` 专业 —— 让建筑更具价值！ 插上理想的翅膀 让生活重新想象 ——“佳隆·学府花园”09整合营销提案 由佳隆地产2009钜献的“学府花园”项目，紧邻烟台核心区域，居住氛围浓厚，占据稀缺地段资源，融汇欧陆经典品质。文化底蕴、商业配套、便利交通等一应俱全，当之无愧为理想的居住之地。 如何对项目所在区域进行炒作？ 如何让客户清晰了解项目价值？ 如何迅速打开市场，实现倍数销售？ 如何建立企业品牌，奠定发展之基石？ 这是本次报告要解决的核心问题。 项目营销思维导图目 录contents3企业愿景/项目目标 现状分析 营销策略 战略与定位营销执行 企业愿景/项目目标 1、打造区域内品质明星楼盘； 2、叫好又叫座，实现项目快速销售； 3、充分挖掘项目价值，实现销售利润最大化； 4、树立佳隆地产的开发品牌，扩大公司在烟台区域的品牌影响力； 关键词： 品质 速度 价值 品牌 泛城地产认为可实现的品牌目标 将项目打造成为烟台南城区域最高品质楼盘； 实现佳隆地产公司开发品牌和影响力的提升； 将项目打造成为烟台有影响力的标志性明星楼盘； 泛城地产认为可实现的销售目标 自开盘日起16个月内完成项目总销售面积的95%，计销售655套，完成销售额约3.75亿元； 2009年12月31日前完成项目总销售面积的30%，计销售207套，完成销售额约1.22亿元； 项目开盘当月完成项目总销售面积的15%，计销售104套，完成销售额约0.55亿元； 目标关键价值链（单位月） 41套 46批 460批 来电960批 其他220批 10% 90% 25% 100%` 来访 大定 合同 住 宅 来访客户组成 目 录contents24 企业愿景/项目目标 现状分析 营销策略 战略与定位营销执行 现状分析 市场/竞争研判 市场机会研判2客户研判 项目本体研判项目营销及推广研判目前市内四区（芝罘区、莱山区、福山区、开发区）在售项目约有78个。其中市中心板块、莱山板块、福山板块、开发区板块有63个，成为供应的主力板块。 2008年烟台市场供应量约为290万，08年消化量约为80万平米，仅08年一年市场存量200万平米，供大于求的局面已经形成。 2008年，烟台市场供应量约为290万平米，08年消化量约为80万平米，存量为200万平米。 供应及 竞争研判 2009年烟台在售项目供应总量（单位：万㎡） 2009－2010，烟台楼市面临巨额放量供应、区域楼市亦面临巨额放量，项目面临巨大市场竞争压力。 供应及 竞争研判 按照平均每套住房100平米测算，大概有65700套房的供应量，平均每年21900套房。因此可以说未来芝罘区住房供应量是很充足的，市场消化压力大。 预估芝罘区土地放量在3年内投放市场，体量约为200万方左右，因此整体上未来3年内，芝罘区理论上可销售面积约为657万方左右。 市场需求 结构研判 烟台市场属于典型的橄榄型房地产市场，收入稳定、且收入水平适中的城市中间阶层是购房的核心力量。相对于爆发性的巨大供给，市场当前高端客户总量有限。 08年住宅市场各价格区间住宅销售套数比例 市场分析总结 ★烟台房地产市场目前处于供大于求的市场现状，市场存量巨大。 ★市场中高端项目集中放量，竞争激烈。 ★改善型需求由于经济危机等因素的影响，暂时被抑制。 ★一次置业，即刚性需求市场已被激活，投资市场还未复苏。 ★南城片区供应以中低项目为主，中高端项目鲜见。 ★市场价格基本保持稳定，未见大范围降价现象。 ★虽竞争激烈，但居住市场即住宅市场整体向好; 客户最为看重：地段、交通便利、生活配套、教育配套、环境资源等。 项目主流 客户研判 城市中产、企业高管、私营业主、公务员群体等。 刚性需求 + 二次置业（改善型需求）； 项目主流 客户分析 ★大部分客户绝非一次性置业，改善型居住需求是置业的首要目的 ★我们的客户有自己的独立主张和判断，绝非冲动型消费客群 ★对高品质生活的追求是其共通的行为特征 ★客户以芝罘区内为主，具有中心居住情节 ★客户具有圈层性，对居住人群和产品品质有较高的要求 ★大部分客户具有较高的文化修养和对文化的追求 ★品质、文化、圈层、自主和地位是其共同的标签 可以看出，我们的目标客户属于城市的中坚阶层 09年烟台楼市机会点 机会五：08年压抑需求释放，09年1－5月烟台楼市成交量大幅增长，势头持续。 机会一：中国政府宏观政策发力，拉动经济向好； 机会二：烟台中心大规模城市拆迁改造建设，激旺楼市刚性需求； 机会三：烟台南城板块房地产市场发展缓慢，区域未形成鲜明特色，高端品质需求未释放，大有潜力。 市场机会研判 机会四：“好地段＋便利交通＋居住氛围＋教育配套”，可拉动烟台芝罘区内中高端需求。 项目本体研判 项目紧邻鲁东大学，周遍交通便利、配套齐全，属于成熟的开发地块。 鲁东大学 青年南路 红旗中路 随着红旗中路立交桥的建设，项目的交通状况将更加的快捷，项目周遍楼盘普遍品质不高，影响力不够，但销售良好。区域内存在开发中、高端项目的机会！ 项目资源分析与整合 教育资源 项目地处烟台南部大学城，集中了鲁东大学、烟台职业学院、烟台二中南校等高质量的教育服务业主，有利于提高项目的知名度和美誉度； 交通资源 项目位于烟台市主干道-机场路与青年南路的中间位置，红旗路东西贯穿福山区、芝罘区、莱山区三个城市主要行政区，项目交通便利。伴随着红旗路立交桥的修建，项目交通优势更为明显。 配套资源 作为烟台南城较为成熟的居住片区，项目生活配套齐全，商业、医疗、文化、市政等完备； 项目SWOT分析 当之无愧的南城板块品质第一盘 第一影响：区域内第一个高品质社区，代言南城片区。 第一区位：烟台南城核心，第一成熟区位；稀缺地段、 交通便利、城市配套完善。 唯一社区:目前鲁东大学教育园区唯一可供开发建设地块。 项目本体研判 1、佳隆地产的品牌影响力有提升空间； 2、片区形象和价值有提升空间，可以建立完全超越周边竞争对手的市场地位； 3、对项目精细化、高品质产品优势的推广，有提升空间； 4、对项目地块稀缺性的推广，有提升空间； 5、对项目内外优势配套的推广，有提升空间； 6、对项目的媒体整合运作，有提升空间。 项目的机会点 项目研判 目 录contents24 企业愿景/项目目标 现状分析 营销策略 战略与定位营销执行 1、以项目先进的开发理念，提升片区整体形象； 2、根植烟台，以本土客户特征和需求特点为依据形成项目核心价值体系，打造出区域标杆楼盘，创立项目品牌，从而提升佳隆地产的市场影响力和企业品牌； 3、用建筑语言来表达城市文化，触动心灵深处的城市情节和城市感情，感受城市文化，学府文化和居住文化的深厚内涵。 开发战略解析： KPI体系下的项目发展策略 物业类型：-多种物业类型组合，有效降低市场风险； -多种户型面积，有效控制总价，提高性价比，扩大购买客户群； -预留产品价值和投资空间及可见价值附送，吸引部分投资客需求 不断赋予新的产品概念，生活空间随之不断演变转化 配套设施：-多元生活配套设施，满足不同客户需求； -分散布置小型配套设施，提升周围物业价值，实现价值均好； -重点打造社区内部环境，提升物业档次； 市场阶段性回暖，通过各种营销渠道，吸引客户； 客户的置业驱动因素是资源稀缺、升值空间、高性价比 客户策略 开发策略 规划策略 启动期极尽展示风情，使项目立势； 高品质开发，赋予项目内涵，改善区域价值，提高消费者对本区域的心理价值； 首期产品种类和户型入市，在高形象拉动中端产品大量售卖； 总体规划考虑建设品质社区的关键因素，拔高项目形象和立意，建立区域价值体系； 社区规划较小，有利于减少市场风险； 规划完善的配套设施，展示未来生活场景 产品策略 发展战略——凭借什么打动这拨客户？ 如何成功启动？如何持续发展？ 抓什么市场大机会——寻找主流客户？