金辉集团住宅产品设计阶段成本控制培训 金辉集团设计研发管理中心陶真慧 2012年8月15日 前言--培训目的和要求 效果 方法 意识 Z Z Z Z Excuse me! 前言--扁鹊三兄弟 大哥 -- 最好 -- 事前； 二哥 -- 次之 -- 事中； 扁鹊 -- 最差 -- 事后。 前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求 前言--触目惊心的数字 前提条件： 1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米 / 户进行测算； 2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆 / 户和1.5辆 / 户； 3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米 / 辆，造价为1600元 / 平米。 问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？ 解：（300000 / 100）x（1.5 - 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿 （300000 / 100）x（1.5 - 0.6）x 0.9 x 38 x 2600 = 2.40084亿 前提条件： 1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积 = 1：1，窗墙比为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平米和550元 / 平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元 / 平米。 问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？ 解：300000 x 0.18 x （550-350+300） = 0.27亿 前言--触目惊心的数字 前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求 概念 设计 施工/安装 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要控制价值区 成本是虾米？ 人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。 开发前期 准备费 主体建安 工程费 社区管网 工程费 园林环境 工程费 配套 设施费 开发 间接费 公司的管理费用、营销费用、财务费用 企业经营中的隐性成本 机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。 比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。 交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。 搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。 信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。 议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。 决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。 监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。 违约成本：违约时所需付出的事后成本。 成本管理面临的挑战 项目间成本？ 如何累计经验教训？ 如何防止成本失控？ 利润是多少？ 不准确 不可比 可有可无 凭感觉 各自为战 基础资料管理？ 成本管理的理念 A penny saved is a penny earned.------Dr. Benjamin Franklin 成本管理要依赖于全员 成本水平是专业水平的反映 提升性价比 性价比 Satisfaction＝Value/Cost V C V C VC V C V C 如何 S？ 追求平衡 而非极端 成本 品质 进度 含钢量等土建成本 部品造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 产品的品质 设计失误率 图纸完善程度 部品封样率 规划周期 方案周期 扩初周期 施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期 设计中的成本控制原则 降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期 房地产企业盈利模式 净资产收益率 = 销售净利率 x 总资产周转率 x 权益系数 销售净利率 = 净利润 / 销售总额 净利润 = 销售总额 – 土地成本 – 建安成本 – 设计成本 – 营业税 – 土地增值税 – 管理费用 – 销售费用 – 财务费用 – 所得税 总资产周转率 = 销售总额 / 资产平均总额 项目开发速度与销售速度 权益系数 = 1 / （1 – 资产负债率） 房地产企业盈利能力对比 规模效应 规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。 持续优化 各专业协调 标准化 紧扣规范 建筑、结构、机电、室内、景观等各专业的相关标准化，以提高工作效率，缩短设计周期，降低成本。 在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化，比较不同方案的所带来品质、进度、成本等方面的差异。 各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本。 密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。 取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。 成本 控制原则 设计中的成本控制原则