一
期
入
伙
筹
备
工
作
方
案

港联物业（中国）有限公司

前言

根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排，【观澜天下】项目一期将于2010年12月30日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工作的一次大检阅。不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。

港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施入伙筹备工作方案。

目录

设立物业服务中心\招聘员工
物业管理制度的建立完善
组织员工培训
物业管理用房\物资装备的准备
物业管理费价格报审备案
文件资料的定稿\印刷
标识系统的设计、制作、安装
八、 接管验收
九、 清洁卫生开荒
十、 入伙交房实施方案
十一、费用测算

【观澜天下】一期入伙筹备工作方案

设立物业服务中心\招聘员工
根据一期入伙工作计划安排，【观澜天下】物业服务中心于2010年9月正式成立。各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘，一期交房期间的岗位人员预计10月中旬全部招聘到位。

物业服务中心组织架构及人员配备方案

1、“港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对『覌澜天下』项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图：

说明：上述架构中的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。

因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。从节省人力资源费用方面考虑，建议3名园艺工可暂不招聘到岗。

2、行政财务部岗位人力编制
岗位设置及管理范围

岗位编号
岗位名称
工作管理范围行政助理岗
服务中心客户接待、部门工作统筹、服务中心行政人事工作、员工培训及考核、中心财务管理、预算编制与执行
办公室管理、服务中心后勤、协助部门主管工作、项目财产管理、收费管理及协助会计工作

（2）人力设置及工作方式

岗位编号
岗位名称
行政班人数
早班人数
中班人数

08:30-17:30
08:00-15:00
14:00-21:00行政助理岗
1人
0人
0人

部门人员共计
1人

3、管家部岗位人力编制
（1）岗位设置及管理范围

岗位编号
岗位名称
工作管理范围客服主管岗
部门工作统筹、中心客服工作、社区运行及环境管理客服助理岗
服务中心来访客户接待客服接待岗
营销中心来访客户接待客服水吧员
营销中心来访客户的水吧服务保洁领班岗
保洁工作统筹安排、质量检查督导1号保洁工作岗
园区1-8楼内外范围公共区域保洁维护管理2号保洁工作岗
园区9-16楼内外范围公共区域保洁维护管理3号保洁工作岗
销售中心区域保洁维护管理4号保洁工作岗
样板房区域保洁维护管理

10
机动保洁岗
社区公共景观、标识、自行车棚、社区垃圾箱保洁管理

11
园艺工作岗
所有管理范围公共区域绿化维护管理

（2）人力设置及工作方式

岗位编号
岗位名称
行政班人数
早班人数
中班人数

08:30-17:30
07:30-17:30
13:00-20:00客服主管岗
1人
0人
0人客服助理岗
2人
0人
0人客服接待岗
2人
0人
0人客服水吧员
1人
0人部门领班岗
0人
1人
0人1号保洁工作岗
0人
1人
0人2号保洁工作岗
0人
1人
0人3号保洁工作岗
0人
1人
0人4号保洁工作岗
0人
1人
0人

10
机动保洁岗
0人
1人
0人

11
园艺工作岗
0人
3人
0人

部门人员共计
15人

工程部岗位人力编制
（1）岗位设置及管理范围

岗位编号
岗位名称
工作管理范围部门主管领班岗
部门工作统筹、机电运行维修管理、部门工作协调机电运行/水暖维修
电力系统机房运行管理及公共用电设施维修

给排水系统及日常土木维修管理

人力设置及工作方式

岗位编号
岗位名称
行政班人数
早班人数
中班人数
晚班人数

08:30-17:30
08:00-12:00
14:00-18:00
21:00-08:00部门领班岗
1人
1人
0人
1人机电运行/水暖维修岗
1人
0人
1人
0人

部门人员共计
2人

秩序部岗位人力编制
（1）岗位设置及管理范围
岗位编号
岗位名称
工作管理范围部门主管岗
部门工作统筹、保安方案策划、消防管理、员工培训大门口出入岗
人行车辆出入口区域控制管理园区1号出入岗
人行车辆出入口区域控制管理销售中心形象岗
营销中心门口形象展示，维护现场秩序管理消防监控岗
消防控制中心值班园区巡查岗
内部公共通道、停车场、绿地区域机动替更岗
应急事件处理及队员每周替休领班巡查岗
岗位工作管理及工作检查

（2）人力设置及工作方式
岗位编号
岗位名称
早班人数
中班人数
晚班人数
行政班人数

07:00-15:00
15:00-21:00
21:00-07:00
08:30-17:30部门主管岗
0人
0人
0人
1人大门口出入岗
1人
1人
1人
0人园区1号出入岗
1人
1人
1人
0人营销中心形象岗
1人
1人
1人
0人消防监控岗
1人
1人
1人
0人社区巡查岗
1人
1人
1人
0人机动替更岗
1人
1人
1人
0人领班巡查岗
1人
1人
1人
0人

秩序部人员共计
22人

二、物业管理制度的建立完善
拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见附件)，
此项工作计划于10月中旬完成。

三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）
1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训；
2、管理服务工作内容、员工岗位职责培训；
3、物业管理知识培训；
4、秩序部军事素质、军事技能培训；
5、各岗位操作规程培训；
入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。

四、物业管理用房\物资装备的准备
物业管理用房的装修、移交
根据工作计划进度安排，物业服务中心一期各岗位人员将于10月中旬招聘到岗，物业管理用房宜在10月15日前交付使用。

物资装备的准备
为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于10月15日左右配备齐全，具体明细如下：
1、清洁用品、工具：
品名
用途

用途

扫帚

大卷纸
营销中心

垃圾袋

空气清新剂

抹布

洁厕剂

洗手液

中性全能清洁剂

洗衣粉

胶皮手套

手动喷壶

鼠药

拖布、

玻璃清洁剂

尘推

玻璃刮

杀虫剂

垃圾桶

果皮箱

烟灰盅

项目
数 量
用途

吸尘器
1台

保洁工具车
2台

垃圾桶

果皮箱

清洁工具

垃圾转运车
3辆

洗地机
1台

吸水机
1台

绿篱修剪机
1部

喷雾器
1部

绿化工具
1套

2、办公设备：

项目
数 量
用途

电脑
3台
物业服务中心

3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）

项目
数 量
用途

办公桌椅及会议桌椅
12套

办公室

复印机
1台

打印机
2台

空调机

传真机
1台

保险柜
1个

文件柜
3套

沙发茶几
1套

饮水机
4台

摄像机
1部
小区文化活动用

照相机
1部

音响系统
1套
小区文化活动用

VCD影蝶机
1部

电视机
1部

电话机
3部

寝具

员工服装

厨房用具
1套

其他办公用品
1批

4、维修工具：

项目
数 量
用途

疏通机
1部

电焊机
1部

冲击钻/手电钻
各1部

切割机
1部

热熔器
1套

电工工具
2套

水工工具
1套

木工工具
1套

空调工工具
1套

铝合金人字梯
3架
13步梯一架；7步梯一架；5步梯一架

5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）

项目
数 量
备 注

对讲机（配两电一充、耳麦）

警棍
10根

电警棍

强光手电筒

消防斧头
1把

专用消防扳手
2把

防毒面具
5套

钢盔
5套

消防靴
5套

手提式1211灭火器
套

雨衣
15套
雨衣、雨裤分开式

雨靴
15套

自行车

床具

五、物业管理费价格报审备案
根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地局和物价局审核、备案。

此项工作计划于2010年11月1日前完成。

六、文件资料的定稿\印刷
各类交房资料修订完成后必须于2010年11月底印制完成。

为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。资料明细如下：
房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书
业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修管理协议书、房屋交付表、办理入伙程序单等。

七、标识系统的设计、制作、安装
标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单位于12月10日前完成。

标识系统明细表
序号
种类
分布位置
具体内容
备注CI导视类
园区门口
小区平面图

园区内适当位置
小区景观指示牌

园区内适当位置
小区楼栋指示牌

各栋、各户
楼栋、门牌

园区门口、主通道
物业宣传栏

园区门口、主通道
物业电话告示牌树木科属类
树木树枝上
树木科属种类习性温馨提示类
草坪上
请勿践踏小草

树木边或树枝上
请勿攀折

水池边
请勿嬉水警示类
水池边
水深危险，请勿靠近

健身场
儿童、老人请勿单独使用

配电房
有电危险、请远离

燃气站
危险，请勿靠近

各主干道、园内门口
交通限速、限行、禁鸣标识

会所附近
停车指示牌

消防