前言：
政策回顾及判断
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国家政策——以短期控制需求的方式维护房地产市场稳定发展
2010年政策频出从《新国十条》到《新国五条》国家政策步步深入
央行决定自2010
年12月26日起上
2010年政策频出，从《新国十条》到《新国五条》，国家政策步步深入
国资委要求
78家非地产
国务院关于坚决遏
制部分城市房价过
快上涨的通知，房
价过高地区可暂停
三部委发文
明确个人房
《中国人民
银行关于上
调金融机构
调金融机构人民
币存贷款基准利
率。一年期存贷
款基准利率分别
个
01.10
78家非地产
主业央企15
天出退出方案
04.11
价高可暂停
发放第三套房贷
（新国十条）
05.02
明确个人房
贷二套房认
定标准
09.29
人民币存贷
款基准利率
的通知》
11.3
上调0.25个百分
点
国办发出通知
要求促进房地
产市场平稳健
03.18
银监会：银行
不得对投机投
资购房贷款
04.17
央行年内
第三次上
调存款准
06.04
银监会：严
格执行差别
化房贷政策
10.19
四部委全
面叫停第
三套住房
12.27
产市场平稳健
康发展
资购房贷款
调存款准
备金率
化房贷政策
不能动摇
（新国五）
三套住房
公积金贷
款
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青岛政策——紧随国家政策脚步，调控力度不断加强，没有放松迹象
调整部分房地产毛利率：一般商品房由15%调至20%非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%4月1日
青岛版的房地产新政14条：以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或
调整部分房地产毛利率：般商品房由15%调至20%，非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%4月1日
4月23日
保障房三年规划出台2011年至2013年新增计划建设保障性住房(廉租住房公共租赁住房经济适用住房)30000套新增限价
青岛版的房地产新政14条：以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。4月23日
保障房三年规划出台：2011年至2013年，新增计划建设保障性住房(廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房)30000套；新增限价
商品住房30000套，8月中旬
房贷首付调至30%及以上并暂停3套及以上房贷：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家
庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。9月底
整治房地产市场乱象：开发企业须在售房现场显著位置设立公示栏(台)及信息查询处，并要求售房现场公示的信息须与“青岛网上
房地产”网站的公示信息保持一致。11月中旬
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政策效果——客户特征是决定影响的重点,青岛受政策影响相对较弱
线城市
二线城市对外
三线城市以本
青岛青岛城市成一线城市：对外
辐射力和吸引力大，
外地客户和投资客
户众多4.17新政后，
二线城市：对外
辐射力和吸引力相
对较弱，外地客户
和投资客户较少；
417新政后成交虽
三线城市：以本
地自住客户为绝对
主力；4.17新政后
成交短暂下跌后迅
速回升929新政
青岛：青岛城市成
交量价同比09年稳
步上升，上半年受
政策影响以及供应
量的不足导致销售
户众多新政后，
成交量显著下降，
观望期后重新回升；
9.29新政后成交再
度急剧下降；成交
4.17新政后成交虽
然整体缩量，但幅
度较小，下跌相对
平缓；9.29新政后，
成交量不降反升
速回升；9.29新政
后成交也继续维持
在较高水平；成交
均价受新政影响不
明显主要为自身
量的不足导致销售
量不足，而下半年
则大幅度上升；青
岛由于整体城市环
境以及资源条件影度急剧下降；成交
均价相对平稳变化
较小；政策对一线
城市影响显著
成交量不降反升；
成交均价相对平稳；
二线城市受政策影
响较小
明显，主要为自身
波动，新政后总体
甚至继续上行；三
线城市受政策影响
小
境以及资源条件影
响，受政策影响条
件相对较弱
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小
政策影响——以抑制房价为主要目的，投资投机型需求受影响最大
打击不合理的对房产的改善需求和投资需求，让住房回归普通居住功
能，短期急剧减少商品房需求，从而压制房价
住房限购
进一步打压投资需求，短期急剧减少商品房需求，从而压制房价
暂停发放第三
套及以上住房
贷款贷款
增加住房供给，影响购房者和开发商心里预期向下，从而促使房价下
跌
保障房
跌
减少预售到竣工的时间，降低购房人的风险，令开放商不能及时回笼
预售
资金，增大开发商资金压力，迫起降价
预售
一线城市价格上涨过快且政策执行力度较强对新政比较敏感；二三
济
线城市价格上涨过快且政策执行力度较强，对新政比较敏感；二三
线城市由于价格相对平缓，，受新政影响较小，但仍有反应，只是幅
度和速度较为缓和
对不同经济水
平城市的影响
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对各类产品的影响——
住宅类型客户特征新政影响
对中端常规型产品影响远大于高性价比刚需产品及高端豪宅产品
住宅类型客户特征新政影响
城市中心豪宅顶级客户以财富为基础，占有为目的的小众购房消费，影响相对较小
城市成熟地段品质住宅
高端改善客户
一步到位的改善置业，相对受欢迎，市场抗风险能力较强
（高端住宅）
高端改善客户
但客群基础数量较为有限
城市次中心区域普通住宅
中高端改善客户、刚性客
户
常规改善型为主，性价比产品受欢迎
缺乏产品卖点的项目之间竞争加剧受政策冲击明显户缺乏产品卖点的项目之间竞争加剧，受政策冲击明显
城市边缘高端住宅高端甚至顶级客户
对具有足够购买力的客户来说，产品、资源具有绝对说服力
而缺乏资源与特色的产品，受市场冲击明显市冲
城市边缘常规住宅中端刚性客户、改善客户
刚需背景，性价比适度
受影响两极化，常规普通类型由于客户可选择范围较广，受
城市边缘常规住宅中端刚性客户改善客户
冲击明显
经济型高性价比产品及品质感高的品牌开发商产品受欢迎
刚需背景，低总价卖点，受冲击较小
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城市边缘经济型住宅中低端刚性客户
刚需背景，低总价卖点，受冲击较小
但客户容量受首付压力影响略有缩水
未来政策方向——货币政策、财政政策与行政政策相配合，多种手段共同调控
此次政策历时时间长，政府决心坚决，预计未来持续实施可能性大，并可能有进一
步打压房价政策出台
货币政策：加息等
未来可能出台新
的调控政策
税收政策：提高交易税费、房产
税等
的调控政策
行政调控政策：增加供给，保障
税等
行政调控政策增加供给，保障
房等
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