新疆喀什市曙光国际项目商业市场分析及初步定位建议 此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 美格行商业地产顾问机构 2010年10月5日 Page 2 项目分阶段工作内容 2010/ 09/17 2010/ 10/5 2010/ 10/25 截至施工图定稿 第一阶段 第二阶段 第三阶段 工作 项目 工作 任务 工作 成果 市场调研与初步定位 定位与规划 建筑设计顾问 宏观经济背景 喀什存量商业市场调研 喀什增量商业及销售市场调研 项目自身基础条件 商家访谈 项目初步定位建议 《市场分析与初步定位报告》 《定位与规划发展建议》 《建筑规划建议》 项目商业定位与论证 项目建筑规划设计建议 项目商业可行性分析 业态布局建议 项目经济测算 人（车）流动线组织建议 铺位划分建议 产品设计建议 室内外装潢设计建议 协助甲方与建筑设计单位的沟通 Page 3 地块基础指标 Page 4 宏观经济背景 Section 1 Page 5 宏观经济背景 Section 1 喀什地区概况 经济运行情况分析 喀什商品房销售情况 国家房地产政策分析 Page 6 1.1 喀什地区概况 喀什，属于中国的西大门，处新疆的西南部，国土面积16.2平方公里，是古丝绸之路重镇，古代西域政治、经济、文化、艺术、宗教等的中心； 喀什边境线全长888公里，周边与吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、阿富汗、印度等八个国家接壤或比邻，境内有五个国家一类口岸，可达中亚、西亚、南亚，并处在这一弧形经济圈较中心位置，可谓“五口通八国，一路连欧洲”，是重要的经济走廊，具有重要战略地位； 喀什交通便利，四通八达，形成了完善的铁-陆-空交通运输网络。 Section 1 喀什作为南疆西部中心城市，地理位置得天独厚，自古就是商贸重镇。 Page 7 1.1 喀什地区概况 喀什经济特区诞生 特区之“特别之处” 作为特区，喀什可享受产业、税收、金融、土地、外贸等特殊扶持政策，依托沿海内地及乌鲁木齐-昌吉、天山北坡、天山南麓经济带先进生产力要素，辐射全疆，面向中亚南亚西亚，广泛集聚优势，加快超常规发展。把喀什建设成向西出口加工基地和商品中转集散地，进口能源和稀缺矿产资源的国际大通道，走出去开发能源资源和开拓国际市场的新欧亚大陆桥; 特区经济以发展工业为主、实行工贸结合，并相应发展旅游、房地产、金融、饮食服务等第三产业； 喀什对口援助的省市为：北京、广东、江苏、上海、山东、浙江、辽宁、河南、河北。 规划十大产业基地：“中国西部纺织工业基地”、“新疆南部大型冶金工业基地”、“中国重要的石油化工基地”、“西部特色农副产品深加工基地”、“出口商品加工制造业基地”、“国际清真食品生产工业基地”、“建材工业基地”、“高新技术产业基地”、“商贸物流基地”、“国际旅游目的地” Section 1 2010年5月中旬中央批准设立“中国-喀什经济特区”。中央决定举全国之力建设新疆，设立喀什经济特区，率先在新疆进行资源税费改革。5年后将实现全区人均GDP达全国平均水平的目标。 特区的设立，为实现喀什地区的跨越式发展具有重要战略意义，助推房地产进入快速发展通道。 Page 8 1.2 喀什经济运行情况 2005年—2009年，喀什地区GDP平均增长率为22.2%，城镇化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段； 2009年喀什地区三次产业结构比为37：29：34，其中第三产业增长率为17.5%，发展迅猛；目前喀什第三产业占比已超过30%，相应房地产产品结构更多元化，市场不断活跃。 Section 1 经济保持稳定、快速的增长，整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持。 上述数据来源于政府统计信息网 Page 9 1.2 喀什经济运行情况 近几年，喀什地区固定资产投资处于高增长阶段，平均增长率超过32%，2010年1-9月份相比09年同期增长超过55%； 喀什房地产投资在2005年和2007年出现了井喷式增长，受经济危机大势的影响，从2008年则开始回归理性，增长率出现一定的回落；但2010年房地产投资又开始了迅猛的增长势头。 Section 1 上述数据来源于政府统计信息网 喀什固定资产投资额连年走高，房地产投资基数低但发展快。 Page 10 社会消费品零售总额多年呈现快速上涨，2008年达到24.5%的高增长率，2010年前9个月，喀什社会消费品零售总额仍保持在18%的高位增长； 人均可支配收入逐年增长，2009年达10957元，比上年增长5.6%，居民消费水平进一步提高。 Section 1 1.2 喀什经济运行情况 上述数据来源于政府统计信息网 喀什消费市场整体表现良好，人均可支配收入逐年增长，市场持续升温。 Page 11 1.3 喀什商品房销售情况 2006年至2008年喀什商品房销售面积稳步高速增长，在09年出现短暂回落之后，到2010年又恢复高速增长； 同样，喀什商品房销售额持续快速增长，特别是在2010年由于喀什被设为经济特区，商品房销售面积和价格双方走高，带来商品房销售额的全面攀升。 Section 1 上述数据来源于政府统计信息网 喀什商品房销售市场呈现持续、快速发展势头。 Page 12 1.4 国家房地产政策分析 Section 1 Page 13 1.4 国家房地产政策分析 Section 1 一、出台背景： ●楼市出现新情况——9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小；成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一； ●“新国十条”调控政策执行有所松动； ●国内外经济形式复杂，资产价格存在上涨压力。 二、政策要点： ●此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整； ●更强调新“国十条”政策的贯彻和落实，调控更严厉。 三、市场影响： ●将一定程度上减少住房投资与投机行为，抑制改善性住房需求，使购房者更趋理性；中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加； ●房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境 ；新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降。 9月新政策解读