目录：
一、项目介绍 二、项目可辐射范围 三、范围内商圈分布 四、范围内消费者分析 五、周边租金调研 六、原方案分析 七、建议修改方案
项目基本技术指标
建筑面积57451平方米 其中:地上建面:32640平方米 地下建面:24811平方米 容积率：1.8 建筑覆盖率：45% 停车位：规划200个 层数：6层（由建筑由地上4层，局部5层,地下一层组成）
本项目体量总计约5.7万平方米，共6层，共规划机动车停车位200个
项目介绍：
项目周边分析
本项目属江苏苏州工业园娄葑镇南区中心位置，周边密集分布成片居住小区，紧邻独墅湖大道快速路，但由于快速路的阻隔，东南部、西南部居民可达性较高；
本 案
快速通道
利多：
周边小区林立，为项目提供了大量的固定消费群体； 项目周边缺少集购物休闲为一体的商业中心，项目未来的商机无限； 现有商业分布零散，缺乏商业亮点，商业水平参差不齐；
利空：
周边小区虽多，但多以动迁小区、在建小区为主，消费层次较低； 独墅湖快速通道以及星港街快速路，会阻断一定的消费群体； 距离娄葑镇成熟商业中心较近，存在一定的竞争环境；
项目消费群体分析
核心商圈范围
以项目为中心，方圆2公里内已入住小区40，近10万人左右消费群体，；
东南区、西南区以中高端社区为主
东北区、西北区以老社区为主
消费者分析
消费者分析
消费者分析
目前周边尚未成熟，随着市场的逐步完善，2013年后核心商圈人口将加快增长；
核心商圈2012-2014年人口变化 单位：万
综合以上调查显示：项目消费群体主要分布在，独墅湖大道以南，并且消费群体较为优质，并随着时间推移将逐步增加；项目对独墅湖大道以南有一定影响，但相对南部区域竞争较为明显；
项目周边商圈分布：
商圈示意图
娄葑商业中心
湖岸 名家 社区 商业
由图所示，项目北部区域——娄葑镇商业中心商业成熟，距离项目相对较近； 项目南部区域商业分布短缺，多以社区商业为主； 现有商业分布零散，规模较小，无法形成集中商业圈； 总结：综上所述独墅湖大道以南区域缺少集吃、喝、玩、乐、购物等为一体的商业集中地带；
原方案
菜场2567
零售 372+123+338+120
美食广场1802
超市1458
业态定位：
负一层冰淇淋、甜品121
西式快餐300
港式茶餐厅315
品牌零售190
品牌零售207
面包房141
中西式快餐224
3C数码234
甜品34
品牌零售160
零售101
品牌零售275
品牌零售167
银行219
通信146
零售 140
零售65
零售270
零售115
一层主题餐饮1015
家庭餐饮734
家庭餐饮
特色餐饮372
特色餐饮450
西餐472
零售180
零售255
42零售241
零售393
零售175
零售137
零售152
零售116
零售165
零售146
零售127
零售140
二层
特色餐饮360
KTV1600
游艺407
游艺420
儿童零售320
儿童零售290
零售340
儿童零售235
儿童娱乐306
儿童早教166
培训366
家居零售322
三层
幸福蓝海影院2871
特色餐饮556
文体中心545
SPA339
瑜伽馆220
足浴296
四层
餐饮850
2014-11-17
原方案的定位在业态的选择以及层次上，符合区域市场内的需求，也填补 了市场内的空缺，并且业态丰富，充分体现了“一站式”购物的理念及特点， 但我司经过仔细的研究认为有以下几点，还需在此基础上改进：
1、从空间上来看，浪费的空间较多，导致得房率下降，可租赁面积减少； 2、动线上局部区域不明显，会导致后期在运营时，人流不够集中，存在一 定的死角； 3、业态之间缺乏互动，层与层之间缺少过度区域； 4、业态虽然比较丰富，但缺少一定的亮点，不足以达到让消费者耳目一新的效果；
建议修改方案
负一层
超市+生鲜冰淇淋、甜品121
西式快餐300
港式茶餐厅315
品牌零售190
品牌零售207
面包房141
中西式快餐224
3C数码234
甜品34
品牌零售160
零售101
品牌零售275
品牌零售167
银行219
通信146
零售 140
零售65
零售270
零售115
一层主题餐饮1015
家庭餐饮734
家庭餐饮
特色餐饮372
特色餐饮450
西餐472
零售180
零售255
42零售241
零售393
零售175
零售137
零售152
零售116
零售165
零售146
零售127
零售140
二层
特色餐饮360
KTV1600
游艺407
游艺420
儿童零售320
儿童零售290
零售340
儿童零售235
儿童娱乐306
儿童早教166
培训366
家居零售322
三层
幸福蓝海影院2871
特色餐饮556
文体中心545
SPA339
瑜伽馆220
足浴296
四层
餐饮850
经过将所有租户租金水平汇总后测算出本项目开业第一年的租金总收益为2117万元（不含物管费用、ATM、广告收入等收入）。

各楼层租金收入汇总表
年租金收益：2117万元/年
备注：此处租金按可租赁建筑面积计算
租金收益测算一：
第一年租金，按70%的出租率计，租金总收益约2433-3726万； 第二年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3290-5034万； 第三年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3454-5274万； 第四年租金，按95%的出租率计，租金增幅10%，租金总收益约4008-6131万； 第五年租金，按100%的出租率计，租金增幅10%，租金总收益约4647-7013万；