工程开工前准备工作 史后强 2013年3月 日 目 录 一、土地证批复之前的工作 二、工程开工前的手续办理工作 三、开工前施工现场的准备工作 一、土地证批复之前的工作 一、根据政府发布的有关政策性文件，结合公司自身的实际情况，组织项目调研，适时介入新的开发项目； 4现代服务业发展意见（胶南市）.doc 2011037（城中村和城市片区改造融资意 见）.doc 鑫都汇项目；黄海学院南工业片区项目；杨七岭项目；琅琊度假区项目；灵山卫古城项目等 一、土地证批复之前的工作 二、进行项目的投资分析，估算投资回报收益率，报集团董事会审核； 黄海学院项目测算09.6.15(回购）.xls 黄海学院南地块收益测算09.6.9(回购含配套费).xls 黄海学院南地块收益测算09.6.15(回不含配套费).xls 三、签订合作开发框架协议，根据片区的整体规划情况，选择建筑设计公司进行项目的概念性规划设计，选择合适的机会逐级报市政府主管部门领导审查； 一、土地证批复之前的工作 三、签订合作开发框架协议，根据片区的整体规划情况，选择建筑设计公司进行项目的概念性规划设计，选择合适的机会逐级报市政府主管部门领导审查； 黄海学院南片区合作开发协议（最新）.doc 窝洛子村村居改造协议.doc 张家庄片区村居改造协议.doc 窝洛子项目 灵山卫古城项目 月亮湾C地块 康大商学院 杨七岭度假社区 一、土地证批复之前的工作 四、办理土地上市前的准备工作 ⑴注册公司； ⑵拆迁补偿评估及补偿协议的签订（政府）； ⑶原工业土证的收回（国土局）及拆迁补偿费的支付； ⑷土地批次的办理（鑫都汇27亩）国土发函给规划局，规划局根据规划出具项目建设规划条件； ⑸国土局写报告报市政府申请土地上市，批复后网上公示土地上市信息； ⑹签订土地成交确认书。 一、土地证批复之前的工作 五、通过招拍挂获得项目的土地使用权，与国土局签订土地出让协议，取得土地使用证（商业40年，住宅70年） ⑴、与国土局签订土地出让协议； ⑵、缴纳土地出让金、土地契税、土地转让税费、土地登记费等各种税费； ⑶、领取土地使用证 二、工程开工前的手续办理工作 一、《土地证》的办理 二、《建设用地规划许可证》的办理； ⑴、 用地申请（附平面示意图一份，图中应标明用地尺寸、相邻单位名称、道路名称）； ⑵主管部门意见； ⑶、 可行性研究报告； ⑷、 国土资源局《建设用地预审报告表》； ⑸、 有测绘资质单位测绘的地形图（规划技术服务中心盖章） 二、工程开工前的手续办理工作 三、《建设工程规划许可证》的办理； 建设用地许可证 ；城市绿化工程规划许可证；审批通过的工程项目规划效果图；全套的建筑施工图；建筑设计防火审批意见书 ；项目勘测定界图（规划技术服务中心盖章）等资料； 二、工程开工前的手续办理工作 四、《建设工程施工许可证》的办理； 1.施工许可证申请表；2发展改革局批文；3建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；4建设工程施工图设计文件审查备案通知书 ；5监理中标通知书、监理合同；6施工中标通知书、施工合同；7土地使用证；8建筑工程质量监督书；9建筑工程安全报监书；10消防审核意见书；11避雷设施检测表；12建筑劳务团体计划生育协议书；13项目经理、关键岗位人员、特种作业人员上岗证书；14建筑工程劳务监督登记表；15基础设施配套费、保障金、墙改节能费、定额测定费、担保金交费单据复印件；工16程到位资金银行证明；17外地房地产、施工企业税务登记备案证明；18人防易地建设交费意见书；19民用建筑节能设计审查备案登记表；20抗震设防要求核准书。 二、工程开工前的手续办理工作 五、《房屋预售许可证》的办理（自持项目除外） 1、现场施工达到办理预售许可证的条件； 2、土地证、规划许可证、建筑工程施工许可证； 3、商品房预售申请； 4、开发企业的营业执照和资质证书； 5、商品房预售方案； 6、房管中心提供的商品房面积测绘表 三、开工前施工现场的准备工作 1、建设单位提供现场“七通一平”且具备总包施工单位进场的条件； 2、总包单位进场后施工现场临建设施施工； 3、建设单位、监理单位、总包单位现场管理机构的建立； 4、项目开工建设所必须的“人、机、物、法、环”的准备 三、开工前施工现场的准备工作 1、“七通一平” 所谓七通一平：即在总承包施工单位进场开始施工前，由建设单位负责完成项目施工现场必须达到的工程建设所具备的必要条件：主要包括：给水通、电力通、道路通、通讯通、排水通、热力通、燃气通，场地平整；七通一平完成，建设局才同意开工建设，实际操作中至少要完成“三通一平”，即（给）水、电（力）、（道）路通和场地平整。 三、开工前施工现场的准备工作 2、施工现场临设施工： 施工场区的总平面布置： 要求必须科学合理，结合工程项目所处的位置，根据建设单位、设计单位、勘察测绘单位提供的原始资料（工期要求、开工计划；拟建建筑物的总平面几何尺寸、基坑开挖深度、基础施工形式、与周边原有建筑物的关等系；项目现场施工条件、地形、地质勘查报告、），由总包单位进行绘制：主要包括：①拟建建筑的位置，平面轮廓；②施工用机械设备的位置； ③塔式起重机回转半径；④施工运输道路、临时供水、排水管线、消防设施；⑤临时供电线路及变配电设施位置； ⑥ 施工临时设施位置； ⑦ 物料堆放位置与绿化区域位置； ⑧ 围墙与入口位置。 三、开工前施工现场的准备工作 ⑴施工主入口大门及车辆冲刷设施：施工现场应设置金属大门，建筑面积在1万平方米以上的，宜使用电动门，门头应设置企业标志 ，大门尺寸为8m*5m 三、开工前施工现场的准备工作 ⑵施工场区标准化围挡：据青岛市2011年关于加强建筑施工现场彩色喷塑钢板围挡墙使用管理的通知要求，所有项目统一使用工具式彩色喷塑钢板围挡墙，主要由墙板、钢柱和墙体基础三部分组成，形成连续围挡墙 墙板：钢板厚度不得小于0.8mm，高度为2m，每块钢板的宽度为0.40m,墙板背面用Φ48×3.5mm钢管、专用卡扣连接； 钢柱：截面为100mm×100mm×3mm方管钢，高度为2.03m ，钢柱底板采用厚度不小于5mm、240mm×240mm钢板，在钢柱顶部下约0.6m处加设40mm×40mm×3mm角钢斜撑，钢柱底板四角与斜撑底部应采用膨胀螺栓与预埋混凝土柱基础连接固定，混凝土柱基础埋地深度不应小于0.4m ； 墙体基础：围挡墙必须设置基础，基础高度不低于0.2m，宽度不小于0.24m, 砌筑砂浆必须满足规范要求，严禁使用粘土、杂土砌筑。