二零一零年三月 圆方地产顾问 天利·美伦山庄（暂定名）初步可行性研究报告 目录 前言 第一章项目决策背景 1、内部因素 2、外部因素 第二章项目概述 1、项目区位及用地 2、项目宗地现状 3、项目周边的社区配套 4、项目周边环境 5、项目市政配套分析 6、土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1、项目用地取得土地使用权法律手续分析 2、项目合作方式及风险评估 3、总体评价 第四章 市场研究 1、宏观经济情况 2、房地产市埸状况 3、典型项目调查 第五章 项目定位及规划建议 1、目标客户定位 2、市埸定位 3、价格定位 4、产品定位 5、规划设计建议 第六章 项目开发计划 1、开发机遇 2、开发周期安排 3、项目营销推广计划 第七章 投资收益分析 1、成本概算 2、税务分析 3、经济效益分析 4、项目资金流量分析及资金筹措 第八章 可行性结论 1、项目优势 2、项目劣势 3、结论及建议 前言 本项目所处地块位于海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧，琼山大道往东1700米处，土地面积96945.81平米。土地使用权人为海口市美兰区招商建设投资有限公司 省委省政府提出要在海南全省建10万户经济适用房满足中低收入家庭的生活问题，并作为今年的政府工作重点来实施。为解决美兰区数百名中低级财政供养人员长期存在的住房困难问题，区委与区政府引进天利（海南）旅游开发有限公司，联合海口市美兰区招商建设投资有限公司在本项目中开发部分限价房 圆方地产（南昌） 第一章项目决策背景 一、内部因素 1、天利（海南）旅游开发有限公司简介 天利（海南）旅游开发有限公司，是深圳天利地产集团有限公司的下属于企业，深圳天利地产集团有限公司是一家集房地产开发经营、项目投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型综合性项目开发与经营实力的房地产公司。天利地产立足深圳，辐射内地，成功投资与开发了天津天嘉湖生态旅游度假区项目、湖南省常德柳叶湖体育生态园大型综合项目、东莞天利中央花园住宅项目 、海南国际会展中心项目。总资产达80多亿元 圆方地产（南昌） 2、天利（海南）旅游开发有限公司在海口项目的经营现状： 目前天利（海南）旅游开发有限公司在海口主要项目为海南国际会展中心项目，该项目包括五星级酒店、星级公寓式酒店、第二经济总部、写字楼等，于09年11月动工，目前项目进展顺利，2011年建成后，将成为海口市地标性建筑，天利品牌的知名度和美誉度必将在海南得到巨大提升 在目前的大好形势下，天利需充分利用地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让天利品牌深入到每个海南人心中 第一章项目决策背景 圆方地产（南昌） 本项目未来区位优势明显，规模适当，可作为公司利润来源，经过本公司精心策划，精心设计，精心施工，改善居民的生活质量，打造区域住宅标杆项目 二、外部因素 该项目具有良好的远期发展前景，其坐落位置行政区划为美兰区，该项目所在区域有如下特点和优势: 1、根据海口市总体规划，处于三横一纵的城市核心发展轴线 2、本地块靠近海文高速公路，交通便利，离美兰机场仅十公里，距离琼州大桥仅1700米 第一章项目决策背景 圆方地产（南昌） 3、本项目拟建设部分限价房，符合海南省委省政府的精神，工作中能得到政府的大力支持 4、海口市规划在美兰区本项目所处地块附近建设新的省级行政中心，本地块土地升值潜力大 5、周边无杂乱民居，自然景观和生态环境良好，与主干道间建有20米左右绿化带 6、该地块处于南渡江板块与东海岸板块的交汇处，未来将形成海口市新的高尚住宅居住区。项目北侧为未来文昌航天城专家宿舍区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，它的建成，将极大改善该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和价值急剧上升 所有以上各种因素，为本公司在此地块建设一个中高档精品居住社区提供一个良好外部环境 第一章项目决策背景 圆方地产（南昌） 第二章项目概述 一、宗地区位及用地 1、项目区位 该宗地位美兰区灵山镇，西侧紧临海南省检察院第一分院，距离海南省委4公里,距离美兰国际机场约 10公里,距离美兰区中心区约5公里 2、项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约145.4亩，是原琼山市江东新市区开发建设管理委员会名下的热带花卉种植园项目用地。该宗地现规划为居住用地，规划用地内均为种植园区用地，土地权属明确 3、海口市规划局批示的政府控制性规划指标如下 ： 项目用地性质：居住用地 项目占地面积：96945.81平米 建筑面积：193892平米 容积率：≤2.0 建筑密度: ≤20%（该数据有可能要申请调整） 绿地率:≥40% 建筑限高:≤45米 第二章项目概述 圆方地产（南昌） 二、宗地现状 1、四至范围: 西至美庄小学，南至用创村，东至权拥村，北至白驹大道 第二章项目概述