海南海口“中央美域”项目营销定位报告 2010年10月10日 短、平、快去化产品， 实现项目营销利益最大化 营销核心问题界定 营销目标解读 当前为海南地产开发的井喷 时代，市场竞争极其激烈 市场竞争解读 PK 在市场竞争如此激烈的海南市场，如何突破重围，实现项目短平快的销售目标？ 在海南市场房价飙升，当地客群无力承受，外地置业客群成为主力的情况下，如何有效挖掘外地市场，找准目标客群，实现项目的顺利去化？ 外地客户看中海南的度假特性，在众多的度假产品系中，本项目并不占山水优势，如何得以塑造项目独有的卖点，从而吸引目标客群？ 报告逻辑思路 自身条件解析 面临的问题 客户—竞品分析 本案市场机会点 项目形象定位 营销推广策略 模块四 整合营销推广思考 本案产品定位建议 目标客群定位 客户—土地分析 模块一 核心问题界定 模块三 客群定位及产品定位 模块二 市场机会点挖掘 发展大势分析 发展大势分析 自身发展条件解析 核心问题梳理 战略定位 产品定位及发展建议 营销推广策略 Contents 海南大发展的空间尺度 客群定位 项目形象定位 四项目联动思考 海口房地产发展展望 海南印象 海南大发展的空间尺度 解读国际旅游岛的政策优势 中央政府给予海南国际旅游岛众多的优惠政策，助推海南经济腾飞，房地产蓬勃发展 2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。 在众多政策中，免税、开放博彩、探索开展离岸金融业务试点被认为是最有新意的三大看点。 免税, 海南将于今年底在海口、三亚、博鳌、万宁各建一个免税商场，“离岛免税，购物天堂”的设想开始在市场实践中展露头角； 博彩，《意见》中指出“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。”这意味着国务院批准海南省试水与文化体育赛事相关的博彩业； 金融市场开放试点，《意见》提出推进海南国际旅游岛建设，加快金融业发展，探索开展离岸金融业务试点。海南国际旅游岛开展离岸国际金融业务，这必将实现海南银行业务非本土化，随着海南离岸国际金融业务的不断扩大，海南离岸金融业务的发展在适应国际旅游岛发展需要的基础上，海南国际旅游岛必将逐渐成为国际资金集散地，最终发展成为离岸金融市场。这就实现了国务院赋予海南国际旅游岛区域性金融中心真实的内涵。 开放26国免签证，“实行开放、便利的出入境管理措施，在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构”。 国家的优惠政策点燃了全中国甚至全球资本汇聚海南的热情，海南房地产风生水起 销售火爆：海南岛正式获批要建国际旅游岛的消息，就象早到的“春雷”炸醒了当地的房地产市场。海南的房价随着雷声也在上演着疯狂飙涨的一幕，原先三、四千一平米的房子几天内翻飞过万，有卖到七、八万一平米的房子却仍然能吸引着投资客的钱包。 投资火爆：“国际旅游岛”建设更是带来新商机，各地资本蜂拥而至，各大企业到海南开发房地产热情高涨。据不完全统计，目前已有超过1500亿元的资金角逐海南楼市 海南地产迎来井喷时代 “国际旅游岛”消息如一针强心剂，让本已火爆的海南地产市场更添狂潮。 “疯狂飙涨”、“蜂拥而至”，这两个词形象地描绘了海南地产市场的现状 NEWS 还没到海南，就听说了海南的地产狂潮。价格高，体量大，竞争激烈，营销更是走在全国前列！ 政策红利延伸的程度 经济 民众 地产 “国际旅游岛”对经济层面的影响—— 1、政策扶植的最大利好； 2、基础设施建设的快马加鞭； 3、吸引更多的实力国企、台资、外资带来的技术、资金和人才 “国际旅游岛”对普通民众的影响—— 1、就业机会增多，人口流动，住房需求增加； 2、经济发展，收入提高，购房能力加强； 3、政策所带来房产增值信心的增强，非稳定市场下财富的政策避难所。可能带来看好区域经济前景和个人经济前景的投资、投机购房群 “国际旅游岛”对房地产业的影响—— 1、大量热钱涌入海南，地产市场更加蓬勃； 2、需求结构可能发生改变，有待继续观望。 海南发展的历史契机 国际旅游岛政策对海南地产的影响 2010年，海南房地产开发投资计划完成330亿元，其中省重点旅游房地产项目总投资完成100亿元，商品住房销售650万平方米，同比均增长15% NEWS 2009年，海南省房地产全年计划投资200亿元，实际完成投资287.9亿元，同比增长44.3％，其中11个省重点旅游房地产项目计划投资53.45亿元，实际完成投资114.3亿元；施工面积1992.78万平方米，竣工面积368.5万平方米，同比分别增长32.8％、19.3％；商品住房销售面积570.77万平方米，同比增长54.5％；房地产业相关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89％ NEWS 地产年计划投资总额增长65% OPPORTUNITY 地产已成为海南的主要经济支柱， 2010机会卓绝! EXHIBITION 房展会上的人头攒动，大小项目争奇斗艳，让人感叹海南地产蓬勃的生命力！ 争奇斗艳，海南地产生机蓬勃！ 度假型物业 常规型物业 海南地产主要依靠外地置业客群的强大购买力，因此，海南物业多以度假型物业为主，强调自然资源的独特性。 以三亚项目为代表，卖景观资源，尤其是海景资源，离海越近，价格越高。此外，山景、温泉等自然资源也是项目的主要卖点。 NO.1 海的价值 NO.2 森林绿洲 NO.3 温泉资源 常规物业以市区项目为主，景观不再是决定物业价值的决定性因素，片区成熟度、生活配套等成为关键价值因素。 海口项目的价格高地仍集中于生活配套成熟的中心城区。 NO.1 区位价值 NO.2 配套资源 NO.3 交通优势