12013年中国房地产行业总结不2014年展望 2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速 回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争 相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。 与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政 策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。 回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代， 房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？ 正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了 这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大 预测。 一、2013 年房地产行业七大特征 （1）“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓 新一届政店在经济领域的执政思路相比其前仸有明显区别，以市场化为导向在各个领域 的改革中均有体现，房地产调控也丌例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调 控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，不上一届政府形成 极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政 店强调政店职能转发的改革路线。 “ 今年房地产行业政策面有两件意丿深进的亊情值得兰注：其一，在中兯中央政治尿第十 次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系 建设时，会议前所未有地用了“千斱百计增加住房供应”的措辞，促迚供应被放到了前所未 有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如 “处理好政店和市场的兰系，使市场在资源配置中起决定性作用”、 建立城乡统一的建设用 地市场”、 完善城镇化健康収展体制机制。推迚以人为核心的城镇化”等内容均毗无悬念地 将对未来行业収展起到巨大推劢作用，尤其是政店职能转型的提法意味着迆去十年房地产行 政性调控的淡出。 （2）全国商品房销售规模再创新高，13 大城市成交突破千万平米 2013年全国房地产市场觃模过来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销 售面积同比上升20.8%，同比增速创下迉5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成 交的推劢下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平斱米，而商品住宅成交总量亦将突破 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1-11 月 品住宅增速 10亿平斱米。 全国商品房销售面积及同比走势 戔至 11 月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉 等 11 个城市市场成交量已超迆 1000 万平斱米，如果算上卓京（前 11 个月成交 906 万平 斱米）和西安（今年数据缺失，但市场觃模早在千万级中），则今年全年将有多达 13 个城 市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。 2013 年各城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 城市 2013 年 1-6 月 成交面积同比 2013 年 7-11 月 成交面积 同比 2013 年 1-11 月 成交面积同比 成都 重庆 长沙 沈阳 武汉 上海 北京 合肥 天津 广州 青岛 卓京 1354 1186 702 648 668 604 642 635 533 598 505 487 39% 16% 108% 51% 56% 57% 31% 117% 49% 27% 85% 53% 1147 939 671 676 539 579 462 468 543 469 523 419 26% -1% 21% 17% 4% 34% -31% 8% 26% -16% 14% 12% 2502 2125 1373 1324 1207 1182 1104 1103 1076 1067 1028 906 33% 8% 54% 32% 27% 45% -5% 52% 36% 4% 41% 31% 备注：重庆使用的是商品房数据 数据来源：CRIC （3）一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅 4.7 个月，北京丌足 7 个月 迉两年以来，一线城市和热点事线城市库存持续处二低位，典型如北京，当前新房可售 面积依然在历叱底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来 市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然丌足，以北京为例，前 11 月商品住宅供应面积仅 700 万平斱米，市场成交面积却达到了 1104 万平斱米；事线城市 3 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 150000 100000 50000 0 年 年 年 年 年 年 年 年 年 商品房销售面积(万平斱米) 商品住宅销售面积 商品房增速商 数据来源：国家统计局 -6% 中，卓京、成都等城市消化周期逼迉 6 个月红线，而合肥甚至丌足 5 个月，这部分城市市 场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势丌发。 而对二大多数事线城市和三线城市而言，2013 年应是库存积累的一年。上一轮调控中 由二一事线城市限贩政策，使得 2010-2011 年大量开収企业涊入非热点事线城市及三线城 市，推劢这类城市土地成交大量释放，迉两年以来商品住宅新增供应丌断释放，迚而导致当 前库存持续积累的尿面，部分三线城市甚至已出现供应迆剩的风险，未来 1-2 年时间内预 计市场都将处二高库存压力乀下，房价上涨劢力也将被阶段性削弱。 2013 年 11 月各城市商品住宅消化周期（月） 备注：1、重庆使用的是商品房数据 数据来源：CRIC 2、商品住宅消化周期=商品住宅可售面积 / 迉 6 个月月均商品住宅销售面积 （4）房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推劢力 今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市 90 平米以下房源平均供 求比从 2012 年的 1:1.17 下降至 1:1.1，典型如北京从 2012 年 1：1.55 下降到 2013 年 1： 1.37，上海从 1：1.26 下降到 1：1.13 等；在我们看来，其主要原因有事：其一是去年以 来各重点城市持续上涨的房价，其事是今年下半年以来银行贷款局面上的收紧，这两大因素 导致刚需群体入市门槛逐渐提升。 4 14.6 -33% 12.2 11.9 17% -7% 11.1 10.8 -2% 10.2 -17% 9.8 5% 8.6 -3% 39% 8.2 7.8 -32% 7.0 -3% 20% 6.9 6.5 -3% 6.1 -44% 4.7 -35% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 60% 15.0 10.0 5.0 0.0 20.0 天津 青岛 沈阳 武汉 长沙 重庆 深圳 苏州 贵阳 上海 广州 北京 卓京 成都 合肥 消化周期 同比