阎良地块市调报告 xx号宗地 2013年 xx营销 xx营销 第一部分项目分析第二部分市场分析 第三部分项目整体发展策略第四部分项目定位第五部分物业发展建议第六部分项目开发建议 第七部分项目经济分析 目 录 xx营销 第一部分项目分析 xx营销 一、阎良区概述 阎良是西安的卫星城市，位于西安东北部，是西安的一个远郊区，距西安市中心50公里，四周与渭南、临潼、三原、富平县接壤 总面积244.4平方公里，人口26万 以西安飞机工业集团(西飞）、中国飞机试验研究院（八所）、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计院（十所）三大企业为依托，被誉为飞机城，也被称为“中国的西雅图” 1、阎良概况 xx营销 2、荆山新区概述 阎良区委、区政府于2009年初成立了荆山开发区管委会，专门负责城北新区的开发、建设和管理工作。荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。辖区范围东至阎富东路，西与三原县交界，南接航空城大道，北和富平县接壤。辖6个行政村、30个村民小组、约2万余人 荆山开发区规划鸟瞰图 荆山开发区拓展区规划鸟瞰图 xx营销 xx营销 二、阎良区规划 阎良为陕西两城一带（杨陵农科城、阎良飞机城、关中高技术发展带）战略的重要部分。规划总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，其中核心区40平方公里 建设西安国际化大都市副中心城市,阎良区力争“率先走在前边”，积极实施主城区“南北开发、东西拓展、城中提升”战略，板块化推进城市扩张，形成“一核心四新区”的城市格局。其中，“四新区”之一就是以荆山景区开发为依托，打造北部“宜居、宜业、宜游”的城市新区 1、整体规划 xx营销 2荆山开发区规划 荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩） 2010年至今，政府一方面致力于做强开发区基础设施，修路、植绿、亮化等；另一方面积极探索、大胆实践，加大宣传推介力度，招商引资成果喜人，签约意向协议8个，涉及资金20亿元，占地约1500亩，其中“中华盛鼎园”项目的启动建设，标志着开发区建设工作成功起步 核心起步区形成“一心、两轴、三片区”空间布局结构 “一心”即阎良公园，这是规划区的一个中心点，做为规划区的景观、功能延展中心。“两轴”：一轴是指连接迎宾北路和阎富东路的中心轴线（航博大道），也称城市功能组团联系轴；一轴是连接荆山路和107省道的纵向连接轴（荆航大街），也称城市功能拓展轴。“三片区”：以现状阎良公园为核心形成城市的综合服务片区，另外两片区是位于综合服务片区两侧的两大居住片区 xx营销 3、交通规划 阎良与西安之间拥有多条交通路线，目前主要依靠西禹高速公路入城，离西安市中心约50公里 此外108国道高速公路经阎良通往华北及西南地区 另有三条省级公路穿境，西铜、西韩、西延三条铁路交汇。同时拥有专用机场和航空专用线 通往开发区的主要道路有：阎富友谊路、107省道、西禹高速、迎宾大道。新修了航博大道、荆航四路，改造了阎富东路、公园新街，辖区已基本形成纵通横连、网状衔接的交通布局 xx营销 三.宗地基本情况 1、地块控规指标 xx营销 2、开发条件（地形、文化、配套） xx营销 宗地卫星及周边地块性质 由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大 周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大 地块周边用地性质 xx营销 3、周边配套分析 项目现有配套不完善，仅阎良公园以西有少量零散社区商业，区域生活配套主要依托城区配套 区域规划有中小学、商业中心、体育馆、游泳馆等配套,但政府尚未出台具体的建设时间,近期内对项目现实支撑有限 xx营销 4、交通环境分析 项目所在位置距离城区相对较远，无公交线路到达 项目南门面关中环线有部分阎良到周边各区县的客运车经过 项目四面临街，交通便利，南面的关中环线为双向6车道，路面开阔，东、西两侧为规划道路，道路两侧规划为中高端住宅社区、商业中心、公园，整体形象较好 xx营销 四、小结 项目地荆山开发区，规划起点高，配套规划完善，发展前景好，但目前建设开发力度欠缺，近期内对项目支撑有限 项目地荆山开发区现招商情况一般，大部分企业尚未动工建设，未来区域入驻人群将成为项目潜在客群 项目西侧紧临阎良公园，公园是项目的区域核心资源及核心卖点 阎良距离西安较远，目前无法吸引西安购房客群 项目土地成本高，且容积率较低，必须通过产品创新及容积率突破来平衡较高的开发成本，控制开发风险 项目容积率仅1.6，其限高50米，具有发展多层及小高层单一或组合产品的可能 xx营销 第二部分市场分析 xx营销 一、房地产政策市场分析 土地政策调控重要手段 加大对土地监管力度； 土地土地使用税、土地增值税清算新规定出台； 以总量调控向结构、节奏调控转变； 必须采用招、拍、挂的方式出让土地，禁止协议出让土地； 全面清理存量地、闲置地； 实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并于2006年7月起出让的土地必须签定《国有土地使用权出让合同补充协议》； 二次购房，首付增加陆成； 房地产政策调控重要手段 控制住房供应结构：优先发展中低价位商品房，停止别墅类房地产项目土地供应； 控制住房户型面积：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占必须达到开发建设总面积的70％以上； 《中华人民共和国物权法》出台，无形提高房价； 整顿市场秩序打击捂盘惜售； 预售商品房在未取得房地产权证之前不能转让 xx营销 税收政策调控重要手段 营业税：对购买住房不足五年按其取得时全额征收营业税； 契税：144平方米以上的房子加征契税； 土地增值税的清盘； 物业税：打击消费者置业投资，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大 金融政策调控重要手段 加息：提高开发商融资成本，提高个人住房贷款银行利率，限制炒房； 上调存款准备金率：加大房地产融资难度； 提高个人住房按揭首付款：针对大面积住宅、高档住宅、二次及多次购房提高按揭首付款； 限制贷款条件：自有资金比例不能低于35%，空置3年以上不能贷款； 第二套购房首付上调到陆成，且贷款利率在不能享受优惠的情况下上浮10％； 央行明确从紧贷币政策不变，将促使楼价更猛下跌； 央行力挺经适房建设，房产贷款4年来首放松 ，《办法》中的规定体现了对经济适用住房建设的大力支持； 主体封顶方可放贷：严厉打击资金不足的开发商，保护消费者自身权益，规范房地产市场 xx营销 小结 从前文分析大的经济形势来看，中国政府2013年宏观调控的政策，会对房地产行业造成总体收缩的影响 从政府对房地产的调控来看，在保证加强对房地产的宏观调控的同时，对行业直接掌控的力量 房地产行业所处的总体经济形势对房地产并不有利，房地产行业的调控成为我国中央政府的重心，房地产行业经过疯狂以后需要盘整，将回归理性发展 综上所述：14年全国的房地产市场已经在趋于平稳，但由于相关政策的出台，房地产市场的发展仍不乐观，将面临较大的挑战 禄城认为：作为房地产发展商，2014年进行房地产开发： 首先要控制投资风险和快速回笼资金为目的； 其次才是追求投资开发利润。