关于前期规划（2014-3-5） 特邀顾问★陈杰(522646842)20:28:08 今天由我和大家聊一下，关于前期规划策划方面的因素。先讲一个前提，开发房地产项目有两个宏观的目的：一个就是满足需求，也就是你需要什么；我就开发什么？你要住宅，我做住宅，你要写字楼，我就做写字楼。这个是宏观世界上的。第二个，就是盈利，也就是为了赚钱而来，企业没有利润，就难以维持。所以，这两个目的，是前提，任何时候，都不能违反。很多同学所认知的前期规划，就是拿地之后，要做什么样的产品。其实，不是策划最好在规划阶段进入。因为，这样做出来的产品才好卖。但是，更好的方法，是与资金共进共退。在拿地之前，就参与这个项目是否可行，也就是前期的可行性的研究。有些代理公司有个习惯，一直在怂恿开发商拿地。以为拿了地之后，就有项目可以做。其实这是不对的，不是什么项目都可以拿。在拿地之前，我们要先研究市场。具体的可行性研究，我记得以前讲过，这里就简单的讲一下：政策上的可行，技术上的可行，财务上的可行等等做可行性研究。其最真实的目的不是内容与形式，而是市场调研 重点的几个市场调研内容：一是：本地人口与经济。人口少的地方需求就少，住宅与商业都非常难卖。经济差的地方，收入少，住宅与商业都难卖，这都是正常的。人口少的地方，不要去拿地。有钱还怕没地方投资吗？二、是区域性规划，很明显，城市在找造南区、东区，而这个将要拿的地处却在北区。这个就要考虑了，今后可能客户会产生跟不上的情况，周边的教育、商业、交通，都会跟不上。第四，供应。当地的土地供应量，已出让的供应量，正在做的一级开发有多少，政府与企业的BT项目的多少，都要进行计算。当然小的项目，几十亩，不计算也可以，如果上了五六十万方的项目，就要考虑这个问题 第五，房价。这个与盈利有关，以前龙门讲过七大成本。大家进行套算一下，就可以得出这个项目多少钱可以拿。多少钱要放弃投标。前期规划拿地前，就要考虑以上几个内容。当然其他的可能还有，自已完善一下。现在，进入正题。地，已经拿了。我们要怎么样做规划了。这个就要回到，最初的经济指标。跟过前期的同学，都知道，有土地出让合同，有《规划指标通知书》，这两个是非常重要的规划依据。刚性的指标有：容积率；其他指标有：限高、绿地率、建筑密度、商业比例（有的没有限制）、是否有回迁等等。其中：容积率，是动不了的。现在，谁也不能动容积率，谁动谁该死，为什么不能动，这个纪委知道，就不讲了。指标明确了，摆在面前的问题是：我们做什么产品。这个时候，又回到基础的原点——地段论，如果这块地非常好的地段，我们考虑高端。什么是高端？综合体、写字楼、大酒店、高端住宅都可以考虑。这个阶段，是非常痛苦的阶段 项目走什么方向，要经过大量的讨论，反复的推翻大家的思维。如果这是一块商住用地，地段又不是很好，则明显，是一个居住为主的项目，结合一些商业。这个，不是很纠结，用后脑勺想一下，基本可以定位。如果，是一个相当糟糕的地段的商住项目就要考虑到，以项目本身的产生，来规划一些商业，教育方面的配套，甚至要不要迁个学校或幼儿园过来 好，来点实际的吧，下面说个案例：设：在新城区，有一块地，位置在新政府边上一公里左右，临主干道，周边是规划路，一块商住用地。这样的地块，在全国各地的三四线城市，到处都有，很有代表性。我们的方向考虑是这样的思路，先拉一下长宽比，为什么有拉长宽比？因为，这个时候，就要碰到策划人员普遍的短板了！策划人员，基本上没有学建筑出身的，更没有学建筑设计出身的，几乎是没有人去研究建筑规范。建筑规范有很多个分类：有城市规划的、建筑设计的、建筑施工的结构，暖通等。非常可惜，策划人员的理由是：那个玩意，我懒得学。所以这个成为普遍的短板，是理所应当的 我们现在讲到的是，规划技术导则，这个规范、这个技术导则，是一个地方性的规范，可能各个省都有不同。拉长宽比的意义就在于，看看是不是，楼与楼之间的间距，可以规划放得下，先有个总体的布局，大局观在这个时候，要拉出来了 就以容积率为例子，如果我们看到容积率2，这个就代表了这个项目，基本上是一个多层的项目，可以用楼梯房，甚至花园洋房的方式来规划产品。如果是2.5，基本上就是11层为主的项目了。如果是3，那基本上是18层以上了。对前期规划，有兴趣的同学，到网上查一下本省的规划技术导则，下载下来，将来和开发商吹牛的时候，很是有用。农民开发商，很喜欢懂建筑设计的策划人员！好，痛苦的第一阶段，就先讲到这里。有没有问题要提？ 昆明-策划-杨(513001780)20:58:12您说的长宽比，就是各城市的技术管理条例对吧？也就是扯到建筑退距、日照等等问题 特邀顾问★陈杰(522646842)20:58:44长宽比，是指地块的长度与宽度之比例。越是方正，越是对规划有利。如果地块，是一个三角形，甚至是多边形，大家就赢了！地块开发的方向，是一个反复推演的过程。这个推演的方法与目的，我们马上就会讲到。江西的新城区导则是楼间距一比一点一，方正一点是好，也不用正方形。因为我们还要考虑到退红线，停车位的布局。好，第二个阶段，推演项目的产品。项目规划是在不断的绕圈当中进行的，他不是一条直线，也不是一条曲线，有时候甚至会绕成一个正圆，方案做了五六轮，结果大家一致认为，第一轮的方案是最优的后五轮白做了，这个都是正常的。很多有经验的建筑师，都会提到一个核心问题，我们的建筑设计的目的，就是要好卖！好卖才能有盈利。确实是这样的，绝大多数开发商都是为了盈利，少数会为了品牌而设一无利润的项目。规划产品，在这个时候，就有了两个方向。一个就是建筑师所说的，好卖，这个项目，就像养猪专业户，养大了项目卖掉。早点卖，少一点财务成本，多一点利润。这个是常规的观点。另一个就是，养儿子，把儿子养大，项目大了，再做旺，做旺了再贷款，再运作。这种就是万达的理念：自己持有一部分，卖一点，甚至是一点点。今天所讲的理论，就是教大家怎么来“养猪”。如果项目在新城，我们只考虑到项目好不好卖，不考虑到自己来持有，为什么呢？请抢答。【LV3】山东-策划-卓(353372003)21:08:42培育期长【LV4】运城-销售-顾逾(414697837)21:08:47自持资金链太长【LV3】武汉-策划-龙九<wsl1657@vip.qq21:08:48因为成本【LV4】广西-营销-海鸥(32570781)21:08:54资金问题，也是财务成本的问题持有太久，资金要求高。【LV6】特邀顾问★陈杰(522646842)21:09:13对的，资金问题是一个方面。但，更大的问题是：新城区。新城区的人流聚集并非一年两年的事。自己持有的物业，绝对不可能去持有一两千套住宅，而应该是持有商业，商业升值空间大，好的商业五年翻三倍的价格是经常的事。但是，新城区的商业，三年，只涨30%，也是正常的事 三四线城市，没有造城这个概念。一线城市，才有造城的概念。三四线本身人口就不多，新城都填不满，哪里要造什么城？以后会讲到上市公园的开发商，与民营企业小开发商的区别。这个是有补贴的大养猪厂，与农民养猪厂的区别。在新城区做项目，很头