房地产开发之销售承诺风险规避
了解商品房销售常用法律法规规定
增强销售风险意识，提高风险防范技能
严格销售风险评估和过程监督检查，避免重大销售承诺风险
培训目的
培训提纲
商品房销售常用法律法规
避免违法广告和重大违约行为
商品房销售法律提示
投诉隐患及风险防范评估要点
销售承诺案例
培训提纲
商品房销售常用法律法规
法律
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国广告法》
《中华人民共和国合同法》、《建筑法》、《土地管理法》
行政法规
《城市房地产开发经营管理条例 》
《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》
部委规章
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《房地产广告发布暂行规定》
司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
地方法规与地方政府规章
商品房销售常用法律法规
违法销售可能导致的法律后果
行政处罚
侵权责任
违约责任
缔约过失责任
合同无效
商品房销售常用法律法规
民事责任承担方式
停止侵害。公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失
排除妨碍。也指妨碍处于持续或正在继续
消除危险。从事高度危险作业，没有按有关规定采取必要的安全防护措施，严重威胁他人人身、财产安全的，人民法院应当根据他人的要求，责令作业人消除危险
返还财产。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿
恢复原状。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿
修理、重作、更换
赔偿损失
支付违约金
消除影响、恢复名誉
赔礼道歉
避免违法广告和重大违约行为
不会结垢、不会生锈、不会腐蚀、不会生细菌、永不漏水
确保住户的绝对安全
银行提供八成三十年按揭
本示范单位仅供展示
二十分钟直达商业中心区
紧邻地铁出口
全能会所
公共设施和场所供随时享用
闭路电视监控系统实现360度全方位和远近距离调节的监控方式
避免违法广告和重大违约行为
广告的基本原则
《广告法》：
第三条广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建
设的要求
第四条广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费
者
《房地产广告发布暂行规定》：
房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众
避免违法广告和重大违约行为
违反《广告法》的主要行政处罚
第三十七条：违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任
第三十九条：发布广告违反本法第七条第二款规定的，责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布、公开更正，没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任
第四十条发布广告违反本法第九条至第十二条规定的，责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布、公开更正，没收广告费用，可以并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款
避免违法广告和重大违约行为
《广告法》第七条第二款
广告不得有下列情形：
（一）使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌
（二）使用国家机关和国家机关工作人员的名义
（三）使用国家级、最高级、最佳等用语
（四）妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益
（五）妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚
（六）含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容
（七）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容
（八）妨碍环境和自然资源保护
（九）法律、行政法规规定禁止的其他情形
避免违法广告和重大违约行为
《广告法》第九条至第十二条
第九条广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量
第十条广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并表明出处
第十一条广告中涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类。未取得专利权的，不得在广告中谎称取得专利权。 禁止使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告
第十二条广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务
避免违法广告和重大违约行为
广告的主要形式（1）
《广告法》：本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告
报刊广告
电视、广播广告
网络广告
印刷品广告
户外广告
店堂广告
特殊问题：模型与示范单位
避免违法广告和重大违约行为
广告的主要形式（2）
《印刷品广告管理暂行办法》：凡利用各种手段印刷，并通过张贴、发送、邮寄等形式发布的散页、图书、票据以及包装、装潢等各类印刷品广告，均属本办法管理范围
《店堂广告管理暂行办法》：店堂广告，是指利用店堂空间、设施发布的广告及在店堂建筑物控制地带发布的店堂牌匾广告。店堂包括：商场；体育场；各类等候室、休息室、会议室、阅览室、展览室；影剧院、歌舞厅等娱乐场所；宾馆、饭店、酒吧等营业场所；地铁车站、地下停车场；铁路、民航售票厅及营业厅；邮电、金融、证券等营业厅；各类游乐场所；其他店堂
避免违法广告和重大违约行为
广告的主要形式（3）
国家工商行政管理局《关于如何认定商品经营者在住所内播放录像进行虚假广告宣传行为的答复》：
商品经营者在其经营场所内向消费者播放与销售活动有关的录像，是其利用自有媒介宣传所推销的商品，属于广告行为
避免违法广告和重大违约行为
房地产广告特殊注意事项（1）
房地产广告发布条件：
发布房地产项目预售、出售广告，应当具有主管部门颁发的预售、销售许可证证明
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告
房地产预售、销售广告必须载明以下事项：（一）开发企业名称；（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。