国购集团/中国 此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制 易居中国旗下品牌/克而瑞信息集团 CRIC CHINA /2013 01 Market Research Report 浦江镇项目市场可行性研究报告 此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制 报告逻辑框架 第二步: 市场环境分析 第一步: 土地属性评估 就市场现状与未来竞争格局，判断项目未来的各类物业发展可行性。 Outline Key Challenges Methodology Background 非传统商务区域 27.9万方商办用地 既树立形象 又确保企业收益 分析市场现状及竞争对本项目各物业定位的直接影响，预测、研判今后的直接竞争形势。 如何从项目的土地属性中研判区域未来的发展趋势，从而对本项目的周边属性作出准确判断和认知。 通过现实性和未来性来研判土地的属性。 第三步: 项目定位研究 根据各项属性分析得出项目的市场策略和整体的形象定位。 以市场的需求为导向，以土地的特征为依据来确定项目的灵魂。 本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。 Part 1 项目本体分析 片区条件/区位属性 浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。 浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三林镇经济适用房基地。 浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，离人民广场的距离约为17公里。且交通较便捷，区位上的优势，为浦江镇发展提供了有利的发展空间。 浦江镇区位 宗地位于漕泾开发区内，处于漕河泾开发区的右下角，园区内高科技产业较多。距离浦江镇镇中心较近。宗地紧邻轨道八号线联航路站，西侧即为浦星公路，北侧紧邻外环线，交通便捷。距离两大机场较近，到市中心及各大商业圈通达性均较好。 黄浦江 外环线 中环线 内环线 宗地区位 世博园区 21公里 片区条件/未来规划 浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。 浦江中心城区规划 10.3平方公里，规划常住人口14万人。 三个组团：北部以高档别墅为主，中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区，南部为多层居住区。 中心城区规划 1. 居住区 总面积10.7平方公里，其中9.4平方公里为产业区。 重点发展高新技术产业，同时引进高层次的相关配套产业。 目前浦江智谷总部园区、863软件园区等已投入使用。 漕河泾浦江高科技园区 2. 北部高档别墅区： 用地面积3.1KM2 容积率0.4 中部商住综合区： 用地面积3.6KM2 容积率1.5-2.0 南部多层居住区： 用地面积3.6KM2 容积率1.4 产业区 宗地条件/开发指标 宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。 地块现状图 浦江镇板块以工业与住宅用地为主，商办用地较少，作为商办用地，本项目体量较大，超过紧邻的旭辉及红星美凯龙地块。 地块占地共15.5万方，其中商业、办公比例无硬性规定。 地块地形较平坦，内部尚有厂房及仓库等建筑未拆迁。 本项目位于漕河泾开发区中，与轨道交通8号线联航路站无缝衔接。 漕河泾科技园 地块现状图 宗地条件/四至环境 宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。 道路情况：四周道路主要有三条，西侧的浦星公路、北侧的联航路及东侧的恒南路，浦星公路为区域主干道。可直达市中心，交通较便捷，道路宽敞，路面整洁。 项目情况：宗地北部隔联航路正对旭辉及红星美凯龙两个商办项目，东部隔恒南路正对复地申公馆商办项目及浦江镇镇政府。 住宅情况：项目处于漕河泾开发区内，园区内有浦江智汇园等人才公寓。周边以世博家园等动迁房为主，居住人口素质相对较低。 宗地条件/交通 宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。 轨交出行 自驾出行 项目地块 宗地条件/配套 宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。 商业配套 卜蜂莲花 农工商超市 世纪联华 都灵广场 绿地乐和城 新浦江城3公里范围内有卜蜂莲花、农工商超市、世纪联华等商业配套，目前来看，区域内可满足商务需求的商业配套非常贫乏，有待于进一步完善。 随着北部一品漫城、华侨城等项目陆续开发，社区商业街等新型商业项目已逐渐上市，商业市场在逐步完善和升级中。 教育配套 浦江一中、世博小学、育才小学、中河小学 项目地块 区位属性 位于闵行浦江镇，为上海规划“1城9镇”中距市区最近的新城镇，2010年后发展提速。 本项目位于漕河泾浦江高科技园区内，软件产业基地、浦江智谷等新型产业园提供大量高素质消费人群。 区域市场 板块重点供应区域集中在华侨城等项目所处的中心镇区域，项目所处区域2012年集中上市商办类项目。 住宅仍是板块市场供需重点，除产业园区外的纯办公市场尚处于启动期。 宗地属性 宗地规模大、地形平坦、地块完整，外部道路通达性好。 宗地四周交通便捷，紧邻轨道交通站点及主干道； 现有商业配套以大卖场型等居民日常消费配套为主，商务型及休闲娱乐型配套尚处市场空白。 。 发展机会 区位发展条件向好，具备一定的产业基础。 宗地地块条件适宜房地产开发。 对本案的启示 启示一：从区位情况来看，浦江镇后继发展向好，具备一定产业基础支撑，但目前仍然以居住功能为主，商务氛围仍处于形成初期。 启示二：宗地规模大，地块平坦，且紧邻轨道交通站点及主干道，满足房地产开发的基本条件。 项目属性分析/总结与启示 区位发展看好，地块具备基本开发条件。