2014-8-22 盐城高新区项目规划设计及发展策略 NewVisualAngel 谨呈：盐城和融房地产开发有限公司 项目前期补充调研工作——区域价值、房地产市场调研及分析 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 房地产市场的集中分析 项目本身及周边环境重新勘察 区域发展规划资料收集 区域企业入驻情况调研 8个重点楼盘市调表 重点关注项目供应成交状况 47份针对性消费者调研问卷 5组消费者深度访谈 项目属性分析 区域价值挖掘 客户趋势演变 客户需求分析 项目发展战略与定位 价格定位 项目产品定位 客户定位 经济测算 项目属性界定 运营目标及核心问题 项目总体定位 启动区策略 报告框架 客户演变趋势判断 区域价值研判 项目核心驱动力 产业园区发展规律 高新区分析 经济测算 项目属性界定 三线城市陌生产业园区 配套缺失大盘开发 盐城 根据区域共同发展均衡发展的需要，打造淮安扬州盐城都市圈，成为苏北腹地崛起首要的战略选择。 根据《江苏沿海地区发展规划》，将江苏沿海地区建设成为中国东部地区重要的经济增长极。而连云港、盐城、南通这三个中心城市，也将成为江苏省集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。 城市属性：盐城为江苏“第四都市圈”中的沿海特大城市，是江苏省集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。 项目属性 城市属性：以第二产业为支柱性产业，在雄厚的产业支撑下，经济持续快速增长，表现出很强的活力 从2005年到2009年，以第二产业为支柱性产业，强力的产业支撑带动经济高位增长。 经济增长带来市民收入的提高，盐城的人均可支配收入水平相对强势，以年均12%以上的增长速度快速增长，人均居民支付能力值得期待。 项目属性 盐城总人口近年来的发展呈现下降的趋势，但是每年市区人口增长约三万人左右，说明盐城市的城镇化速度在不断加快，此项指标对于城市房产市场的稳定和发展也属于利好因素，到2020年市区人口将达到150万人。 盐城市近几年人口自然增长率大于总人口增长率，说明每年外迁人口的数量大于盐城人口自然增加的数量。 城市属性：城市化进程缓慢，作为三线城市对人口吸纳能力不足，导致其人口补充能力有限，人口增长依赖内部人口自然增长，人口成长性不足将成为城市发展的桎梏 项目属性 区域属性：按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东扩，适度向西”将成为城市发展的主要方向,而高新区并未在城市主流发展方向上 以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地 基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地 居住、工业相对平衡的城市新区 以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地 展 发 方 向 项目属性 以居住和行政、文化、教育功能为主 以商业服务和居住功能为主 项目地块 区域属性：高新区与盐城市区一衣带水，是盐城市西向对外交往的交通门户，为盐城市的“西大门”，依托高新技术产业集群方式，为盐城重点打造的新兴产业带 盐城市的西大门 高新区位于盐城市，距盐城市政府仅11公里，为盐城的“西大门”，成为中心城市向西扩张的“桥头堡”。 高新技术产业带 围绕电子信息、高精机电、食品医药、新能源和新材料等四大产业招大引强，以产业集群发展、行业配套齐全、商务环境适宜等后发优势，提升园区的核心竞争力。 项目属性 项目属性 区域属性：园区规划有四纵四横车道，直达市区，且紧邻徐淮盐高速和宁靖盐高速，交通通达性较好 徐淮盐高速：位于项目南部 宁靖盐高速：位于项目东部，双向四车道，设计时速100公里；该条高速公路是江苏“四纵四横四连”干线公路的重要组成部分。 世纪大道：高新区四纵四横车道之一，直达盐城市政府 凤凰路：高新区四纵四横车道之一 青年路：高新区四纵四横车道之一，双向6车道，直达市区 华锐风电产业园：风电设备产业是盐城大市区着力主攻的三大产业之一，为盐城市政府重点引进项目，规划总面积9.6平方公里。 电子信息产业园：分软件制造、硬件制造、研发中心和商务生活配套四大功能区，规划面积6平方公里。 盐城市盐都农产品加工集中区：围绕特色农业产业，规划面积2.87平方公里 科研孵化中心：针对中小型及创业型企业打造 水库生态园：依托盐龙湖水库，打造西区城市公园，发展特色旅游产业 物流装备产业园：目前仍未规划阶段，暂未动工 项目属性：位于高新区核心，紧邻科研孵化中心，且与盐都农产品加工集中区和电子信息产业园及物流装备产业园一路之隔，区位优势明显 项目属性 项目属性：项目以居住用地为主，体量较大，同时地块较为方整，受限制条件较小 项目四至 北临—纬六路 南临—世纪大道 西临—凤凰路 东临—经六路 项目属性 开发体量：总用地面积31.57万方 总建筑面积52.57万方 物业属性：以居住用地为主，包含少量商业和教育用地 项目属性：项目位于四纵四横的世纪大道与凤凰路交汇处，交通通达性好，但配套缺失 世纪大道：高新区四纵四横车道之一，双向六车道，直达盐城市政府（距市政府仅11公里） 凤凰路：高新区四纵四横车道之一，双向六车道，连接盐城经济强镇龙冈镇 配套缺失：项目周边以工业厂房为主，生活配套严重缺失，将阻碍项目发展 项目属性 项目与盐城关系：项目的位置和角色决定了本项目在本质上是属于盐城市，是开启高新区快速发展的重要引擎之一 项目属性 盐城市高新技术产业区原本为盐都西区，成立于2006年3月； 项目距离盐城市政府11公里，且项目南部道路世纪达到直达市政府，属于盐城市十分钟经济生活圈； 项目的开建具有调整人口布局，完善高新区城市功能； 项目建成后将通过人口导入持续带动区域经济发展与城市功能完善。 ★ 十分钟经济生活圈 项目与区域的关系：项目位于高新区的核心发展区域, 项目承载着推动区域快速发展的关键角色 项目位于高新区的核心发展区域，项目总占地面积近32万平米，是高新区近期规划中的唯一一个商品住宅项目； 项目的开工建设将会重塑高新区形象，提升区域价值； 项目的启动必将推动区域人口的导入，加速区域经济快速发展。 项目属性 根据项目外部条件分析，得出项目在城市、区域、项目本体三个层面的价值实现角度 项目认知 城市经济发展水平较低 人均可支配收入有限 产业结构不尽合理，经济总量不高 外来人口吸引力弱，人口增速缓慢 经济增长势头明显 二产为支柱型产业，具有一定产业支撑，人均可支配收入增长率较高 高新区发展将直接推动城市发展，改变区域较为落后的现状 随着配套及交通进一步完善，未来人口导入得到保证 在优质长远的城市规划下，区域未来值得期待 华锐风电产业园及大型项目入住将使城市人口向本区域集中，获得人口的支持 科研孵化器及水库生态园建设，使得配套及景观优势逐渐体现 随着项目的开发与运营，多属性地块为项目提供了灵活的开发策略，而大盘的规模效应将成为项目的又一卖点 区域配套及环境较差，是制约盐城客户置业高新区的主要瓶颈 高新区作为规划的新兴技术产业，得到了政府的大力支持 区域配套受限，客户吸引力不强 规模大，开发难度大 现状 前景 城市 区域 项目本体 VS 项目属性理解 基于项目理解的SWOT分析 一、项目优势和机会:区域发展前景好、区域景观资源丰富、交通规划好 二、项目劣势和威胁:工业区、市场成熟度低、客户认知度低 项目理解 运营目标及核心问题 迅速开发 快速去化品牌及形象 项目开发目标 项目6-8年的运营周期，减小资金压力，保障项目持续开发 项目层面：快速去化 企业层面：提升品牌 以此项目奠定和融在盐城发展的品牌形象基础 结合前期沟通，我们确定本项目有以下三个层面的开发目标 项目目标 满足政府对土地开发需求 政府层面：迅速开发 项目核心问题构建 在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？ 价值实现角度 项目体量较大，如何打造优山美地升级版，提升项目形象 如何使项目的开发与高新区建设最大程度相得益彰，互为促进，实现最大收益 客户导入角度 如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气 如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力 改善运营角度 市场容量小，去化周期长，如何缩短去化周期 项目形象如何树立，产品细节如何打造 如何建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气 如何保证项目物业开发时序，保证在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力 打造项目价值 持续导入客户 快速去化 在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？ 核心问题梳理