2013年房地产市场总结 及2014年展望 集团市场研究部 一、2013年房地产市场总结 二、2014年房地产市场展望 2013年房地产市场总结 调控政策差别化，未来会更加趋于市场化 从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。 从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势 注：2013年为1-10月数据 从城市来看，一二线城市领跑 从房价来看，一二线城市上涨压力更大 从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热 从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高 商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上 一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧 城镇人均商场面积与国外的对比 从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低 从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15% 从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁 从开发商来看，行业集中度持续提升 业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少 销售梯队差距进一步拉大 房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健 2014年房地产市场展望 经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧 3.2 11月汇丰PMI略微下降至50.4，经济恢复力度有待观察 波罗的海干散货指数底部涨跌反复，出口弱势复苏 美国10期国债收益率每一轮的上升都意味着全球流动性紧张，都伴随着一次金融危机 美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在2014年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧 银行结售汇数据显示持有人民币资产意愿回落 银行结售汇顺差走势 从NDF数据来判断，预计2014年人民币升值1%，支持房价上涨的动能削弱 SHIBOR利率中枢上移，流动性偏紧趋势明显 票据直贴利率整体中枢上移 2011年利率持续攀升最终带来经济的失速 6月钱荒 更能代表全社会融资成本趋势的债券收益率在11月以来有加速的危险，甚至已经出现城投债无法发行融资个案，这将抑制2014年的基建投资和房地产表现 中国10年期国债收益率大幅度攀升 社融总量增速下滑，由于通胀压力和高房价，预计明年上半年货币环境比13年差 人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求 家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速 对比发现： 资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。 资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。 滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房） 考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我们预计2014年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右 考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我 们预计销售金额增速为10%，销售面积同比增长5%，房价同 比增长5%，量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆 结论：增速的下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。 硬着陆： 近10多年来，有且仅有2008年全国均价出现了绝对值的下跌，从3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出现房价腰斩。 软着陆： 2011年，全国商品房均价增长5.68%，但2012年初大量中小开发商出现偿付危机，被逼降价销售。