住宅容积率较高，建筑以高层为主，约15.32万 ㎡ 。

商业体量约2.4万㎡（不含SOHO），可打造特色专业商业市场。

经济技术指标
惠州总体城市规划所要求，惠州发展将采用“南拓北优”的总体发展指导方针。往南拓，与惠阳、大亚湾相联。

惠州南部新城规划图的整体思路也向诠释了南部新城依托高起点、高标准的惠州市体育中心及惠州数码园，将发展成为集商业、商务中心、体育文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体，服务于惠州市的南部综合新城。

新老城区的黄金枢纽，城市未来的新核心
区域价值
老城区范围内，没有脱离城区的生活轨迹,8分钟直达江北行政中心,客户抗性不强。

能享受新城区的教育、体育等配套、景观、交通等配套。

地段相对优越，属于主城区生活圈，能共享新城区配套
地段价值
南边：
惠州一中，体育南路，东江学府
西边：
惠南大道、居住用地，学校用地等
北边：
东江学府、金山湖跳水馆，体育馆，惠州学院，南山森林公园，骨科医院
东边：
惠南小学，市体育中心，数码产业园
地块四至
地形方正，地势较为平坦
经现场查勘结合地形图分析：
项目内部山体已经给破坏；
出现水沟凹槽，沙质土，松软；
根据红线范围内，方正，易于后期规划排布。

地块分析
90-120㎡（788套）、140-150（㎡526套）为主，辅以高端别墅，拉升项目档次
首改类建筑面积占比45%，再改2类占比41%，别墅占比14%
高层15栋，小高层6栋，联排别墅86套
低密度高端产品
产品价值
地段
区域
资源
产品
新老城区黄金枢纽、未来城市新核心、共享新城大配套
城市南拓、南部新城未来发展潜力巨大
地处金山湖景区内、周边景观资源较好
低密度、豪宅标杆
配套
城市核心地带、配套齐全、未来交通驱动
价值体系梳理
PART 2市场分析
全市环境分析
客群分析6
政策环境分析区域环境分析别墅竞争环境商业环境分析市场分析小结惠州房地产市场现阶段情况
全市环境
2011年9月，惠州市商品房供应面积82.69万平米，环比上升218%，商品房成交面积24.91万平米，环比下降4.2% ；从2011年6月~2011年9月，整个市场大多处于供过于求的状态，供销比分别为： 1.18 、 1.18 、 1 、3.32，加之银行放贷困难，预计销量将会走低。

惠州房地产市场现阶段情况
全市环境
由上图可知，从2010年至今，惠州市商品房价格总体上呈上升状态，但从阶段性角度来看，2011年6月~2011年9月，惠州市商品房价格呈持续下降趋势，三个月内下降了3.6%。

政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”向“国八条”转变，力度前所未有。

政策环境
最新银行政策---首套房利率上涨
政策环境
北京建设银行个贷中心了解到，建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。

首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。

其他各大银行可能会跟进。

惠州市2011年度市区新建住房价格控制目标:

我市2011年度市区新建住房价格控制目标，市区今年新建住房价格涨幅控制在10%以内
政策环境
惠州限购政策是否出台？
惠州限购政策是否出台？
1、成交均价超出惠州人均可支配收入的增长速度？
2、成交量增长过快？
政策环境
1、房价上半年同比增长20%左右，全年预计增长率达到15%左右。

2、上半年成交量来看，同比10年上半年下降3%，环比10年下半年下降25%，然后最近又新出银行增长，可以推测2011年成交量同比2010年有所下降。

3、从2007年以来，惠州政府做出规划，惠州“十一五”期间全面推进旅游业发展“3510工程”(“三大体系、五大顶级品牌、十条精品线路”)，政府开始四处招商引资。

4、惠州长期以来经济发展基础远不如珠海、东莞。惠州没有理由比珠海、东莞更先实行限购，即使惠州成为限购城市，惠州政府为招商引资花了很大的力度。

我司认为惠州政府也会利用制定具体地方限购政策的主动权，实行分区限购的策略，譬如对惠州市区二环或三环内实行限购，而对于四环外的南部新城不限购
目前市场刚需产品的市场受到较大影响，观望心理加大，已经出现变相降价现象，因此市场将逐渐回归理性，对高端住宅影响相对较小 。

新政策对刚需求影响较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少
新政将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供应量，且保障性住房有望较大幅度增加
总体来看，供需紧张的矛盾将会大大缓解（需求减少、供应增加），房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免，房地产将进入调整期
对于高端项目及特殊资源型豪宅、稀缺物业的影响较小
未来市场发展走势判断
政策环境
江北代表楼盘：华茂中心、三宅一生、帝景湾、金域华庭、伟豪领域、海伦堡、佳兆业、摩卡小镇
主流均价： 6000-13000元/平米
发展趋势：商务、行政、高档住宅
东平属性：大盘区域/准豪宅区/城市价值第二圈
代表楼盘：翡俪港、天鹅湾、威尼斯、新世界曦岸
主流均价：5500-8000元/平米
发展趋势：纯居住区、中高档住宅
南部代表楼盘：东江学府、金山湖国墅园、金山龙庭、金山湖花园
主流均价：5500-6800元/平米
发展趋势：南部新城、未来高尚住宅居住中心
南线代表楼盘：万林湖、山水江南、名流印象、熙龙小镇 主流均价：5200-6500元/平米
发展趋势：城市的延伸、资源大盘
东江代表楼盘：朗琴湾、中信水岸城、上观国际、天地源、海伦堡院子
均价：5500--8000元/平米
发展趋势：城市的延伸、资源大盘
区域竞争
河南岸代表楼盘：中信凯旋城、龙湖湾
主流均价：6500-8500元/平米
发展趋势：资源大盘