2 1 .区域土地市场 2012年惠济区土地成交情况：13幅土地分别由保利、正商、永威、民安、高屋获得土地位置土地用途土地类型用地面积容积率最大建筑面积（平米）竞得方总价（万元）每亩地价（万元）楼面地价（元/平米） 清华园路东、 新城路南 住宅、 商服毛庄村 改造 1289432.5322358河南民泰置 业有限公司 （民安置地） 33610173.81043 清华园路东、 开元路南住宅446942.511173611133166.1996 银通路东、迎 宾路南住宅弓庄王 岗自然 村改造 50352.814097 河南兰博置 业有限公司 （永威置业） 1557206.21104 迎宾路南、银 通路东住宅533622.814941314099176.1944 惠民街南、花 园路西商业61343.5214691743189.4812 绿洲路南、惠 丰街西住宅 城镇住 宅用地 536011.580401 河南正商置 业有限公司 17950223.32233 绿洲路南、惠 民街东住宅337921.55068811064218.32183 绿洲路南、惠 丰街东住宅811882.016237632126263.81979 龙源北街南、 荷花街西住宅 城镇住 宅用地 359811.657570 广州金地房 地产开发有 限公司（保 利地产） 17125.53172975 龙源北街南、 田园路东住宅498621.67977923731.53172975 龙源北街南、 田园路西住宅204131.63266097263182978 滨河路南、桂 圆路东住宅364832.07296718091.53312479 滨河路南、田 园路东住宅 城镇住 宅用地267592.053518 郑州高屋置 业有限公司132663312479 合计576247（864亩）2.10 1209032205223 238 1697 2013年惠济区挂牌成交商品房用地概况土地编号位置土地用途使用年限用地面积（平米）容积率竞得方成交总价（万元）亩单价（万元）成交楼面价(元/平米)备注/说明 郑政出 [2013]93号 迎宾路北、银 通路东城镇住宅7026491 1.0-2.7 郑州西城科技发 展有限公司13711345.1 1917 郑政出 [2013]94号 金达路南、豫 泰路西 商服（批发 零售、住宿 餐饮） 4014063 ＜3.5 河南正弘置业有 限公司（弓庄改 造） 5217247.3 1060 弓庄项 目用地郑政出 [2013]95号 科达街南、豫 泰路西城镇住宅7011972 1.0-2.83770210.0 1125 郑政出 [2013]117号 开元路北、固 城路东 城镇住宅、 商服70、4064068 ＞1.0、 ＜2.5河南民泰置业有 限公司（毛庄改 造） 22624235.4 1413 民安北 郡项目 用地郑政出 [2013]118号 开元路南、固 城路东城镇住宅7074744 ＞1.0、 ＜2.526081232.6 1396 合计191337 （286.8亩）71403 249 区域重点地块2012年12月12日郑州国土局出让惠济区5块城镇住宅用地，总面积254.5亩，容积率1.6-2.0， 本次出让采用限价竞拍，溢价竞建公租房的形式（“竞地价，竞配建”），起始价211万元／亩， 最高限价331万元／亩。共有包括豫惠国龙（省煤化集团下属）、绿地集团老街坊置业、郑州地 产集团、永威置业、高屋置业（天地置业）、广州金地（保利集团）、正商、和昌置业等在内的 多家企业参与竞价。5幅地块详细指标如下： 编号土地位置使用权面积（㎡）土地用途 规划指标要求出让年 限（年）容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率 郑政出（2012） 102号 龙源北街南、 荷花街西35981.41城镇住宅＜1.6＜28%＜24＞35%70 郑政出 （2012）103号 龙源北街南、 田园路东49861.58城镇住宅＜1.6 ＜28% ＜24＞35%70 郑政出 （2012）104号 龙源北街南、 田园路西20412.76 城镇住宅＜1.6＜28%＜24＞35%70 郑政出 （2012）105号 滨河路南、田 园路东26759.10城镇住宅＜2.0＜25%＜40＞35%70 郑政出 （2012）106号 滨河路南、桂 圆路东36483.33城镇住宅＜2.0＜25%＜40＞35%70 重点地块成交情况土地 编号 占地面积 （平方米）容积率竞得方 成交价格 （万元） 配建公租房 面积 公租房占总 建面比例 土地单价 （亩/万元 ） 10235981.411.6 广州金地 （保利） 17125.512257.0221.2%317 10349861.581.623731.524177.8530.30%317 10420412.761.697266366.0419.50%317 10636483.332.018091.511096.6615.20%330 10526759.102.0高屋置业132659351.8217.50%330 合计169498.18——81940.563249.39——322（均值） 最终，保利地产下 属的广州金地竞得其中4 幅地块，天地湾项目开 发商高屋置业竞得其中1 幅地块；5幅地块的地价 均在317-330万元/亩的 范围，平均成交地价达 到322万元/平米，平均 楼面地价达2764元/平米 （此处简化计算，暂未 考虑公租房用地出让金 返还）。 区域土地市场总结2012年以来，本案所在区域土地供应、成交相较于之前几年有明显加快，预示着未 来区域地产开发、城中村改造进程加快。随着保利、万科等大鳄在该区域布点，该区域 已云集了保利、万科美景、民安置地、省建投高屋置业、正商、正弘、天伦、和昌等大 量全国及本地主流开发商的项目，未来该区域将成地产开发热度进一步增加，品牌、品 质的竞争日益激烈。 从供地类型看，以容积率1.5-2.5、高度不超60米的住宅用地为主，未来区域产品仍 以中低密度花园洋房、小高层为主。加上地处黄河南岸、拥有较好的自然生态环境，该 板块与其他区域相比，整体具有打造高品质、高舒适度产品的先天条件，未来也将成为 产品品质竞争的典型区域，注重产品品质、客户体验的打造方能在竞争中占居一席之地。2 .区域商品房市场