墨子故地。 3、地处小邾国城池，自古藏风聚侯之地，升值潜力巨大； 4、本项目所处地域属政府新兴开发地段，各项城市配套日趋完善均可满足项目需求，将是 滕州市新的居住中心。 5、小区大宅户型属滕州市场唯一产品，独一无二的特性； 6、小区智能化监控系统； 7、产品、建材、物业管理、后期服务的绝对优势，体现尊贵身份。 8、负氧离子新风系统及垃圾自动处理系统 9、三层立体车库停车系统。 10、主人独立专属电梯，保姆专用通道。 11、英国皇家式物管服务。 12、准现房。 价值体系 区位价值—地段 NO1.滕州龙泉广场 NO2.滕州墨子故地 NO3.小邾国城池内 NO4.府前路_新区与老区的交通要道 聚合价值_尊崇 NO1.打造滕州上层生活圈层 NO2.开启名门大宅奢享生活 NO3.尊贵身份的体现象征！ 产品价值_高端 NO1.800㎡顶级平层豪宅 NO2.3.6米高度与空间 NO3.独立专属电梯 NO4.高科技产品