【建鑫大厦项目整合推广构想 】 城市精英建鑫汲取 一周的时间里，我们都做了什么？ 提 案 总 纲 市场研判 营销推广 业务执行 项目定位 【 市场研判 】 我们在哪里？ 房产环境分析 新区市场分析 项目分析 项目价值分析 定位分析 报告大纲 市场调研篇 经济环境分析 江苏龙头 长三角前沿 持续健康发展 ★20％左右的稳定GDP增长 ★长三角核心城市，仅次于上海 ★人均收入水平不断提高 良好的经济和人均收入 是房地产开发和购买的基础 政策环境分析 宏观调控重心变化 房价在调控声中不断创出新高，调控变“空调”？过去一年半的房地产调控思路是否走入误区？宏观调控到底对楼市产生什么样的影响？ 土地政策 金融政策 税收政策 交易环节政策 调整土地供应结构，提高中低价位、中小套型普通商品房和廉租住房的土地供应量比例，并加大对闲置土地的处置力度，规范一级土地供应市场 控制银行信贷风险，严格规定自有资本金比例、个人住房按揭贷款首付比例，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理 调整二手房转让营业税、强制征收住房转让个人所得税，并加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理 进一步整顿规范房地产交易秩序，制定专项整治工作方案，落实房地产交易环节的各项制度和措施，重点查处违法违规行为以及典型案例 政策环境分析 政策四管其下、连环出击 政策影响分析 且调且涨，房价上升通道已形成 房地产投资额： 受银行收缩信贷影响，投资额呈现急剧下降趋势 土地出让：尽管住宅建设规划中表示，住房供应将增加，未来供应充足，但实际上政府拿出来的地块并不多，而且主要集中在较为偏远的区域。这就导致了开发商对地段较好的地块拿地积极性很高，地价飙升。 政策影响分析 且调且涨，房价上升通道已形成 一手房新增供应与成交面积 每一次综合调整政策出台都导致了新增住房供应和成交的急剧减少，随后会出现快速上升反弹，给市场带来波动，但随之的是报复性的反弹。而由于供应带来的波动也引起成交面积的波动，进而对价格产生影响。 国八条 国六条 首付提高 9月，出台了首付比例提高的政策，就该政策，博思堂分析师认为，在近期会对交易量会形成一定的冲击，但影响力不会很大，原因为苏州客户组成仍为刚性需求为主。 一手房价的变化 事实上，房价走势也表明，历次调控后房价都会有一个报复性上涨的过程。而2007年5月后房价的迅速上涨一方面原因是政策面比较平静，2007年主要是原有政策的执行，9月，出台关于二次置业的首付比例提高（博思堂分析师认为该政策不会对房价产生影响），未来政策走向比较明朗，使得开发商对后市信心较足，定价大幅高开。 政策影响分析 且调且涨，房价上升通道已形成 国八条 国六条 首付提高 轻轨交通：随着国务院对苏州轻轨项目的立项，苏州轻轨工程正式进入实施阶段，对苏州房地产市场发展起了巨大的促进作用，苏州房地产市场正式进入了轻轨时代。 轻轨项目对于苏州房地产市场而言其作用明显，苏州各区沿轻轨沿线的楼盘、二手房价格都有一个明显的涨幅，刺激了苏州楼市价格的上涨。 交通环境分析 市域内交通日益完善，大上海半小时经济圈成型 4月苏州—上海的子弹头列车通车（全程约34分钟），预示着苏州进入了新的发展阶段：大上海半小时经济圈 房产环境分析 苏州房产市场整体上扬，价格逐步攀升，持续良性发展 ★ 销售总额增长可观 ★ 销售面积依然不断走高 ★ 房价平稳提升，并逐步攀升 目前整体市场形势一片 良好，需求态势体现旺盛 品牌 带动 热点持续 需求释放 住宅结构调整，中小户型供应比增加，产品形态面临着同质化竞争的趋势 部分投资 需求受到 抑制，大量首次需求短期内 得到满足 宏观调控持续加强 中小户型、郊区住宅成为市场热点 轻轨从图纸走向建造 土地储备增多，品牌开发商实力进驻 个人住房信贷成为各银行争逐的优良资产 市场特征体现 升值预期 支付能力 房产环境分析 报告大纲 房产环境分析 新区市场分析 市场调研篇 项目分析 项目价值分析 定位分析 发展规划分析 狮山购物中心 健身休闲广场 长江路沿街商业 长江南路商圈 “新区次商业中心趋势，区域价值突显” 长期规划 绿宝广场 新区未来的 次商业中心 中心区规划 发展现状分析 “一极中心发展为多极中心，郊区化发展明显” 目前苏州处于第三阶段，并有条件向第四阶段发展 区域各板块住宅产品主力面积区间分析 项目名称 国际公馆 嘉业阳光假日 主语城 君地风华 狮山板块 玉山板块 清水园 理想城 金光大道 湖畔翠庭 青山绿庭 金枫美地 何山板块 浒关板块 横山板块 西部板块 木渎板块 面积（㎡） 中心区域以大面积户型为主，集中在120平米以上，非中心区域产品则以中小户型为主。 公寓市场分析 “面积系列完善，主力面积集中化” 区域各板块住宅价格区间分析 4000 8000 9000 狮山板块 浒关 板块 横山板块 西部板块 木渎板块 5000 6000 7000 单价（元/ ㎡ ） 玉山 板块 何山 板块 多层 高层 中心区域核心位置价格集中在8000元/㎡以上，边缘位置价格在7000元/㎡左右，而周边区域价格则主要集中在5000-7000元/㎡之间 公寓市场分析 “价格分布均衡，板块间价差较大” 国际公馆 嘉业阳光假日 主语城 尼盛青年城 君地风华 狮山板块 玉山板块 清水园 理想城 金光大道 湖畔翠庭 青山绿庭 金枫美地 何山板块 浒关板块 横山板块 西部板块 木渎板块 区域各板块住宅产品总价区间分析 50 60 70 80 90 100 110 120 40 130 140 150 中心区域的主力总价集中在70-125万之间，而周边板块的主力总价则主要集中在35-70万之间 项目名称 公寓市场分析 “总价分布跨度大，板块间总价差较大”