正弘蓝堡湾项目整体定位报告 谨呈：河南正弘置业有限公司 蓝堡湾商业部分商业市场调研 项目定位 郑州商业地产宏观市场 郑州商业地产市场 商务、办公市场情况 郑州商务、办公市场不仅包含真正的写字楼，也包含商住两用SOHO（如商都六号），并且包含住宅用地规划为写字楼的项目（裕鸿国际和建业置地广场） 商务、办公市场供需状况： 上半年市场供小于求，存量市场供小于求。 数据来源：郑州房管局 郑州商业地产市场 商务、办公市场价格走势：逐渐走低。 -写字楼的销售价格呈现逐渐降低的趋势，其主要原因是部分写字楼项目采用低价销售的方式融资。写字楼整体销售均价为5500-6500元/平方米之间。 数据来源：郑州房管局 郑州商业地产市场 商业市场情况 包含郑州全市以内在售的具有较大规模的和一定影响力的独立商业或底层、裙房商业。 商业市场供需状况： 上半年市场供小于求，存量供大于求。 数据来源：郑州房管局 郑州商业地产市场 商业市场价格走势：平稳发展 。 商业的销售价格呈现平稳发展趋势，销售价格维持在7000-8000元/平方米。 数据来源：郑州房管局 郑州重点商业在售项目 郑州市重点商业中郑东新区有宝龙城市广场商业、中油国际名店街两个商业项目；金水区有曼哈顿广场商业、建业老房子商业两个商业项目；二七区有康桥华城商业和升龙国际中心商业；中原区有中原新城商业。 郑州市重点商业项目总体量约135万平方米，已经达到预售条件的有47.4万平方米，当前可售体量约30万平方米。 1357246数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 郑州商业地产市场 商业地产市场结论及趋势前瞻 商务办公市场 主流供给产品为90-130平方米，偏商住两用的主流产品偏小，主要为60-130平方米；纯写字楼主流产品偏大，主要为90-250平方米。 可售余量约为45.9万平方米，写字楼供给量不大，区域内竞争也随之变小。 综合体内偏商住办公产品与住宅产品区别较小，市场接受度较好，2009年上半年单项目年均销售速度为1-3.5万平方米。 数据来源：郑州房管局 郑州商业地产市场 商业地产市场结论及趋势前瞻 商业市场 重点商业单项目体量在10万平方米以上，较大的约40-50万平方米。 目前郑州重点商业可售余量约29.6万平方米，后期剩余体量月87.7万平方米，二者合计约117.3万平方米，后期仍会有大体量的商业项目供给。 郑州商业仍多以销售回租为主；但随着国内大型商业地产及商业集团进入郑州，商业趋于实现自身价值最大化。 郑州市区内重点商业的销售均价约在10000-25000元/平方米，售价较高的为25000-35000元/平方米，较低的为10000-15000元/平方米。 大多商业销售项目以3年8%进行销售方式。 数据来源：郑州房管局 郑州市重点商务办公区域现状 郑州办公现状 郑州成熟办公区域现今主要分为两大区域，金水商务区与郑东 CBD前者为郑州传统核心商务区，后者为近几年来政府重点打 造的CBD商圈。 金水商务区 “四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形； “四纵”即未来路、经三路、花园路、文化路； “四横”即东风路、农业路、黄河路、金水路。 其中，农业路与花园路商务圈是郑州商务房地较为活跃的区域之一，区域内已有国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心等高端写字楼，不断增加的写字楼显示出此区域的商务发展潜力。同时各写字楼在推出的同时，更为注重办公配套、设施与办公环境，使整个区域办公楼层次提升能级。 区域概况 金水商务区 郑州国贸中心 郑州国贸中心位于农业路花园路交汇处，其写字楼分为两栋，A座汇集了总部基地与行政大厦两者的优势，为企业展示自身形象提供了良好的选择；B座则以户型的多样性和灵活性为亮点，为成长型的企业所打造。 A座：45000㎡ 销售价格：8800元 租金价格：1.5-1.7元 销售率：69% B座：28000㎡ 销售价格：7000元 租金价格：1.2元 销售率：92% 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 金水商务区 曼哈顿广场 曼哈顿广场的写字楼紧邻其商业广场，作为该区域的甲级写字楼，其已经成为了标志性建筑，无论是销售价格还是租金情况都已经达到了现今郑州市场的高端水平。 项目体量：32000㎡ 销售价格：9000元 总楼层：26层 销售率：56% 租金水平：2元/㎡/日 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 浦发国际金融中心 浦发国际金融中心位于金水大道东段。区域为河南省的行政大道，区内省直机关林立，行政商务氛围浓厚，汇集了郑州乃至河南省的绝大多数政务资源。 项目分为分A、B两座 总建筑面积66000㎡ A座：15000㎡，被浦东发展银行整购，作为其河南总部 B座：51000㎡ 主力面积：90㎡-300㎡ 销售价格：5500元 现已基本售罄 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 裕鸿国际 裕鸿国际位于紫荆山路和商城路交叉口，地位位置优越，交通十分便捷，商务氛围浓厚。项目借助较为优越的地理位置和较好的项目规划成功的将项目的商业部分以8900元/平方米的价格整体出售给武汉新世界百货有限公司，极大的促进了项目的办公销售。 建筑面积：160000㎡ 商住楼：116000㎡ 商业：44000㎡ 容积率：5.9 销售价格 ：6850元 销售率：93% 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 首座国际广场 首座国际广场作为商住综合体项目，其总体量达到20万平方米，其中商住楼有10多万㎡，其主力面积在50㎡--120㎡，为框架结构可自由分割组合配置。 项目属性：商住楼 销售价格：5300元 总套数：1336套 销售率：77.3% 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 楷林国际 楷林国际大厦位于郑州市东西向行政干道金水路与世纪大道交汇处，本区域由于处于金水区与郑东新区交接处，加上本项目价格较高，现今其销售情况一般。 项目建筑：地上26层，地下2层 建筑高度：99.9米 总建面积：78000 总套数：372 销售价格：8300 销售率：54% 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 盛润白宫 盛润白宫位于金水路与中州大道交汇处，该区域与郑东新区相临，区域内办公氛围并不浓郁，现已经有部分企业入驻，但其总体销售情况来看一般。 占地面积：26561㎡ 总建面积：13.6万㎡ 总楼层：28层 总套数：401套 销售价格：6900元 销售率：56.6% 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 荣勋大厦 荣勋大厦位于郑州的门户金水路与民航路交汇处，建筑面积约6万平方米，大厦共26层，地下两层为车库及自由配发电机房；大厦1—4层为酒店公寓、恒温游泳池、中西餐厅及休闲娱乐场所；5—26层为写字楼区。 总套数：197套 销售价格：6300元 销售率：70% 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州商业市场调研 金水商务区 区域办公销售情况 数据来源：同策商业·郑州房地产官网统计分析 租金情况-文化路、东风路 在东风路近电脑专业市场路段，办公楼租金水平，出租率都较高 在文化路段，由于办公楼多为老式建筑，其租金水平较低 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州房地产市场调研 租金情况-农业路段 农业路段新型甲级办公楼逐渐增多，且体量较大，现今租赁市场中办公体量较多，大多为小业主自行出租，租金维持在1-1.2元之内 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州房地产市场调研 租金情况-农业路段 经三路段作为金水商务区主要商务要道，其现今商务办公楼宇众多，体量较大，根据楼盘的不同品质，其租金水平也有较大的差异。特别是商住楼与甲级写字楼之间的租金水平差异明显。 金水商务区 数据来源：同策商业·郑州房地产市场调研