香坊区煤管街项目前期论证报告 Part1城市宏观环境分析 Part2项目所在片区市场分析 Part4项目定位及产品建议 Part3项目客户需求分析 目 录 城市宏观环境分析城市格局与规划分析 经济发展水平分析 房地产发展水平分析 哈尔滨的城市地位——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽 哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区7县3市，市区面积7086平方公里，人口1063.5万人； 哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽； 同时，作为黑龙江省的省会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。 哈尔滨的经济、政治及地理位置决定了它是地域中心式城市，对相邻城市有着巨大的吸引力; 外地人越来越多的选择在哈尔滨居住、工作，对其房地产市场起到一定的支撑作用。 城市格局与规划分析——城市地位 城市整体发展定位：区域中心城市——将吸引大量周边县市的置业人群 1.国际定位： 在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的核心枢纽。 2.国内定位： 我国与东北亚地区进行经济贸易往来国际大通道的协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。 3.省内定位： 黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行“Y”形和“T”形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的“南联北开”的发展战略中起关键作用的核心城市。 城市格局与规划分析——城市职能 产业结构分析 产业结构：呈三、二、一形态，2012年，哈尔滨市第一、二、三产业配比为：11.1%、36.1%、52.8%。 现代产业体系初步形成：目前已经形成了装备制造、对外贸易、旅游、汽车及配件等一批年产值过百亿元的重点产业集群，逐步向高附加值的终端产品发展，产业链不断延伸拓展。 第三产业占主导地位，非公有经济有利于推动经济快速增长以及居民收入的提高。 资料来源：哈尔滨统计局 城市格局与规划分析——产业特征 城市格局与规划分析——城市发展战略与目标 主城区空间发展策略 “北跃、南拓、中兴、强县” 以松花江（一江）为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团。 1、以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。2、构建“一主六副”城市公共中心。 3、建设“五大产业基地”。 “一江、两城、九大组团” 居住用地规划——旧区改造和新区建设相结合 2012年，形成16个居住区 九个旧城改造居住片区：外东部片区、道外中部片区、道外西部片区、道里迎宾路片区、南岗马家沟片区、哈西地区、平房片区、原动力进乡片区、香坊轴承片区 七个新居住片区：群力新区、哈西新区、松北新区、平房区南侧新区、新香坊片区、原动力旭升片区、朝阳片区 2020年，形成21个居住片区 居住用地面积达到12900万㎡ 人均居住用地面积为28 ㎡ 规划城市人均居住建筑面积为35 ㎡ 城市格局与规划分析——新老城区建设 城市格局与规划分析——产业布局规划 重点产业发展和布局： ——北跃。依托松北科技新城和利民开发区，重点打造新技术研发产业集群、新一代信息技术产业集群、新材料产业集群、新能源装备产业集群、大健康产业集群，积极发展金融商务、文化旅游、商贸物流业。 ——南拓。依托哈南工业新城，重点打造装备制造业集群、食品产业集群、电子信息产业集群、新材料产业集群、民用航空产业集群，积极发展商贸物流业。——中兴。重点发展高技术服务、金融、物流、商务服务等生产性服务业，优化提升都市旅游、文化、商贸等生活性服务业，打造现代服务业集群。 ——强县。重点发展绿色食品产业和旅游业，培育发展特色产业，打造享誉全国的绿色食品产业集群。 城区产业发展定位和布局： 松北区：以哈高新区为核心，加快建设科技创新城。重点发展新技术研发、新一代信息技术产业、新材料、新能源装备等产业集群，积极发展文化旅游、金融商务等现代服务业。呼兰区：以利民经济开发区为核心，加快建设利民健康城，重点发展医药、健康食品、健康服务及休闲旅游产业集群，积极发展商贸物流业。平房区：以哈经开区为主导，加快建设哈南工业新城。重点发展高端装备制造、食品、电子信息、新材料、民用航空产业集群，积极发展商贸物流业。阿城区：重点发展文化旅游产业、食品制造业、建材产业。道里区：重点发展文化、商贸、金融、空港经济。道外区：围绕大哈东新区建设，重点发展商贸物流、休闲旅游、都市农业、化工业。南岗区：重点发展科技服务、商贸会展和文化产业。香坊区：重点发展电站设备制造、商贸物流和都市旅游。 城市格局与规划分析——基础设施建设 主城区公共设施用地规划目标： 以建设区域性国际经济、商贸、信息、金融、交通、科技、文化的中心城市为目标，通过完善城市公共设施服务体系，全力推进“科技新城、文化名城、商贸都城”建设。在大力改造、提升老城区商贸金融中心的同时，积极开拓新发展空间，重点建设行政、商务、文化、科技创新等新城市中心，逐步健全城市中心体系，形成布局合理、功能协调和相互促进的多中心发展格局。 主城区绿地系统规划目标： 至2020年，形成“环状－楔形放射－格网”点、线、面相结合的绿地网络系统。主城区绿地率达到38%以上，公共绿地面积4692万平方米，新增公共绿地2598万平方米，人均公共绿地面积10.2平方米。