2014年上半年房地产市场解读 市场研发中心 2014年05月28日 2014年开年以来，市场整体呈现下行趋势，糟糕的局面超出人们预期，从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长局面，且全年都存在负增长的可能。 各地已开始出现市场宽松政策，但预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业纾困政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数的增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。 5月12日，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上对个人住房贷款做出指导意见，这一动作说明中央政策的底线思维依然存在，接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。 PART-1 宏观经济透析 PART-2 房地产指标解读 PART-3 宏观政策解析 PART-4 房企应对策略 PART1、宏观经济透析 房地产新开工面积增速和城镇新增人数就业同比并不相关，意味着当前房地产新开工面积增速下滑，对就业市场的影响有限 历史数据显示，2005-2006年，房屋新开工面积增速的上行带动了城镇新增就业人数同比上行，但在2006-2007年，房屋新开工面积增速继续上行，新增就业人数同比反而向下走。2008-2010年由于金融危机影响和四万亿经济刺激政策的推出，两者走势高度一致。2010年后，城镇新增就业人数同比走势趋势性向下，房屋新开工面积走势有所反复。 房地产市场带动就业情况 在一季度GDP同比增长7.4%和就业并没有大问题的情况下，政府出台大规模经济刺激政策的可能性极低 宏观经济走势 国务院“稳增长”三轮驱动：小微企业减税、棚户区改造和铁路投融资改革 5月再度调整今年铁路固定资产投资计划，调整后今年的铁路投资总额将达到8000亿元以上， ，这已是今年以来不到4个月时间内第三次向上调整铁路投资计划。 宏观经济走势 “稳增长”成效初现，4月中采PMI和汇丰PMI 有所回升，但回升力度季节性低于往年，经济难言企稳 宏观经济走势 受经济增长放缓影响，工业用电量增速下降明显，铁路货运量连续三个月负增长 宏观经济走势 需求不振，汽车销量、粗钢产量、水泥产量增速下滑，煤炭价格持续走低 宏观经济走势 需求不振，价格回落趋势明显，CPI和PPI在底部区域内盘整的时间仍将延续，通缩局面凸显 宏观经济走势 实体经济去产能，工业增加值同比持续走低，经济增长仍将在底部徘徊 宏观经济走势 经济转型，阵痛难以避免：2014年一季度，GDP增速和CPI双降，徘徊在低增长和低通胀的危险区域，但为货币政策换来一定空间 宏观经济走势 经济增长底部徘徊，通缩局面凸显 当前房地产新开工增速面积下滑，对于就业市场没有起到积极作用； 2014年一季度PMI处于下行趋势，但随着4月国务院“稳增长”措施出台，4月PMI有所回升，但回升力度较于去年同期略显不足； 2014年一季度GDP、CPI均处于下行状态，处于低增长、低通胀的危险区域。 ?美国长期公债收益率不断走高，反映了美国将退出QE的预期，意味着全球性的流动性紧缩，香港融资成本攀升 随着美国经济的不断复苏，支撑着美元指数不断走强，美元资产的吸引力正在逐步显现。同时美国长期公债收益率不断走高，反映了美国将退出QE的预期，意味着全球性的流动性紧缩，香港融资成本攀升。 信贷市场情况 ?人民币持续贬值，资本外流显现，外汇占款余额同比增速下降。新增外汇占款对流动性的贡献减弱 信贷市场情况 ?两会以来短期利率回落明显，主要源于经济下滑，需求减少带来的衰退性宽松，在经济见底之前，衰退性宽松将长期持续 信贷市场情况 央行公开市场操作和一季度货币执行报告，可以判断目前仍处于货币衰退性宽松阶段，但信贷依然偏紧 央行称 1 季度 5.4 万亿新增 M2 按全年 13%增速来看进度偏快，且已将金融机构同业资产已纳入差别准备金参数管理，反映其对货币融资增长的态度仍偏谨慎。报告中显示央行未来仍将继续执行稳健货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的方针，而周小川周末称央行逆周期调节都是微调，国务院强调宏观调控要有定力，不会采取大规模的刺激。这些均意味着难有全面宽松的货币政策出台，但不排除定向微宽松政策支持实体经济。 信贷市场情况 长期资金成本仍处于高位，抑制房地产市场表现 虽然14年开始期限利差上升，在今年两会期间短期资金还算充裕，但是两会利差不断收窄。此外，长期资金依然处于10年以来的最高位，与11年峰值相当，房地产承压。 信贷市场情况 社会融资总量增速下滑，影响房地产增速 信贷市场情况