营销中心审批类
时间：2014/6/15文档档号:BGY/HY/-2014-6-15/001
呈：区域总经理密级分类：【内】C
部门：豪园销售中心执行人：
主题：【拓展类】关于碧桂园豪园项目2014年7-8月拓展方案的建议
部门经理审批:常务总经理审批： 是否呈杨董审批：是□ 否□
【拓展类】关于碧桂园XXX项目2014年7-8月拓展方案的建议
概况
外部情况
市场总体情况回顾及预判
广州市增城区房地产市场近期发展情况：增城撤市设区利好，已经过了客户的第一反应时期，热度开始有所减弱，随着增城新拍地块开盘时间在下半年集中上市，广州客东进看房客户将进一步被分轻市场份额。近期增城成交双双下滑，周边竞争对手不断打价格战，对市场产生较大影响。因此我楼盘对市场评估也不容乐观
主要竞品情况简述
楼盘名称
路址与距离车程
现时产品价格
户型面积
交楼标准
产品销售近期情况以及将推售计划
配套设施
备注
锦绣御景国际
路址：增城市荔城街府佑路与荔星大道交汇处（荔城碧桂园旁）；
◆距离：离本项目约9公里，15分钟车程；
◆距市区：离增城市区繁华地段约1公里，1分钟车程；
洋房均价：10500元
80㎡两房
117㎡三房
装修
6.1预计推售一栋80-117㎡,约128套。当天售出23套
区内：
1、室内多功能运动馆;2、恒温泳池;3、室外篮球场;4、国际幼儿园;5、商业中心;6、公共人工湖;7、大型奥林匹克运动中心;8、超10万平方米的商业中心;
区外：
1、增城广场;2、博物馆;3、歌剧院;4、图书馆;5、小学、幼儿园、中学;
与我项目相比较优势：
1：位于市区繁华地段，配套多，生活相对方便；2、楼盘靠近市区文化休闲区，升值潜力大；
项目相比较劣势：
1、楼盘被许多市政路分割，环境较差；2、产品定价比较高，户型相对不够实用，性价比较低；3、开发商品牌影响力较弱；
毛坯
敏捷绿湖国际城
路址：增城市增滩公路原海丰鞋厂旧址；
距离：离本项目约5公里，车程10分钟；
距市区：离市区繁华地段约14公里，20分钟车程；
洋房均价：4700-5700元
2-3房
装修
6.1没有新货，近期主要销售尾货洋房及少量联排别墅。长期加推特价单位，成交量也较少
1、配套：邻近挂绿湖项目;
2、交通配套：广惠高速，增莞深高速;
与我项目相比较优势：
1、毛坯发售，价格低；
项目相比较劣势：
1、楼盘附近环境较差。2、项目周边配套未完善，生活不方便；
联排均价：8760元
4房
毛坯
金马香颂居
路址：广汕公路与荔城大道交汇处；
◆距离：离本项目约10里，15分钟程；
◆距市区：离市区繁华地段约2.8公里，4分钟车程；
75-125㎡（两房75㎡三房80㎡-125㎡
2-3房
装修
6.1无新货推出，在售130套尾货
区外2公里半径：
1、广场配套：增城广场、东汇城、科技文化博物馆、增城图书馆、
2、医疗配套：增城市中医院
3、教育配套：增城中学、荔景中学、荔城三中、实验小学等；
与我项目相比较优势：
1、靠近地铁21号线和16号线，地铁上盖物业2、投资升值大
项目相比较劣势：
1、管理环境较差。；2、楼盘规模小。3、项目本身配套少，生活不方便；
联排均价：18000元
4-5房
毛坯
基本已被关系客户预留，无推售节点
观园壹号
路址：增城增滩公路和东西主干道交汇处的东北角（石滩广场西侧）；
◆距离：离本项目约6公里，6分钟车程；
◆距市区：离市区繁华地段约15公里，20分钟车程；
洋房均价：7200元
3-4房
毛坯
6.1暂无新货推出，在售货量成交很少
1、休闲配套：石滩广场、增江画廊、思高体育馆；
2、医疗配套：石滩医院；
3、区内配套：商业街、四星级酒店、会所；
与我项目相比较优势：
靠近石滩广场、石滩医院
2、靠近地铁16号线；
项目相比较劣势：
1、管理环境较差；2、楼盘规模小；
联排别墅均价：预计20000元
4-5
毛坯
暂时没有推售计划
荔富湖畔
路址：增城市广汕公路石山田路段；
距离：离本项目约15公里20分钟车程；
距市区：离市区繁华地段约5公里，10分钟车程；
售楼部报价：8200元（近半年成交价：7334元毛坯）
78- 114㎡（两房：78㎡；三房98-114㎡；）
毛坯
6.1无新货，在售一栋总高18层，户型为78平米2房、99平米、115平米三房单位，预计均价8300，
配套：邻近广州教育城
和地铁21号线象岭站 增城广场、东汇城、科技文化博物馆、增城图书馆、盈园公园
与我项目相比较优势：
靠近地铁21号线地铁上盖物业；
2、自身有商业中心投资升值大；
项目相比较劣势：
1、楼盘附近环境较差。2、项目周边配套未完善，生活不方便；
竞品分布图
项目情况分析
（1）目标及货量情况
14年任务
14年目标完成情况（截2014-6-14）
销售目标（亿）
积存任务
14年认购金额（含预认购）（万元）
14年签约金额(含13年流入)
销售目标完成率（按签约）
销售目标差额（按签约）
积存销售金额（按认购）
积存完成率
积存任务差额 （按认购）
7.05
4.4
39.893
46.594
66.1%
23.906
29.332
66.7%
14.668
（2）产品性分析
产品
货量（套）
整体货值（亿）
货值占比
总面积分析
户型
主力面积段
面积（㎡）
占比
别墅
超豪0.15
6.52%
818
3.10%
N55
--
洋房
洋房
157
1.83
78.66%
20147.84
76.42%
J350\J363\J332\J473
102-115
车位
车位
434
0.34
14.81%
5399.88
20.48%
--
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总计
541
2.32
100%
26364.72
100%
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（3）上阶段拓客效果简述
5-6月份拓客效果数据
意向客户数（台）
销售中心前台登记转到访数（台）
销售中心总成交套数(套）