2012年8月31日 重汽彩虹湖项目前期产品策划报告 谨呈：中国重型汽车集团房地产开发公司 前言 重汽彩虹湖项目，是中国重型汽车集团房地产开发公司在济南东部的又一力作。在日益寡头化的济南地产市场，重汽彩虹湖项目应该如何实现重汽房地产的高远目标，如何助力企业品牌在济南市场成长为参天之树？ 重汽彩虹湖项目位居济南东部重点发展区域，作为济南房地产跨越阶段的一宗土地，土地价值已经体现，但是距离消费认知尚存在时间兑现差；有诸多优势，却也存在挑战。如何通过产品和规划落位来打造产品竞争力，怎样在跨越升级的市场上竞争制胜，如何通过高效营销实现企业最优收益？ 基于上述思考，建华房产以解决项目核心问题为目标，把如何营造产品竞争力并有效落实，怎样实现企业发展目标并高效执行作为本报告思考的核心思考内容和主题。 报告架构 项目本体分析 项目基本情况分析 项目资源利用及不利因素规避 企业审视 项目基本情况分析 项目区位 从项目所处的地理位置来看，处于济南东部区域，属于城市发展的重点核心区域项目。 从项目在济南市区环线的位置来看，距离道路环线有一定的距离，远离当前的主城区。但是从济南城市发展的内在前景看，项目地处高新政务区、高新工业园区、东部新城三大功能板块的接壤地，发展前景无限光明。 项目基本情况分析 项目区位 从项目在东部空间来看，位于王舍人—孙村待开发区域，区域尚未完全开发，是政府重点开发发展区域； 随着政务和产业东移带来人口的不断增多，项目所在区域将是济南东部的核心繁华区域，项目发展前景即将展现。 项目基本情况分析 项目四至 项目西侧紧邻天马相城，北至科航路，南至科创路，东至三星路； 西侧为规划路，是未来的区域重要交通道路，东面群山环绕，风景秀美； 东侧为三星路，道路较为狭窄，形象相对较差，连接周边多个居住社区； 南侧为科创路，是方便社区居民生活的重要道路，同时南侧有美丽的彩虹湖，是休闲娱乐的最佳场所； 北侧为科航路，是连接小区规划道路与春晖路的主要道路； 群 山 项目周边生活配套较为欠缺，多以大型的单位集团和学校为主，为项目后期配套的成熟发展奠定了基础 项目基本情况分析 项目周边配套 道路交通体系发达，项目周边多条交通要道，交通网络较为健全； 项目所处孙村片区是济南重点发展区域，随着周边道路体系的不断完善，多路公交将会陆续开通，区域通达程度不断提高； 项目基本情况分析 项目交通资源 项目南侧为彩虹湖公园，周边群山环绕，树木茂密，自然环境较好； 但项目周边可利用的景观资源较少，周边整体形象尚未完全改造，多为居民区和沿街门头房，形象较差； 项目基本情况分析 项目环境资源 群 山 项目地块四面环路，位于道路的围合地带。项目东面为居住社区，部分沿街门头房，整体形象较差； 整个地块形状较为规则，内部多为农田，少部分建筑待拆迁，地块中间有一条道路，与天马相城相通； 项目基本情况分析 项目自身条件 项目基本情况分析 小结 从项目区位上说，属于济南东部重点发展区域，区域价值潜力巨大； 项目周边交通网络齐全，道路开阔，利于项目规划和形象展示，拥有良好的发展前景和市场地位； 项目自身中等规模，区域配套较为分散，外部自然资源较为单一，需要依托项目自身塑造； 项目周边多为待开发区域，区域形象相对较差，项目无法借助周边非景观资源，需要依托项目自身的规划建设弥补外界不足； 项目本体分析 项目基本情况分析 项目资源利用及不利因素规避 企业审视 项目资源利用及不利因素规避 项目资源利用 借力之一：重点发展区域 本项目位于孙村片区，是政府重点发展区域，区域未来发展将日益完善，为项目发展提供良好条件； 之于项目：重点发展区——未来的新城生活区 借力之二：孙村片区 周边大型企业云集，高新区管委会新址设立于此，区域尚未完全开发，区域价值尚未显现，是济南不多的潜力价值区域； 项目资源利用及不利因素规避 项目资源利用 之于项目：孙村片区——潜力价值区域 借力之三：城市交通主动脉 多条交通主干道经过；道路开阔，利于产品形象的塑造。加上周边多个项目即将启动，未来人气聚集，区域价值将逐渐显现。 项目资源利用及不利因素规避 项目资源利用 之于项目：多条交通主干线，利于项目形象塑造 借力之四：天马相城独特优势无可比拟 天马相城与本项目紧邻，基本等同于一个社区，项目前期完全可以借势天马相城，避免以后的楼盘的操作过程中走弯路，避免不必要的损失； 项目资源利用及不利因素规避 项目资源利用 之于项目：天马相城----先锋指引，优势显著 不利之一：区域配套不成规模，较为零散 目前区域配套主要以满足基本居住需求为主，且分布较为零散，目前区域配套较齐全的为孙村镇中心街，但道路整体形象较差，其他道路基本上没有配套资源，整体配套功能较为欠缺，需要一定时间进行完善和提升，对项目的提升和打造存在一定影响。 项目资源利用及不利因素规避 项目不利因素规避 规避建议： 通过项目自身配套设施的逐步完善，打消客户心理障碍； 不利之二：孙村片区，整体待开发，客户认知度较低 目前孙村片区整体形象较差，客户印象较为偏远落后，区域熟悉度及认知度相对较差；且孙村片区整体属于待开发区域，整体形象呈现脏、乱、差，区域通达程度相对较低，少数公交车直达； 项目资源利用及不利因素规避 项目不利因素规避 规避建议： 可通过城市运营引领、区域炒作等方式，加速项目认可度； 不利之三：项目周边可借助资源有限 项目资源利用及不利因素规避 项目不利因素规避 项目周边自然景观资源较为缺乏，临近的景观资源不足以形成亮点；临近的彩虹湖公园虽然可以利用，但景观资源单一，属于区域共享资源，不足以形成景观资源亮点； 规避建议： 上升项目亮点挖掘高度，提升项目自身亮点；