玖號院项目营销策划报告 郑州地产前沿玖號院项目组 2013年4月本案区域价值解析 日益完善的立体交通网络 政府重点关注区域 周口东扩核心区位 区域 价值 城市化发展进程加速 板块基础配套逐步完善 楼盘集中放量竞争大 地块四至：北临文昌大道、东为高速奥兰花园、南临庆丰街、西侧为书香门第。 位于周口师范学院正对面，公务员小区、奥兰花园、广电小区等高端住宅项目群居于此。 约20万平米的规模适中，既形成一定规模，又可控制整体开发时间。 绿化率高，建筑密度低，具备实现高品质、舒适性宜居社区条件。 容积率相对低，小高层的产品在市场上具有一定竞争力。 文 昌大 道 周口师范学院 庆丰 街 光 荣 路 住宅用地 商住用地 优势： 周边建筑以多层、小高层为主，可视性好； 周边有幼儿园、初中、高中、大学一站式教育，医院、公园等配套也相对完善； 周边在售项目均以高品质楼盘形象造势，为本案楼盘占位市场创造了一定的条件； 劣势： 北部和南部有市场和城中村，相对环境较差； 周边在售项目较多，同质化产品竞争压力较大； 周边的居住生活氛围尚不足，打造高品质楼盘的条件相对不足； 本案地块是进入周口新东区的门户地带，通过大庆路与周口中心的沙南板块相连，是周口市“东移南扩”规划中重要的“桥头堡”。本项目东临公务员小区、北临文昌大道，南临庆丰街，格局方正，规模适中，交通便利，通达性好。 建议整体分三期开发，一期产品为9-18F小高层，相较高层有一定优势。 2013年全年，一期开发9-15#楼，共451套，六栋楼，38466.31平米。其中，115.6-133.96㎡的三室两厅两卫占比最大，约45.23%；三室两厅一卫占比35.7%，由此可见，三房在销售中占比最大，合计约80.93%。因此，一期销售中主力客户为改善性客户，后期销售的难点也就是寻找更多的改善性客户。 一期 区位条件佳，通达性好 规模适中，适宜有节凑的开发和销售 景观型生态社区 小高层，市场认可度高 小高层+空中院馆，差异化产品类型 周边小环境配套生活氛围不足 周边在售项目较多，全年推货量大，竞争压力较大 户型面积集中在100-130㎡的三房为主，选择空间受限 项目本体小结 精质 产品 便捷的交通枢纽网络 经济带动高素质购房需求 城市发展新兴区域 精质舒适宜居社区 周口市区房地产市场主要分为三大板块：东新区板块、沙北板块和沙南板块。 项目所在区域属于城市优先发展方向的东新区板块 东新区板块 沙北板块 沙南板块 城市发展——周口版块划分 ■城市空间发展战略---东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。 东部为行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区 西部为生态维护用地 北部为城市发展战略储备空间 南部为引导建设区 ■总体结构---呈“一轴、两区、三带”格局。 一轴---以沙河为轴两翼发展，两区---老城区、新城区（东、南）三带---河北、河南、东区 城市发展——周口整体城市规划 城市向东发展——项目处于城市发展主轴——区位优势明显 区域竞争——板块项目一览 436 1211710 本案备注：部分项目未在调研范围之内区域竞争——核心竞争板块 当前，与本案形成核心竞争的项目主要有： 一级竞争： 高速奥兰花园 竞争关键词：产品、资源同质化严重； 书香门第 竞争关键词：部分产品有差异、资源同质化严重； 景园盛世华都 竞争关键词：配套相对成熟、产品相似； 二级竞争： 永丰观澜国际 竞争关键词：自然资源优势； 建业森林半岛 竞争关键词：自然资源优势、知名开发商进驻； 文昌新卷 竞争关键词：区位接近、配套成熟、知名开发商； 三级竞争： 万达熙龙湾 竞争关键词：项目自身配套、价格优势； 建业联盟新城 竞争关键词：品质高端，大社区，知名开发商； 建业未来城 竞争关键词：价格优势，产品相似； 区域竞争——核心竞争板块 自国五条颁布以来，近期各省会城市相继公布国五条细则，4月初周口市二手房交易市场出现火爆交易场景，在这样的大市场环境营销下，推断： 郑州市出台的细则里没有涉及二手房交易征收20%个税的信息，相对于周口市，二手房交易在周口市短时间内不会出现大的波动； 二手房交易会影响到改善性购房者的购买能力和欲望，在二手房影响不大的情况下，周口市改善性购房也不会出现大的波动； 因此，周口市整体楼市，特别是改善性住宅，在2013年上半年不会出现大的波动，价格会稳重有升。 政策影响——国五条细则升级 本章小结 宏观走势 区域竞争 产品竞争 项目所在区域处于周口市发展主轴，未来潜力巨大 版块儿为正在发展区域，日常生活配套不足、不便利 周边楼盘较多，教育资源丰厚，项目处于热点板块 板块内部项目多，供应大，同质化严重，竞争激烈 产品主打低密，小高层，空中院馆，区域内稀缺产品 本案产品以115㎡以上的三房为主，相对客群挖掘难度较大 优势 劣势 （城市发展/政策影响/区域竞争） 营销环境 项目核心价值 （SWOT分析/项目价值判研） S O W T 最大优势：片区价值、便捷交通、精质产品 城市向东，区位借势； 立体交通，连通市区，通达性好； 周边教育资源丰厚，孩子一站式教育资源； 景观型小高层，居住品质高； 小高层+空中院馆，差异化产品类型； 目前东新区自身配套不足，居住氛围有待提升； 公共交通尚待完善，公交车稀缺； 本项目产品面积段集中在100-130㎡之间，大部分为三房，选择空间有限； 区域市场内在售项目普遍高于周口市其它区域项目，无明显价格优势； 区域发展前景良好，带动人口东迁和改善需求； 周边教育产业带动，高素质人群购房需求旺盛； 区域品牌发展商云集，共同推动区域发展； 国五条升级政策影响； 产品同质化严重，市场竞争激烈； 其它区域在售精品楼盘分流高端客群资源； 该板块非传统居住区。 最大劣势：同质化竞争、面积集中、价格偏高