南昌市经开区JDP1026号地块 项目发展定位报告 豫章故郡，洪都新府，既是国家历史文化名城，又是革命英雄城市 经济开发区，未来现代制造业聚集区，南昌重点高校云集之地 拥双城生活，市中心辐射下的一片净土，华东建设集团倾情呈现 集万千期待于一身，你的魅力在哪里？ 引言 项目取地成功，前期总规尚未完成· 本次项目定位报告应进行市场研判及项目整体定位 需要解决的问题如下： 开发方向：项目可发展的市场定位？ 市场风险：未来市场会存在哪些风险？ 产品规划：如何打造适合市场需求的产品？ 客户分析：我们的目标客户具备什么特征？ 定位报告的背景 项目投资背景分析 项目产品定位 项目营销形象定位 项目综合分析 项目市场定位 报告框架 项目投资背景分析 宏观市场解读 南昌房地产市 场状况研判 市场调查资料 总汇、研究 宏观市场解读 南昌大事件 GDP 宏观调控 宏观市场 关键词： GDP █2005年，南昌GDP首次突破了千亿大关 2006-2009年，南昌经济总量以年均14.6%的增幅高速增长，比同期全国年均增速高出4.3个百分点，比同期全省年均增速高出1.9个百分点。2009年，南昌经济总量已经增长到了1837.50亿元，是2005年经济总量的1.82倍，增长82.3%。人均GDP也达到39669元，是2005年的1.77倍。2010年1-9月份，南昌全市GDP达到1558.64亿元，同比增长14%。专家预计，今年，南昌经济总量将超过2000亿元。 █财政收入“四年翻番” 08年，全市财政总收入突破200亿元；2009年，达到249.88亿元。2009年财政总收入比2005年净增123.7亿元。█产业结构更加优化 工业成为支撑全市经济快速发展的主导力量。2009年南昌汽车基地、空调基地、光电和电子信息制造产业基地、医药和医疗器械基地、航空器制造产业基地等十大重点发展产品制造业基地共完成增加值455.01亿元，占全市规模以上工业增加值的74.0%。 █外贸进出口突破30亿美元 2005年，南昌对外贸易进出口总值为12.4亿美元。2009年达到21.3亿美元，是2005年的1.7倍。今年1-9月份，全市实现进出口总值突破30亿美元，达到37.49亿美元。 █城市幸福感显现 2009年，城镇居民人均可支配收入进一步增长到16472元，是2005年的1.6倍，四年年均增速达到12.5%，增幅在中部六个省会城市中位居第二。随着收入的快速增长，消费环境的改善和消费观念的更新也是看得见的变化，南昌城乡居民生活方式和消费结构发生了巨大变化，生活质量得到了极大的改善。 南昌市02-09年GDP走势 小结：南昌经济的持续快速发展，为住宅产业的发展，特别是中高档住宅项目的投资与消费，提供了强有力的经济保障。 宏观 调控 宏观调控 小结：新政的实施，为南昌房地产市场的健康、可持续发展提供了政策保障。 1、新政实施后南昌市房地产市场经过一段时间的疯狂，现已进入平稳，前景仍看好。 2、新政通过对投资的有效地打压，市场逐步规范。 3、供应量有所缩减，但需求旺盛，价格稳步攀升。 按揭政策的调整提高了准入门槛，有效抑制了房地产投机行为； 首套首付的提高对高端产品的销售不产生任何影响，对用于自住的首套住宅产品影响较大；二套50%首付，第三套住宅停止放贷；一线城市限购令及物业税的实施对投机性购房有一定抑制作用。 保障性住房的大量入市将缓解高房价压力； 按揭政策的不断细化调整将放慢发展商的回款速度。 货币政策 房地产按揭政策 浮动汇率在2010年存在升值现象，将对海外基金和外币投资带来不利。 2009-2010年股市投资的持续低迷，但随着股市的上涨，将对房地产投资产生一定作用的分流。 存款准备金利率的上调及购房利率优惠的取消，将是影响房市的不利因素。 南昌大事件 （一）随着南昌国际体育中心、南昌铁路西客站、华南城、地铁一号线、南昌三桥（瑶湖、朝阳洲、艾溪湖大桥）、马兰圩片区改造、九龙湖片区的陆续开工建设，南昌将进入超速发展阶段。 （二）促进南昌“城乡大挪移”，郊区城市化进程加速 （三）城市基础设施显著改善, 北京城市竞争力加强 （四）城市影响力增强了投资信心，置业人群及需求相应增加 （五）2010年前南昌地产将集中放量，尤其０8－０9年供应量的增加，市场竞争将愈发激烈 （六）2010年后市场供给可能出现“断层”，价格虚高，性价优势决定市场竞争 （七）2010年11月19日起新增经济适用住房保障户数共6210户，其中，实物供给1410套，货币补贴保障4800户。此次经济适用房的开建将适当缓解南昌中低收入人群购房压力，南昌楼市供不应求状况得到一定缓解。 城市化进程对房地产的影响 大南昌效应 所谓“大南昌”，是将山：湾里依托梅岭建设山水城镇；江：赣江生态廊道让城市通达鄱阳湖；湖：加强鄱阳湖生态保护区战略性地位纳入城市开发建设，敲定五大组团规划构想，给城市扩展留出足够的空间。南昌2020年城区面积将达到350平方公里、城区人口将达到350万。 构建大南昌，提出了五大组团的规划构想，包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。外围组团将承接中心城区职能部分外迁，成为空间扩散、人口疏散、产业转移承接地；成为新兴产业和新经济发展基地，城市发展的新增长极；成为城乡统筹，新增人口的聚集区。 结论： 1、红湾公路拉近了南昌市区与昌北、新建县的心理距离，存在较大的市场潜力。 2、大南昌经济圈中，东北发展比西北更成熟，西北价格优势更加明显。从发展速度和认知程度而言，西北不如东北。 3、昌九高速沿线房地产迅速升温，有较大的升值潜力。 上述五大组团幅射面已远至20公里外，昌北经开区已不是传统意义上的郊区，实为南昌市中心范筹。