2
世联工作阶段划分——本次汇报的主要内容为项
目整体定位及开发策略研究
工作
成果
市场调研
项目区域价值研究
项目市场、客户目标分析
项目定位与发展战略
项目价值梳理
整体规划方案指标及功能分区建议
……
第一阶段
项目整体定位和开发策略
第二阶段
营销战略与策略
待定
《项目整体定位与开发策略》 《项目启动期营销策略总纲》
03.25 – 04.29（中期汇报） 时间待定
开发目标——安全启动，高价值实现
项
目
开
发
目
标
安全
启动
高价
值实
现

年内实现9个亿的边际利润 边际利润=销售回款—造价

目前已通过团购完成4个亿的边际利润
仍需要市场化解决5个亿的边际利润，假设均价4000元/㎡，
造价2000元/㎡，则需要实现实际的销售回款10个亿，而目
前白沙湾区域非自住项目年实现销售额14个亿，即本项目
单盘需在半年时间内完成白沙湾整个区域全年的70%
10个亿的要求仅是表象要求，以100余万㎡可售面积，均
价4000元/㎡计算是很容易实现的，10个亿的要求实质是
整盘价值最大化的要求
整盘10个亿的税后总利润
世
联
解
读
分析参考
系
问题定性
整盘开发过
程中的阶段
性问题
整盘开发的
方向性问题
区域发展
的大势所
趋
市场现状
第一章 、梦想起航

心有多大
舞台就有多大
地块资源价值盘点
属性关键词 解读
海
海资源是现阶段客户对度假的主要认知
全国的海岸线已经形成了各具特色的区域
1.6的综合容积
率
项目的容积率可以做出面积较大的低密度产品区域；
高低混搭的意向
低密度物业具有稀缺性是居住理想的升级；
城市 锦州未来的城市副中心
快速交通
龙栖湾大道
滨海公路
核心价值，决
定项目辐射的
强度
决定项目辐射的范围
全球60%的人口居住在海岸线10公里之内，中国只有45%居住在沿海城市。

到2020年，世界3／4的人口将居住在沿海地区。我国东部沿海地区占14.2%的国土面积，却分布有44.74%的城市数和51.44%的城市人口，是中国城市分
布最密集的地带，相比发达国家仍有较大的发展空间。至21世纪中叶中国6O％的人口将居住在沿海地区
人口将逐步向沿海地区移动，沿海地区人口密度逐步加大；沿海地区将逐步形成临海工业带、沿海城市带。未来20-30年中国城市发展将表现出极端沿
海的大趋势。

海陆交汇之处，世界繁华之所
站在世界的海岸线上寻找我们发展的起点。。。

美国，旧金山；
美国，迈阿密
美国，夏威夷檀香山
美国，圣塔芭芭拉小镇
加拿大，温哥华
法国，menton
法国，尼斯
墨西哥，坎昆
澳大利亚，悉尼，双水湾
澳大利亚，noosa湾区
巴西，里约热内卢
泰国，巴厘岛
泰国，普吉岛
马尔代夫
南非，开普敦
迪拜，阿联酋 中国，秦皇岛
中国，大连
中国，香港
中国，三亚
日本，横滨

夏威夷檀香山——上天赐予人类的度假梦想，全球度假
的梦想之地美国夏威夷州首府和港口城市，气温温和，年均24
度，市区面积217平米公里，人口不足50万；
酒店、沙滩、潜水、泳池一个也不能少

三亚亚龙湾——气候宜人，度假设施齐全，国人度假
的理想实现之地三亚，亚龙湾国家旅游度假区，我国唯一具有热带风情的国家
级旅游度假区，位于三亚市东南面二十五公里处，岸线全长约
8公里；

度假酒店 潜水

Golf 空中跳伞