附件一 （世邦魏理仕提供的服务内容）
项目顾问服务内容
项目情况分析
项目地块自身的条件、发展商的开发实力和对项目的发展预期都将影响到项目发展的方向。因此在第一阶段顾问服务之初，我们有必要对相关的基本情况进行分析，以为项目的发展方向提供判断的基础。此部分分析将包括：
项目所在地段
项目基地条件
项目规划控制指标
发展商背景及对本项目的预期
通过以上研究可以：
对项目的基本背景进行梳理以明确项目发展的基础和平台
对项目发展具有较大影响的既定因素加以甄别以为随后的项目定位及详细发展策略指定趋势

2、区域市场分析
世邦魏理仕有必要针对项目所在区域情况和未来的发展规划进行详细的分析，包括：
区域市场概况
项目所在商圈特点分析
项目周边交通、人流动线分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）
项目周边已有及潜在的相关设施调查，包括：
住宅（位置、户数、售价、入住率）
商场（位置、规模、租金水平、入住率、业态分布、主要入住品牌、经营情况等）
酒店（位置、档次、房间数、入住率等）
写字楼（位置、档次、主要入住企业、空置率等）
公园（位置、规模、特点、游客量等）
车站（位置、类型、吞吐量等）
工厂（位置、类型、职工人数、经营状况等）
旅游景点（位置、特点、年游客量、游客来源结构等）
其他主要设施
区域未来发展方向和趋势
区域未来政策环境
区域未来用地规划及时间节点
区域未来交通规划及时间节点
项目在区域的空间和机会
通过以上研究可以：
对本项目及其周边地区的当前格局进行识别
对区域环境尤其是交通状况进行论述，并就目前周边各种房地产物业所带来的影响进行分析
判断周边人群对项目的支撑情况
3、竞争市场分析
对区域内潜在竞争项目（包括已建、在建及规划中的竞争项目）进行分析，包括：
项目规模（GFA 、楼层、形态）
项目发展概念
项目地理位置
项目市场定位
项目消费者分析（已上市项目）
项目特点
项目上市时间
项目空置率
项目租金水平
项目在市场上的竞争力评价，分析其优势及不足
世邦魏理仕还将重点研究本案附近的各相关类型物业，以确定其与本案项目中拟开发物业的竞争程度。对于本案项目的优势、劣势、机遇以及挑战将被总结。

通过以上研究可以：
由差异化竞争的角度出发建议本案项目方案，使本案项目处于更加有利的竞争地位。

4、 消费者研究（样本量：300 个其中本商圈研究样本不低于150份）
将项目未来可能覆盖的消费者分为核心商圈消费者、辐射商圈消费者和特殊消费人群（如果存在）三部分来进行研究，了解各个圈层消费人群的体量、分布状况，研究各个圈层人群对项目有效支撑的可能性以及他们消费的特点，分析内容包括消费人群的数量、人口构成、交通工具、消费水平、消费偏好以及其他因素，确定项目的目标消费群体的范围和特征。包括：
消费者的数量
消费者的分布
消费群体与项目之间的关系
选择的消费区域
消费的类别
消费地点
品牌偏好
消费频次
消费金额及构成
使用的交通工具
对区域的评价
对项目的评价
区域对消费的满足程度
个人及特征：年龄、职业、收入水平
家庭特征：家庭结构、家庭收入水平该部分研究分析均将包括以下方面：
现有人口特征
现在及未来有效消费人口状况（包括总体规模及结构）
现有人口消费特征
商业饱和状态及市场空间
商业市场空间及发展态势
通过以上研究可以：
确定项目辐射范围
区域目标消费群体体量和特征，对项目未来商业的支撑状况
从需求的角度了解区域商业的空间和机会
从需求的角度分析目标项目未来业态和品牌的组合
5、零售商家研究（样本量：30 个）
本部分将对知名零售商家或者加盟商进行深度的分析，除了了解知名品牌对本区域和本项目的认知以及他们入住的意愿外，还将充分了解各种业态和代表品牌在目前经营状况、发展计划、物业要求等方面的需求和特点。针对本部分工作世邦魏理仕将利用广泛零售商资源，结合项目自身需求，对价值商家进行有针对性的研究，并将通过对知名品牌相关人员进行访谈以及借助世邦魏理仕资深招商人员深度分析来了解:
商家背景
目前店铺分布情况及经营状况
未来发展计划
店铺大小/楼层/开间/进深选择
可承受租金
人流量要求
交通可达性要求
对辐射商圈人口的要求
对辐射人群收入档次的要求
对每月基础营业额的最低要求
对装修的要求
对物业管理的要求
对整体商业主题的要求
对内部动线及人流导向的要求
对本项目的看法
入驻本项目的可能性
入驻本项目希望达到的物业条件
入驻本项目需要克服的主要障碍
通过以上研究可以：
为后期招商提供工作方向
为业态组合以及业态布局规划提供指导性意见
从商家需求角度预测项目未来市场状况
预测项目未来租赁状况
为未来租赁策略及租金价格制定提供参考
6、项目定位结论
在以上市场研究和分析的基础上，可以得出项目的定位结论，包括：
项目在区域市场中的市场姿态及定位
项目差异化特点的提炼及项目定位
业态组合建议
业态布局规划建议
品牌组合方案
租金水平设定
7、财务分析
在考虑下列因素的基础上，世邦魏理仕将对项目进行财务分析，这将包括10年的净现金流分析，净现值分析，内部收益率分析及成本回报率分析。

租金
建筑成本
土地成本（由开发商提供）
其它项目开发成本（由开发商提供）
项目开发周期
8、租赁策略
在招商工作开始实施前，将充分了解发展商对项目的开业预期，以既往的购物中心招商惯例为参考，并结合工程施工进度，制定详细的租赁策略建议。内容包括：
项目开业时间预定
以预定开业时间为目标的招商阶段划分
各个招商阶段的主要招商目标
各个招商阶段的招商完成率
各个招商阶段的具体招商措施
针对各个业态的招商顺序安排
针对主力店、次主力店的招商顺序安排
针对各铺位单元的招商顺序安排

9、市场推广策略
配合招商工作的开展，结合项目定位，制定详细的市场推广策略。内容包括：
市场推广目标的设定
市场推广时间节点计划
主要的市场推广渠道
主要的营销事件
市场推广费用预算
协助发展商甄选广告公司、公关公司及其它推广媒介
世邦魏理仕应定期与发展商团队进行研讨，并为项目的设计提供客观、专业的参考意见，使项目拥有差异化特点，并具备一定的市场优势，亦能充分满足消费者及经营商家的需求。

（上述是世邦魏理仕提供的服务内容，从内容上看比较偏向与市场调研及分析这方面，关于本项目的定位、业态规划、品牌落位及租金预测等方面并未进行细化，此部份将在附件各阶段提供的报告内容中进行体现及规范；）
附件二《服务进度示意图》（世邦魏理仕提供数据）
付款节点# 会议安排同时提交阶段性成果◎
项目
第1 周
第2 周
第3 周
第4 周
第5 周
第6 周
第7 周
第8 周

区域市场分析
#