二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 联路观澜定位策划报告 中原地产事业二部 2009年5月 项目分析 |项目概况 |区域分析 |交通状况 |景观价值 |配套体系 |酒店价值 |优劣势分析 本项目 市政公园 酒店 环观南路 观澜大道 观澜河 加油站 祥和山庄 厂房、民房 商务酒店 绿地、厂房招商澜园 格兰云天 加油站 格兰云天 世纪广场 厂房、民房 项目四至Focus: 北面未来楼栋铺排如何 最小化加油站影响 项目指标 建设用地面积27300 总建筑面积148900 建筑容积率4.31 计入容积率面积117600 商业12600 商务公寓40000 住宅62000 配套设施3000 地下车库31300 建筑覆盖率35% 绿地率40% 地下停车位820个 住宅 【6 栋，各27层 商务公寓 【2 栋，各24层 商业 【1栋共3层 【住宅底商 项目地块 经济指标 规划要点 项目概况 观澜新中心 清湖立交 机荷高速 梅观高速观澜大道 环观南路 大和路 项目所在地 地块区域分析 项目位于观澜中心区，观澜大道、环观南路交界处，地理位置优越； 区域以集资房和旧工业厂房为主，人群杂乱、流动性大； Focus: 临街楼宇昭示性是未来营销重点 未来是否存在一定的安全隐患问题 地块配套分析 ＞项目周边生活商业业态单一、档次相对较为低端； ＞教育、市政配套完善； 中航格 澜郡 观澜中学 观澜新 街道办 格兰云天 大酒店 观澜文 化中心 格澜郡 商业街 观澜天 虹商场 本案 观澜人民医院 观澜二小 观澜第二中学 巴兰塔酒店 毛家饭店 广顺五金电器连锁 博皇家具 观澜汽车站 模具特殊钢商行 新动力汽车修配厂 幼儿园 观平路 松元万安学校 观澜汽车站东五实验学校 国惠康百货商场 新园学校 竹村市场 清湖小学 清湖幼儿园 观澜大道 环观南路 老街商圈 Focus: 未来裙楼商业存在发展限制 配套的完善度具有较高的溢 价空间