为什么波特曼公寓的租金要比附近其他公寓高出2000元/月？
南部商务区城市摩尔项目营销方案提案报告
2011-08-18
出品人：沙勇
总监制：范亚红，戴光兆
营销组：阮伟雁，张灿
研展组：李耀权，许李鹏
将【南部商务区城市摩尔项目】
打造成
影响宁波乃至长三角极具个性特色的酒店公寓
我们的共同目标
现在宁波的公寓们都在卖什么？@宁波
金湖世家
洛兹广场品阁
联盛商业广场
爱居
钱湖天地
爱都会
学府1+1
商会国贸
新城名苑
中海雍城世家
康城阳光BOSS领馆
本案

鄞州核心区

天童路
鄞州大道
公寓市场
整个公寓市场都以婚房，小投资为主导方向而打造
整个公寓都以小面积、低总价来吸引客户的眼球
客户对产品的接受度为2房甚至是三房
大盘玩稳健，小盘博出位
不拼优惠，不拼总价
个性标签，独特配备
天时、地利、人和
现在是不是有这样的机会……
天时、地利、人和
区域价值
1、城市化进程核心节点，完美对接南部新城发展；
2、220万方南部商务区——宁波智慧脑库，商务巅峰,超10万高端人才商务聚集圈；
3、聚焦宁波浓厚学院氛围的高教园区
4、未来环球城，宁波新娱乐核心；
产品价值
1、滨水公寓、滨水商业，城市稀缺；
2、148米地标高度，御景鄞州；
3、ARTDECO经典立面，南部商务区极致稀缺，视觉“引响力”；
4、6-9F精品酒店，项目竞争力提升；
5、全开放的商业形象，内外步行街设计，承连水街，辐射全域；
6、3.4m住宅层高，领袖公寓，打造百米空中私属官邸；
7、五星级酒店物业服务提升产品附加值；
波特曼公寓的借鉴意义
50%的外籍人士，50%的企业中高层管理者
80%以上的出租率，3年长住客户高达80%
较周边高出2000元/月的租金支付能力
以喜来登酒店物业为核心的五星级酒店物业服务成为吸引业主的最大利器！
以波特曼大街为核心的独特商业环境，成为吸引客户的有一大选择！
波特曼公寓的借鉴意义
城市摩尔VS波特曼
我们的秘密武器在哪里……
“三星”聚——环球城、南部商务区、高教园区
行政中心
文化中心
天童路
宁南路
鄞县大道
首南中路
鄞州大道
鄞州公园
本案

陈婆渡区块
区域：姜山、陈婆渡

鄞州新城区南向的一个自然延伸区块，占地400亩
拟打造一个以商业为板底，集休闲、娱乐、城市景点为一体的功能型广场
主要项目：梦幻岛、创意港
有高度——148米地标高度，御景鄞州
南部商务区内，独特唯一的建筑造型
有配套——精品酒店，特色主题商业
有服务——以精品酒店为核心的个性酒店服务
让我们重新定义公寓，让我们重新审视生活；

我司建议本案产品终极定位——

【 私人酒店 】
【目标实现】
可能性与方向选择

产品实现极致化
+
服务价值最大化商业建议——形成南部商务区独有的会所式商业
以餐饮、娱乐、私人空间为主导的新型商业聚合体装修建议——考究，个性，高于星级标准装修物管建议——超越传统星级酒店的私人服务
硬件可以被超越
+
服务品质恒久留
策略思考2W+1H
Where——我们的客群在哪里
What——我们以多少的价格销售
How——我们如何尽快的售罄
通过
天时、地利、人和
富人的烦恼：
找不到他们心中那个真正的家
——不需豪宅，只要有温馨的感觉
——不需大空间，只要功能齐全
——不需远离城市，却有世外桃源的意境
有那么一群追求着生活品质喜欢私人空间的“塔尖人物”
新资产层
富裕市民阶层
市民阶层
他们是这个社会的塔尖力量
主要为：
A：35-50岁之间
B、南部商务区的中高层管理者
C、高教园区的高收入教职员工、注重生活品质的外教
D、鄞州乃至宁波区域的外籍成功人士
E、富二代
F、少量的投资客
财富顶层
权力顶层
稳定资产层

- 主力年龄段：30-40岁
- 社会身份：南部商务区及周边企业中、高管理层成员
- 知识层次：高学历、社会阅历丰富；
- 家庭结构：妻儿在附近市、县居住，独身一人来甬；
- 消费特征
价格敏感度低；
生活品质要求高；
户型一定要舒适，功能要齐备；
会客、待友要有面子；
周末能接妻儿过来居住；
- 产品需求：70-110㎡
客群一：公司话语权，行业领跑者

- 主力年龄段：30-40岁
- 社会身份：南部商务区企业外籍精英、周边大学外籍教授
- 知识层次：高学历、社会阅历丰富；
- 家庭结构：独身来甬；
- 消费特征
价格敏感度低；
生活品质要求高；
户型一定要舒适，功能要齐备；
对空间利用率要求高
- 产品需求：70-110㎡
客群二：在甬外籍精英

- 主力年龄段：25-30岁
- 社会身份：南部商务区及周边（陈婆渡、姜山板块；鄞州核心区板块）企业白领
- 知识层次：高学历的80后；
- 家庭结构：因工作关系一直单身，也享受单身；
- 消费特征
总价敏感度高；
生活品质要求高，要小资，要小清新；
物业服务要好，最好能是酒店物业；
楼盘气质要好，面子要足；
空间利用率要高，喜欢自己设计；
- 产品需求：60-70㎡
客群三：城市精英，企业活力

- 主力年龄段：25-35岁
- 社会身份：中产阶级，公务员、企业员工（鄞州及陈婆渡、姜山板块）
- 知识层次：学历层次不齐，社会阅历丰富；
- 消费特征
单价敏感度高，对市场行情极其关注；
投资回报率要高；
产品续航能力强，至少十年内要有保值、升值能力；
产品附加值要高；
届时临时自住或给下一代过渡皆可；
- 产品需求：40-60㎡
客群四：地产嗅觉灵敏，投资达人