酒店公寓概述

首先区分四种易混淆的概念

产权式酒店
服务式公寓
酒店公寓
酒店式公寓

40年产权的“产权式酒店”
概念：
酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者如购买商品房一样投资置
业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得
酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

发展历程：
“产权式酒店”，是由20世纪70年代欧美兴起的“时权酒店”演变而来。“时权
酒店”是向旅客出售在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利，而产权式酒
店买断产权而不仅是买断时段。

1995年作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模
式，随后这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。

特征：
1.业主拥有酒店独立产权，但没有经营权，产权一般为40年；
2.产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，其实质就是“分时度假+
房产投资”，购买者目的并非自住，而是获取客房利润分红和赠送的一定期限的
免费入住权。

首先区分四种易混淆的概念

只租不售的“服务式公寓”
特征：
1.不对外出售产权，“只租不售”，本质上是酒店类物业；
2.服务式公寓可以脱离酒店而独立存在，一般由水准较高的跨国酒店管理集团作
为第三方统一管理经营，综合品质及管理水准较高。

概念：
服务式公寓（Service Apartment）是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、
具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独
立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

发展历程：
服务式公寓概念是随着外资大举进军中国市场而首先出现在诸如上海、深圳等国
际型商务城市。90年代出现以国外投资企业高管在当地长期居住为主要租赁市场
的高级酒店式公寓，后来随着海内外中短期商务和度假旅游市场出现大幅增长，
这些高级酒店式公寓开始短期租赁，实则是将国外针对中短期的“公寓式酒店”
经营模式与针对中长期的租赁的高级酒店式公寓相结合，再由具有酒店运营能力
的专业公司负责经营管理，形成了广义上的服务式公寓。

首先区分四种易混淆的概念

成都服务式公寓分布
典型区域 典型案例 面积（㎡） 售价（元/㎡） 入住率 租金（元/月） 年回报率
市中心 香格里拉公寓 126 25000元/㎡ 90% 39000 13.4%
市中心 盛捷江畔 78 15000元/㎡ 70% 15000 10.8%
人南CBD 辉盛阁 105 25000元/㎡ 65% 40000 11.9%
人南CBD 奥克伍德 87 25000元/㎡ 70% 35000 13.5%
目前成都服务式公寓有四家：
雅诗阁盛捷江畔、丰德奥克伍德、
仁恒辉盛阁和香格里拉大酒店公
寓；
整体月租金水平保持在30000元
/月—50000元/月；
投资回报率较高，基本在10%
以上

70年产权的“酒店公寓”
特征：
1.销售，具有产权（在中国为70年时间） ；
2.与一个配套齐全、国际知名的酒店在一起，享受酒店的全部配套设施，并由酒
店提供统一的服务和管理。

“酒店公寓”，是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，是与酒店一体
集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店统一服务管理、
低于酒店价格的长期住宅。

首先区分四种易混淆的概念

特征：
1.可以售卖，业主拥有独立产权（40或70年）；
2.不是由酒店统一管理的，而是由开发商或贴牌的酒店管理公司模仿酒店模式为
业主提供服务，其管理服务水平不能与酒店公寓相企及。

仿酒店模式的“酒店式公寓”
概念：
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，其建筑结构形式类似于酒店，由
于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，由某家机构或公司采用酒店服务
方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权，可自住、可出
租、可转售。

发展历程：
90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种物业迅速在北京、上海
发展。目前酒店式公寓在国内仍处于起步阶段，预计至少需要5-8年的发展才能
进入繁荣期。

首先区分四种易混淆的概念