版本：A/0

生效日期：201 年月日

项目规划设计物业关注要点指引

编制

日期
201 年月日

审核

日期
201 年月日

批准

日期
201 年月日

修订记录

修改日期
申请单号
修改人
审核人
批准人

《项目规划设计物业关注要点指引》
目 录
目的
范围
职责
引用规范性标准
编制总则说明
项目规划设计物业关注要点
房屋本体
公共部分
外立面
电梯厅
楼梯间
阳台
门窗
地下室
单元门入口
信报箱
避雷
户内部分
土建
强电
给排水
弱电
燃气
供热
装修
门窗
公共设备设施
配电系统
高低压配电室
配电箱
发电机
电梯
照明
管道井/沟
电表
公共电源插座
给排水系统
生活水泵房
水箱
化粪池
污水管及设备设施
雨水管
冷凝管
隔油池
污水井、雨水井
中水系统
水表
燃气系统
调压箱
燃气表
报警装置
消防系统
消防水泵房
喷淋系统
消防报警
防排烟设施：
气体灭火系统：
其它消防设施
智能系统
监控中心（消防控制中心）
周界防护及联动报警系统
门禁管理系统
闭路电视监控
楼宇对讲
室内安防系统
电子巡更系统
电子显示屏
设备运行监控系统
背景音乐及紧急广播系统
道路交通设施
园区出入口
停车场出入口
道闸管理系统
机动车停车场
非机动车停车场
交通辅助配套设施
车行道路
人行道路
无障碍通道
景观、绿化、清洁等设施
硬质景观
水景配置
园林小品
景观灯具
景观构筑物
活动健身设施
儿童设施
健身设施
泳池设施
户外家私
信息栏
老人活动场地
围栏
园区围墙
苑区围栏
楼宇围栏
绿化设施
绿地规划
植被选择
浇灌设施
排水设施
绿化边角
清洁设施
垃圾收集站/点
垃圾桶
社区配套
商业配套
会所配套
物业管理用房
业委会用房
居委会用房
警务配套
公建配套
教育配套
邮电配套
人防工程
支持性文件
目的
规范并指导各一线物业公司在参与地产公司新项目规划设计阶段时关注的要点，并指导相关业务的开展。

范围
适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。

职责
集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。

各地产公司应参照本指引与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。

引用规范性标准
《住宅设计规范》 GB50096-1999(2003年版)
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003
《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98
《建筑中水设计规范》 GB50336-2002
《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94(2000年版)
《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 GB50343-2004
《建筑设计防火规范 GB50016-2006》
高层民用建筑设计防火规范GB50045-952005年版

编制总则说明
随着集团项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。

本指引主要由房屋本体、公共设施、环境绿化、社区配套、公建配套等五部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训，同时引用了集团《物业管理前期介入工作指引》、《新建物业接管验收工作规范》相关内容作为本指引支持性文件。

项目规划设计物业关注要点
房屋本体
公共部分
外立面
房屋实施外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于100mm 。钢管需要与女儿墙埋筋相连。10层以下的房屋，钢管的荷载能力在500kg基础上考虑安全系数，10层以上的房屋，每增加一层增加30kg的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于500公斤。

对于多层建筑及别墅建议设置太阳能安装位置。

地下室、天台应该设置一定数量的水闸阀，便于清洁取水。

住宅各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿墙孔应内高外低，以防雨水进入。空调机位应有一定的散水坡度，防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内。空调冷凝水应设计为有组织可回收排水系统，尤其在北方缺水城市。

空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上。散热板与空调主机应预留10厘米间隙，便于排放热气。

随着 1拖2—3空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置3匹主机。

空调冷凝水排放应纳入住宅单体工程的排水系统一并设计，或集中设计空调冷凝水排水立管，管径不应小于φ32mm。

销售赠送的天面、露台需要统一设置花架，防止后续的违章搭建。允许
建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道井内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持1.5米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。多层住宅空调位尽量采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）与外立面平齐。

住宅墙面尽量不采用大面积的玻璃外墙及落地窗。

女儿墙要考虑其高度的安全性，必要时应考虑加装防攀爬装置，并考虑防雷规范要求。

带有屋顶露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一安装花架，避免私搭乱建。

外立面尽量不采用瓷片装饰，以防脱落伤人。

需统一抄表的计量表应在公共区域集中设置。

电梯厅
首层电梯厅的大门应设置IC卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。

首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。

电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。

地下车库、架空层等公共区域进入楼内的通道，应设置IC卡门禁。

高档项目可考虑刷卡进出电梯。

电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。

住户大堂尽量不要安装射灯。

各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。

电梯轿厢地面使用耐磨材料,并易于清洁。

楼梯间
人行楼梯设有通风窗的，三楼以下通风窗应安装限位装置或安装内置窗花。北方楼梯间要设置取暖器材，防止冬季门窗上霜、冻结。

高层消防楼道每5层设计1个清洁取水点、排水池。

多层楼道及外挂楼梯需采用防滑地面材料。

楼梯转角处栏杆空隙不大于20cm。

阳台
阳台、雨罩均应做有组织排水并做好防水处理。阳台与室内连接处应按照当地瞬时最大降雨量考虑挡水装置的高度。

公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修的方便。

阳台栏杆设计应防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于11cm，放置花盆处必须采取防坠落措施。

阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。

阳台推拉门所有门窗建议做成活动扇，便于通风。

门窗
高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口，以增加视线避免推门伤人。

高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。

2层及以下通向住宅室内的（包括半地下室）花园门、阳台门，应安装防盗门。

公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。

地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采取防止破裂的措施。

公共楼道窗