新疆喀什市曙光国际项目定位与规划发展建议
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美格行商业地产顾问机构 2010年10月25日
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项目分阶段工作内容
2010/ 09/17
2010/ 10/5
2010/ 10/25
截至施工图定稿
第一阶段
第二阶段
第三阶段
工作 项目
工作 任务
工作 成果
市场调研与初步定位
定位与规划
建筑设计顾问
宏观经济背景 喀什存量商业市场调研 喀什增量商业及销售市场调研 项目自身基础条件 商家访谈 项目初步定位建议
《市场分析与初步定位报告》
《定位与规划发展建议》
《建筑规划建议》
项目商业定位 分期开发策略 核心运作思路 项目建筑规划设计建议 业态布局建议 营销策略及推广 项目收益测算
人（车）流动线组织建议 铺位划分建议 产品设计建议 室内外装潢设计建议 协助甲方与建筑设计单位的沟通
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本次汇报内容
乌鲁木齐市场考察
项目建筑规划与业态布局
项目租售策略与推广建议
项目定位与发展策略
项目收益测算
本节内容
本节内容
本节内容
本节内容
项目定位基础 项目市场定位 总体功能布局与建筑布局 总体业态功能定位 分期开发节奏 核心运作思路（价值体系构建）
项目总体营销节奏控制 招商策略及租赁政策 销售策略 营销推广渠道及费用
项目商业建筑规划建议 配套公寓规划建议 一期业种布局
乌鲁木齐市场考察目的 华凌市场调研分析 广汇美居调研分析 乌鲁木齐商家访谈 对本项目启示
本节内容
商业租售模式建议 商业售价定价 商业收益测算 公寓销售建议
物业规划参考 街区商业规划建议 集中商业规划建议 供暖、仓储等配套
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我们对项目开发目标的理解
多卖少留、理想价格、低风险、可持续经营
高回款 高利润
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报告核心结论
结论1
结论2
项目定位于南疆最具示范性意义的一站式建材家居市场，确定了街区式+集中式的总体布局思路。首期一站式建材装饰（硬装修）7.5万㎡街区商业入市，形成抢铺效应，一炮打响； 2期规划家具、家纺家饰等一站式软装饰为主，集中商业的规划利于提升商家信心，促进首期招商销售，并有机会引入主力店
项目核心运作思路，即价值体系构建包括：6m层高一层两用、引车道至二层方便上下货（局部双首层概念）、分区规划、降低总价提高单价、“3加7”返租销售模式、主力店招商、大户先行、政府支持（引导老市场拆迁舆论、政府税收减免信贷支持、申请公交线、及早拿到预售证）等
结论3
乌鲁木齐华凌、广汇美居市场较多新疆或乌鲁木齐区域总代，多数尚未进入喀什市场，经访谈得知部分品牌欲寻喀什或南疆地区分销商，本项目可为这些大品牌与喀什当地商家牵线搭桥，从而汇集喀什最多的品牌商家
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报告核心结论
结论4
招商“三条主线”：外来主力店/大品牌、新疆（乌鲁木齐）区域总代、喀什本地商家，以大带小大户先行；要求销售之前，所有大品牌商家及意向商家签约租赁意向书；销售策略包括集中认筹、集中发售、价格测试、抽签解筹、样板铺展示、优质（大）客户优先选铺、“手拉手”老带新营销等举措
一期开发首二层可独立经营的街区式商业，根据我司初步方案测算首层约4万㎡、二层约3.53万㎡，单铺首层3.6m*8m、二层3.6m*7m（以设计院最终图纸为准），较适合销售；集中商业规划于2期，可视一期市场反应做调整；公寓定位于投资型公寓，以创新型5.5米层高“百变空间”跃出市场
在当地无大的稀释投资客项目出现，当前政策无大的调整前提下，项目初步商业销售定价一层5000元/㎡实收，二层3000元/㎡实收，首期销售面积约7.5万㎡，销售收益约3.1亿元，另三年租金收益381万元，公寓在商业达成销售后再适时推出。由于喀什房地产市场处于非正常状态，价格弹性空间较大，以上仅为初步研判，我司会在开盘前通过专业手段最终确定项目销售价格上限
结论6
结论5
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乌鲁木齐市场考察
Section 1
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本节内容
Section 1
华凌市场调研分析
乌鲁木齐市场考察
乌鲁木齐市场考察目的
广汇美居调研分析
对项目启示
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1.1 乌鲁木齐市场考察
Section 1
一、华凌综合贸易批发市场和广汇·美居物流园是乌鲁木齐市规模最大，品种最丰富、商业配套最齐全的一站式家居建材专业市场，在新疆地区具有极大的影响力，其发展历程及成功经验是本项目参考借鉴的标杆
二、在对喀什家居建材商家的访谈中，多数商户建议项目定位及规划可参考华凌与广汇美居两大市场，认为其在建筑设计、内部业态规划、经营管理等方面均具有较好的借鉴意义，这也是本项目需重点考虑的问题
三、乌鲁木齐两大专业市场大多数商家为乌市或新疆地区品牌总代理/总经销，多数形象好但尚未进入喀什市场，这部分商户是项目重点招商对象之一——形象好、品牌好的大商家具有较强行业影响力和号召力，其引入对小商家的签约进驻将起到积极推动引导作用
乌鲁木齐市场考察目的
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1.2 乌鲁木齐——广汇美居物流园
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A座 家具馆
B座 -1F：陶瓷/瓷砖 1F：美居陶瓷馆 2F：美居卫浴馆 3F：百安国际家具馆
E座 美居灯饰城
C座 1F：木地板、门业卖场 2F：百货卖场 3F：窗帘布艺馆 4F：美居床上用品馆
D座 -1F：灯具 1F：美居电器馆 2F：美居橱柜馆 3F：美居精品家具馆 4F：广汇房产交易厅、家装超市
O座 1F：铝型材、铝塑板、不锈钢、塑钢、铁艺广告喷绘、玻璃 3F：广汇美居物流园办公室
J座 板材市场
H座 万佳国际家居广场
K座 1F：机电市场 2F：花卉市场
L座 1F：水暖PVC市场 2F：鱼市宠物市场
M座 石材大化工、防水材料、货运市场
1.2 乌鲁木齐——广汇美居物流园
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