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目录
总论
项目背景
（一） 项目简介
（二） 项目地理位置
（三） 项目周边环境
（四） 项目主要经济指标
项目市场分析
（一） 重庆市房地产现状
（二） 各区房地产市场整合比较
第四章 市场竞争分析
竞争对手分析
项目SWOT分析
第五章 项目市场定位
产品定位
目标市场定位
价格定位
户型结构定位
第六章 项目营销策划
价格策略
产品策略
广告策略
推广策略
第七章 销售控制（略）
第八章 项目建设和管理（略）
第九章 项目资金筹措（略）
第一章 总论
第二章 项目背景分析
项目简介（略）
项目地理位置
“塞格尔国际商务大厦”位于渝中区解放碑核心商业圈内，座落于渝中区五四路与江家巷的交汇处，东邻嘉陵江，并经黄花园大桥与重庆机场相接；西面是西南地区最大的服装批发市场——朝天门综合交易市场；南有重庆长江大桥，与南岸紧紧相连，教育学院、交通学院、商学院等知名学府；北接重庆嘉陵江大桥直通江北区，“塞格尔国际商务大厦”距步行街仅数十米，与时代广场一街之隔，并与地王广场、都市广场比邻而立，，商业前景一直看好。

项目周边环境
一、交通状况
重庆是长江上游和西南地区最大的水陆空立体交通枢纽，重庆空港、水港属于国家一类开放口岸，位于朝天门的客运码头——重庆港，是长江上游最大的天然良港，水运依托长江可抵长江中、下游各城市并直航海外。三峡工程建成后，万吨级船队可溯江而上，直达重庆主城区，地处菜园坝的重庆火车站是襄渝、成渝、川黔三条铁路大动脉的枢纽和客运中心，重庆铁路火车站是西南最大的铁路编组站，国家二类开放口岸，重庆江北机场是国家一级标准民用机场。

“塞格尔国际商务大厦”紧邻公交车起始站，仅一路之隔，步行30米即到，该项目周边交通便利，由主城区的上半城和下半城城市公路组成，呈辐射状延伸至各主城区，目前途径该项目的公交车线路有：
上半城：
405路：解放碑----观音桥
601路：解放碑----红旗河沟
413路：解放碑----杨家坪
402路：解放碑----沙坪坝
502路：解放碑----北碚
下半城：
903路、306路：解放碑----南坪
302路：解放碑----巴南区
181路；解放碑----沙坪坝
111路；解放碑----五里店
112路：解放碑----红旗河沟
除上述公交线路外，还有朝天门起始站所发往各区的车辆从旁边经过。因此，地理环境好，交通方便、快捷，交通条件得天独厚。

二、配套设施现状
解放碑是重庆的核心商业区，其商业步行街是西南地区著名的购物中心之一，配套设施级尽完善，是观光旅游、休闲娱乐、餐饮购物的首选。

配套设施总括如下：
餐饮网点：陶然居酒楼、颐之时大酒楼、渝都大酒店、会仙楼、八一路好吃街等。还有诸如德克士、肯得基各类快餐店
休闲娱乐：解放碑商业步行街内的各种档次的休闲娱乐场所
医疗设施：重医附属院、重庆第一人民医院
教育设施：现代书城、新华书店
金融网点：中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、华夏银行、商业银行、招商银行等
学校：重庆第一实验小学、重庆第二十九中学、重庆第五十三中学等三、居民生活状况分析
人口状况
重庆市人口

1996年
2000年

总人口（万人）
2886.62
3051.28

家庭户数（万户）
280.84
914.16

家庭户规模（人/户）
3.56
3.23

每10万人拥有的各种受教育程度

1996年
2000年

大专及大专以上
1070.00
2819.00

高中和中专
6235.00
8600.00

初中
22857.00
29474.00

小学
44999.00
43357.00

城镇人口
824.11
1009.55

乡村人口
2044.51
2041.73

主要城区人口统计及户数

户数（万户）
人口（万人）

渝中区
22.08
66.49

大渡口区
7.99
24.70

江北区
20.51
60.96

沙坪坝区
25.89
78.94

九龙坡区
30.27
87.88

南岸区
18.76
59.26

北碚区
20.90
64.66

渝北区
27.84
84.35

消费概况
社会消费品零售总额（亿元）
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年

507.93
553.70
596.26
643.58
699.33

商品价格指数
价格指数变化（1995年之价格指数为100）
年份
居民消费价格总指数
商品零售价格总指数

1996
109.7
106.1

1997
103.3
101.7

1998
96.4
94.5

1999
99.3
96.5

2000
96.7
95.5

2001
101.7
99.0

从上表可看出价格水平随着过去几年之逐步下降后，于2001年已回升，反映整体市况转好。已不同之种类来看，交通/通讯工具/娱乐/教育/文化用品之价格升幅最显著，单是在2001年已有约15%之升幅。

国内生产总值
过去5年国内生产总值绝对数（亿元）

1997年
1998年
1999年
2000年
2001年

国内生产总值
1350.10
1429.26
1479.71
1589.34
1749.77

增长率指数
100.00
105.90
103.50
107.40
110.10

四、未来发展状况
1、市政基础建设发展状况
直辖期间，重庆市进一步加大了交通、通讯及水利等基础设施的力度。直辖五年来，重庆市累计完成固定资产投资2889.59亿元，年平均增长21.3%，其中基本建设投资完成1110.04亿元，年平均增长28.3%
基本建设投资占全社会固定资产的比重，由1996年的27.6%上升到2001年的40.9%。重庆市现已搭建起多个参与西部大开发的战略平台，“枢纽重庆”、“数字重庆”已初具规模，已建成的达万铁路和正在建设的渝怀铁路联川入渝,打开西南出海信道，“半小时主城”和“八小时重庆”交通畅通工程以及渝长、渝黔及渝合等高速公路已相继竣工，舒畅了城市动脉。三峡库区码头的扩建机场的修建，疏通了“黄金水道”，架起了“空中走廊”，邮政枢纽工程投入使用，全球最大的地方电话网建成开通，形成了便捷快速的信息通道。枢纽功能的强化和城市综合服务功能的提高，对重庆市经济的持续快捷、健康发展，提供了强而有力的支持。

2、城市建设发展方向
⑴城市规划与功能划分
重庆市城市发展目标是力争在2020年把重庆都市圈建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。

城镇体系发展的基本方针及目标是以市域产业布局为依据，都市圈为核心，主要交通线为发展轴，逐步形成以重庆都市圈为中心，万州、涪陵、黔江等城市为地区中心的网络式城镇体系，建成层次分明、功能合理的重庆市域城镇体系。

具体格局为保留1个特大城市（都市圈500万人），2个大城市（万州、涪陵，人口规模50万人以上），9个中等城市（25万人），33个小城市（15万人），192个小城镇（3万人），以及517个1万人以下的一般建制镇。其中，主城十二个组团的范围、规模和功能如下：
A：渝中