锦阳·湖语城（建议名）
产品定位规划
修改建议方案
湖南平衡堂智业联盟
投资顾问/全程策划/整合推广/营销代理
合同【锦阳策案1-03号】成果提案
※产品规划修改建议方案※
【相关链接】
钢筋水泥林立的都市，开发互相追随所致的恶性循环：八面不洋不土的建筑风潮让人彷徨；大量目不暇接、不伦不类、不明所以、尽其所能、玄弄概念、牵强附会的亮点和粗制滥造绿化的楼盘主题、各种载体风马牛不相及……要找到清新空气和灵动空间、城市优质核心价值区等等实在不容易。

汉寿更是这样，而且这里的工业化、城镇化较低，该区域房产的潜力无人置疑。龙阳大道中部东西片段（新老城结合部——主城核心区）（含本案）与辰阳大道、芙蓉路等城市东南片区，投资价值的对话频繁，碰撞最多。从汉寿的“风向频率玫瑰图”来看，未来城市中央商务区规划落户「龙阳大道中区组团」（不含遥远的第二新城之为第二中心），这无疑给本案眼前一亮。但畸型的是在境内的汉寿财富人士们的居住条件令人感怀，而且大多集中于老家、老城区与城区东南寓。他们不齿于中低档小区而又无奈暂住或离乡背井，不得不共同流露出一个声音---汉寿实在没有一个真正让人心动的楼盘！从城市突破的飞翔，在旧都龙阳城,寻找心灵自由的中央商务生活区（CLD）已是干渴已久的全体汉寿资产阶级和知本阶级（可称之为本土BOBO一族）的共同期待……
※产品规划修改建议方案※
概念总规基本完成，策划使命是基于市场需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升
基于投资发展商战略目标进行调整
建议修改的背景
※产品规划修改建议方案※
项目发展空间
限制条件
市场环境
项目条件
竞争参照
取势
优术
案例研究
产品定位决策模型——取势，优术，明道
产品定位
明道
客户需求
※产品规划修改建议方案※
投资发展商基于项目的开发目标？
※产品规划修改建议方案※
开发目标
广泛的市场知名度
我们对目标的理解：
价格
提升
品牌
建立
标志性
项目
企业视野：建品牌
竞争视野：树口碑
※产品规划修改建议方案※
发展商目标分解——标志性项目成为目标的核心
标志性项目
目标
诠释
短期：提升项目价值，带动中后期销售；
长期：提升区域价值，带动后期本土拿地开发或邻近异地复制，实现更高的价值
价格提升
企业品牌
短期：实现市场同类型项目，同类型产品的相对高价，引领价格的走势，成为别人定价的标准之一；
长期：提升区域价格。

短期：通过标志性项目的打造，对于市场的引领作用，建立企业品牌知名度和影响力，逐步实现品牌美誉度和忠诚度；
长期：为后期拿地或模式化发展奠定基础。

※产品规划修改建议方案※
项目发展空间
限制条件
市场环境
项目条件
竞争环境
取势
优术
案例研究
产品定位决策模型——取势，优术，明道
产品定位
明道
客户需求
※产品规划修改建议方案※
市场环境 1 本项目面临的基本环境？
取势
※产品规划修改建议方案※
市场关键词1：多元化发展多元发展是城市发展的重要过程，也是汉寿城市扩张的重要过渡
汉寿07年以前的发展方式主要是单核心发展模式，房产消费客户主要为公务员及事业单位员工。

多元发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，汉寿主要表现为向西南片区发展
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多元化发展
主城
核心
核心
核心
核心
主城
※产品规划修改建议方案※
汉寿商品房开发量进入快速增长阶段，2011年放量可能达到90万方，而价格涨幅较
2010年仅8%出头。

2010年汉寿全年销售量不到20万方，市场竞争激烈程度可见一斑。

市场关键词2：增量市场市场逐渐进入快速发展期，但价格和成交量增长缓慢
※产品规划修改建议方案※
市场关键词3：均质市场多层产品稀缺，小高层和高层众多，同质严重，且价格箱体较小，差异化未形成
现状分析：
在售产品基本为小高层或高层，多层产品基本没有，洋房产品不存在。

中心城区相对成熟，但稀缺资源较少，新的片区市场，资源较丰富但生活配套不够完善，价格提升不上去。

因此整个市场比较均质，价格箱体小。

成熟市场对照：
而长沙包括常德市区市场，片区之间差异要明显，高中低端产品均有选择，物业类型更为丰富。

价格差距也较为明显。

城市正处于电梯房产品需求培养期。

提升空间：类洋房多层 ＞小高层 ＞ 高层