高新区陈家坪地块项目定位报告 谨呈：贵州金源华府置业有限公司 策划营销二部2013.08. 20 金源华府商业初步定位策划思路 重庆 博言堂 政府重点招商引资项目 位于未来区域都市核心商圈 区域领先的大型城市综合体 首个高端大型电梯洋房小区 超过18万方的商业体量 毗邻新政府大楼，未来商政中心 产业园区，知名企业云集 紧连杭瑞高速公路出入口，交通便利 我们就在这样的背景下 演绎金源华府 引言 重庆·博言堂 ——保证项目实现经济效益，降低市场风险！ ——18万㎡商业精准的定位，商业价值的最大化！ 这也是我们招商定位所必须要达到的目标！ ——树立金沙第一商圈的标杆地位，实现快速销售！ 我们合作的目的 重庆·博言堂 首先，了解我们的开发目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 我们的目标 通过本项目的商业开发提升项目整体品质和综合配套优势，实现商业和住宅产品的快速销售； 打造区域新商圈的首席商业综合体，抢占先机树立商业标杆地位，引领区域商业消费市场，提升价值空间。 重庆·博言堂 其次，梳理项目的限制性条件 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 目前区域商业全部集中在老城区，商业格局混乱，商业形式落伍，空置面积较大；新城处于待开发阶段，商业氛围不成熟 总建筑体量:63万方 商业体量：约18万方 商业仅持有主力店，销售总量多，压力较大 项目规划商业为围合式布局，体量分散，沿街线过长，交通动线复杂 区域商业市场尚处于起步阶段，缺乏商业氛围 建筑规模及商业体量大 自持商业比例小 商业体量分散 重庆·博言堂 基于此，我们必须明确招商定位所需解决的核心问题 核心问题1，如何打造整体市场定位，商业业态如何划分； 核心问题4，商业规划方向设计建议 核心问题2，整体商业分期开发战略建议； 核心问题3，商业主力店招商策略； 项目招商策划定位大纲 市场定位问题 商业设计问题 主力店招商问题 ☆区位特征 ☆项目特征 ☆客群定位 ☆市场定位 ☆业态规划 整体发展战略 ☆总体战略 ☆各期功能区隔 ☆发展竞争策略 ☆总体设计建议 ☆风格设计建议 ☆建筑设计建议 ☆配置建议 ☆广告位建议 ☆四大招商策略 1、直客招商 2、政策吸引 3、统一开业 4、联盟招商 ☆三站招商执行建议 1、一战执行 2、二战执行 3、三站执行 重庆·博言堂 核心问题1：如何打造整体市场定位，商业业态如何划分？ 商业业态划分 项目特征 客群定位 区域特征 整体市场定位 寻求解决之道 重庆·博言堂 区域特征 地处大西南腹心，位于“成都一昆明一长沙”形成的“经济黄金三角”及“贵阳一遵义一毕节”形成的“发展黄金三角”几何中心地带。 城市简介 关键词：大西南“发展黄金三角”几何中心地带，辐射力强；贵州省经济强县，消费力强，发展潜力大。 金沙县城规划建成区面积约6.5平方公里，常驻人口约18万人，现状居住用地470公顷，人均达35平方米。城区规划总用地面积111.81平方公里，规划人口30万人，城市新区中心城区建设用地面积约7.7平方公里。目前长住人口18万人，流动人口约3万人，县城目前总人口达21万余人。 重庆·博言堂 区域特征 城市空间发展策略“北拓、东延、南控、 西保” 城市功能结构规划为“一心、两组团、五片区” 城市规划 关键词：项目片区规划为商、政、文体中心，居住功能区，未来公建、教育配套完善，环境优越。 农里—开化片区：建设用地规模13.7平方公里。农里片区围绕箐河公共绿廊打造城市行政办公、商务金融、文体娱乐和旅游服务核心区、建设城市综合住宅区、教育中心、商业中心和公路交通枢纽；开化片区以居住功能为主，建设中高等教育基础和配套组团级公共服务设施。 重庆·博言堂 区域特征 金沙县城新城区和产业园区市政主干道为 “四横六纵一环线” 城市交通 关键词：多条公交线路，交通便捷，与杭瑞高速路互通。 金沙县城新城区和产业园区市政主干道为 “四横六纵一环线”，保障城市对外交通和组团间快速便捷的交通联系其中2、7、12号道路为双向六车道，7号路在城市核心区为八车道，7号道路与杭端高速公路互通立交相连;1、3、8号道路为双向四车道;4号路及环线为20米车道。 重庆·博言堂 区域特征 金沙产业园规划区范围约32.4平方公里，其中规划建设用地面积约16.46平方公里，规划为“一心、两带、五片区”的空间结构 产业园区 关键词：以煤矿制造业、电子产业、服务业等为依托，多家知名企业入驻，产业园日益发展，带来巨大的商业消费市场。 南部片区：发展以煤矿机电设备生产为主的装备制造产业。 北部新区：由综合配套服务区、食品加工区、高新技术产业区及有机食品工业区构成。 目前，已有20个建设项目落户园区，总投资626767万元，已开工项目10个，总投资185519万元。 重庆·博言堂 区域特征 由于新城还处于开发初始阶段，所以目前金沙县商业全部集中在老城区。其分布特点是以中华路和长安街呈十字形分布加上治贯城河的滨河路和环城路穿插环绕而成。 现有商业呈现供需市场不平衡、商业规划混乱、无序竞争、业态原始档次低等特点。 商业环境 全县生产总值及人均支配收入位于全省前列 现有商业集中在老城区，格局混乱，业态档次低 关键词：区域市场有较好的经济基础和消费力，但商业发展水平较为落后，现有商业的业态、档次、形式均偏离，市场发展空间较大。 重庆·博言堂