前言
我们的目标
1、快速消化，快速回笼
2、实现项目应有的价值
实施的手段
1) 以中小户型为主，控制面积，进而控制总价，实现快速销售
2) 合理布局，户型创新，特色的管理及服务，精装修销售，打造项目的品牌价值
3) 利用集中式商业，进行商住互动，促进商业的同时，亦促进住宅的销售
4) 打造新县城乃至梅州第一个酒店式公寓项目，实行酒店式管理，赢得口碑的同时，亦促进住宅销售
整体定位：
“创领型”精品小户豪宅目录/CONTENTS
第一部分 市场调研 1
一、梅城在售楼盘户型统计分析 1
二、新县城2011年在售项目户型统计分析 5
三、梅州中小户型调查分析 7
四、梅州几个重点现象分析 9
第二部分 项目分析定位 16
一、项目概况 16
二、地理位置 17
三、地块评析 18
四、项目SWOT分析及发展战略 19
五、目标客户群分析 21
第三部分 户型建议 22
一、项目总体定位 22
二、户型定位 22
三、户型配比及面积建议 23
四、户型设计创新 24
第四部分 项目规划建议 46
一、历次规划点评 46
二、规划限制性条件及解决措施 48
三、规划设计方案建议 50
第一部分 市场调研
说明：本部分主要通过调查江南及新县城过去几年及2011年典型项目的户型配比和面积区间，试图找出市场需求的户型及其变化趋势。并且通过调查为数不多的几个中小户型楼盘的产品特点和客群特点，为本案定位提供市场依据
一、梅城在售楼盘户型统计分析
2010年梅州江南片区各主力楼盘户型统计分析
梅州近几年典型项目户型统计分析结论：
户型比例：2010年主力楼盘，产品供应以四房为主力，占比57%，三房次之，占比39%，1房产品极度稀缺，2房少量供应；
户型面积区间:2房面积在90-100㎡；小3房面积在120-140㎡，大3房面积在150-180㎡；而小4房面积在130-160㎡,大4房面积在150-190㎡；
详见下表：
2011年梅州市江南片区在售项目户型统计分析：
2011年梅州市江南片区近期在售项目户型统计分析结论：
户型比例：2011年，江南市场，3房、4房，共同成为市场主力，三房供应量与四房供应量相当，3房比例上升，4房比例下降，同时，1房及2房产品量大幅攀升，1房占比达到5%（主要是香奈儿的推出），2房占比高达16%（香榭丽的推出），而4房量亦达到近932套，占比41%；
户型面积区间:1房面积在40-45㎡（实际为公寓）；2房面积在80-90㎡；小三房面积在110-120㎡（较2010年缩小），大3房面积在130-140㎡（较2010年缩小），4房面积也同步缩小；·
三房主力面积缩小：较2010年梅州市场户型，2011年3房也成为市场主力，1房、2房产品集中盘供应，且量较大，而各户型面积区间亦逐渐缩小；
2010年与2011年江南市场户型及配比对比分析：
分析结论：
就供应结构来看，一个鲜明的变化特点是以1房和2房为主的小户型比例迅速放大，而传统的四房比例在缩减；
就户型面积区间来看，各类户型面积呈现缩减趋势，2房、3房、4房均出现主流面积缩减10－20㎡的现象
二、新县城2011年在售项目户型统计分析
2011年新县城在售项目分析结论：
户型比例：新县城在售主要项目，3房、4房是主力产品，二者旗鼓相当，占比达45%，暂没有1房供应（怡福名都将在后期推出一房产品）， 2房产品量亦相对较少；
户型面积区间：2房面积区间在80-90㎡，小3房在100-120㎡，大3房在121-150㎡，小4房在135-160㎡，大4房在161-190㎡；
新县城与江南对比：新县城没有1房产品供应，2房面积趋同，大3房面积较江南大10-20㎡，而大4房面积亦大约20-30㎡；
三、梅州中小户型调查分析
梅州近期在售中小户型分析结论（附：统计表如下页）
户型比例：1房产品较少，2房占比亦十分低，3房是梅州市场主力户型，4房次之，总体户型配比为1房：2房：3房：4房=3：11：47：38
户型面积区间:
单身公寓以中能·香奈儿为代表，面积区间在40-45㎡；
1房产品，仅有盛榆花园有16套，产品面积区间在60㎡左右；
2房产品，江南片区是主供应市场，面积区间在70-90㎡，相对偏大；
3房主力户型面积在110—140㎡，相对适中，属舒适型三房；
4房次主力户型面积在130—160㎡；
以上各面积区间，经四华顾问据推出时间判断，面积有逐步缩小的趋势
附表：梅州近期在售中小户型统计表
四、梅州几个重点现象分析
中能·香奈儿热销现象
帝景湾·爱巢掀起的小户投资热潮现象
分析结论：
户型：帝景湾·爱巢属于江南市场少有的精品小户型楼盘，共计约 66套，一房、二房各22套，其配比为3:1:1；
速度：09年10月1日帝景湾爱巢推售当天全部售罄，广受市场追棒，较当年12月份推出的楼王单位消化快；
价格：帝景湾·爱巢比楼王单价较高，早推两个月，单价高出300元/㎡；
客户：爱巢主要客户来源非常广泛，且老业主购买极为活跃。为帝景湾业主20%，政府公务员、套用公积金客户两者共占40%、珠三角客户、个体户、企业主40%；
户型点评：
3）温馨花园——（户型、定价、客户等分析）
温馨花园分析结论：
①户型比例：以2房为主，共294套，1房约60套，3房约34套，分别占据比例为15%：76%：8%；
②户型面积区间：以2房为主，面积为76-87㎡， 1房面积为39-43㎡，3房面积为112-114㎡；
③户型销售速度：1房、2房较为畅销，3房消化较慢，开盘销售率为15%，销售周期23个月；
④客群：非常广泛——黄塘医院、单身公务员、电信、银行、移动、本地投资客共占比80%，个体户、单位职工占比20%；
户型分析：附后……
4）宝嘉·丽湾——产品创新有待市场“烤”验
宝嘉·丽湾户型创新分析结论：该项目虽在户型上有所创新，但在完全未经市调、了解梅州客户群、了解梅州设计规范的前提下，片面借鉴、照搬深圳豪宅户型（大阳台、内庭院）的设计理念，片面追求创新，造成产品与市场脱节，与客户需求的背离，整体浪费面积过大，2房亦做到130㎡，并且在新的设计规范之下，各户型实际测绘面积将更大，在梅州房价不断高启的情况下，预计后期将严重影响销售；
5）近期3级市场客户以乡镇进城置业为主
近期3级市场上门量较好，但成交量持续低迷，值得关注的一点的是，伴随着上门量增多，乡镇进城客户明显增长，其原因：乡镇教育资源现已进行整合，较多父母考虑子女教育，选择在市内购房，一方面可以迁移子女户口，另一方面可关心子女上学及生活等，据四华顾问对某3级市场从业人员调查反馈以下几个代表性案例：
购房案例1：王先生今年28岁，是某产业园高管，期购置的房子是近期推出的小户型单位，1房1厅43㎡的电梯房，其购置原因，是因为经常两地跑，经常入住酒店花费较多，综合多方面因素，决定购买小户型，但需是品质较高的物业，一方面满足自住，另一方面亦可作为投资；
购房案例2： 万先生今年35岁，是鸿都花园的业主，某电子期货老板，因考虑家有小孩，而大部分时间在家办公，但又太吵杂，所以想购买一间自己的办公室，不需要太吵就行，但品质要高，适逢爱巢推出，故购买1套，一方面离家不远，二是办公比较安静，三是可以作为投资，适当时候再卖掉；
购房案例3： 陈先生今年26岁，是从乡镇来梅州市区做生意的小年轻，因为近期要考虑结婚，所以考虑在梅州城区买一套3房2厅，跑遍了江南几家售楼处，了解到目前均