威尼斯水城商业设计任务书
一、项目介绍：
威尼斯水城项目位于南京浦口区沿江镇，东面长江，八卦洲，与南京市区隔江相望，北接六合区，西靠浦珠路，南临规划中的3号地铁线--浦珠路站入口（规划中的公交总站及未来地铁3号线江北第一站位于项目1街区与4街区对面，距离项目13街区约700米）。用地面积约300万平米，规划为城市近郊住宅区。
项目建筑风格为西班牙风格，建筑类型为别墅、花园洋房、普通多层及小高层，当前已成功开发1-10街区。
该地块与城市主要功能中心交通联系十分方便，通过长江大桥到达市区约20分钟左右车程，到达浦口区商业中心仅需5分钟的车程。项目发展大致呈不规则的四边形，东西最宽约1200米，最窄约600米，南北方向约2600米。根据该区域整体规划要求，目前已修通至用地南侧的浦珠路与滨江大到将继续向北延伸，成为该地块最主要的交通干线。滨江大道作为主要的城市景观大道，延伸至该项目区域后，仍将发挥其城市景观大道的主要功能，结合江滩、江堤的绿化改造，将为威尼斯水城居民提供一个休闲、观光、娱乐的公共场所，其中江畔为规划中的滨江湿地公园。沿江地块需要按照城市景观要求，开发能与沿江城市形象相呼应的建筑，能最大程度满足设计要求及客户对江景的需求。
商业部分：集中式商业位于本项目的第13街区及滨江地区（12街区、16街区），其余商业分布见附件1。其中13街区内有一条河（屯粮河）南北穿过地块，该河道可根据设计需要进行改道。

13街区商业建筑面积为4.2-4.5万平方米；
滨江地区（12街区、16街区）商业建筑面积为2.3万平方米左右；
其余商业（临街商铺）商业建筑面积为90000平方米左右。
二、项目定位
1.项目定位：
13街区：家庭生活商街（一站式社区商业中心）
滨江地块（12街区、16街区）：滨江不夜城

2.项目形象定位：
桥北滨江不夜城
一站式家庭生活典范
社区临街旺铺
主题阐释：
本项目商业为一个复合型商业系统，从功能实现角度及面向客群的不同细分为以上三大主题。
“桥北滨江不夜城”是滨江人文与区域内中高端时尚特色餐饮、娱乐、休闲消费的融合。将景观、人文、夜生活、灯光工程等因子统一起来，形成的特色商街。
“一站式家庭生活典范”为辐射型社区商业中心，承担的作用为项目商业配套功能。考虑到项目体量巨大，13街区商业中心承担的功能及消费层级应该高于一般社区商业中心、低于以区域型购物中心，能与区域商业中心形成互动及补充。
“社区临街旺铺”为临街商铺，其中需要在19与23街区、10与11街区为核心的区域设置两个不同规模的商业街。

3.项目用途：
13街区为面向整个项目居民及周边社区的集中型社区邻里中心，提供大型、特色配套消费场所。
滨江地块（12街区、16街区）集高端时尚特色餐饮、娱乐、休闲消费为一体。
临街商铺是服务于周边街区居民的小型街铺，提供家庭便利购物、餐饮等配套服务。

4.客户定位：
13街区：本项目居民及周围1.5公里内的社区居民；
滨江地块（12街区、16街区）：面向整个桥北区域中对餐饮、娱乐、休闲有品质要求的中高端人群，年龄位于20-40岁之间。
临街商铺：商铺周边街区居民（辐射半径约300-400米内街区居民）。
三、产品定位
1.总平分区构思（见附件2、3）：
整体布局中需要注意：除2大集中商业辐射范围外，还需要增加2-3个次级商业层级的布置（见附件2）。
建议商业建筑风格与项目住宅风格一致，以西班牙为佳。

13街区临街面较宽，建议其中的两大主力店布置在地块临街的2大边角上，中间以2层临街商铺为主（见附件3）。

13街区内布置2层的商业内街，临河部分布置1层挑空单铺。

13街区内街以条状布置为佳，按照人流特征设置商业动线。

13街区临河1层挑空单铺以5-8铺相连，将商业内街与河畔充分衔接起来。
充分利用13街区河道边的空间及临河1层挑空单铺的屋顶。
滨江地块（12街区、16街区）建议以300-600平方米的单栋建筑的形式布置。将单栋商业建筑集中布置，沿街分布2-3排。以2层独立建筑为主，建筑尺度设计以需引进餐饮、娱乐、休闲经营商要求为准。布局将把庭院、广场与建筑融为一体，强调参与性（见附件4）。

2.道路和水系：
13街区在保证两大主力店的出入口外，要求能保证商铺有5-6个出入口（见附件3）。
两个集中商业中心内道路均为步行道路，建议与街区内的商业广场、参与性园林形成互动，形成开放性、时尚性、品质优的商业氛围。
水系（河沟）形成穿越和路过，结合沿河商业建筑形态，使得沿河道路为非常优越的参观考察体验展示通路。
水系的设计，需要注意在建筑分布集中的区域形成优质水岸线，仅形成局部优质水岸线用于展示，这样有利于控制成本，增加水景商街，提升项目经济效益。

3.体验营销预备。
在13街区临近地铁方向的主力店后方，沿河道设置约2000平方米商业街（道具街区）用于展示。同时要求在此设置整个社区邻里中心的标志性建筑。

13街区商业邻里中心内的主广场上设置景观标志物。
滨江地块（12街区、16街区）需要注重灯光工程的设计。
体验营销组成：
进入13街区广场的道路和园林、联廊与服务岗亭本身。
进入道具街区后的道路和商铺以及商铺沿河布置。

13街区邻里中心设计应有初步概念，体现项目品味。
浦珠北路沿线和水系及驳岸的视觉触觉嗅觉效果。
包含建筑、景观、美学，三位一体，为项目前期蓄水和客户成交率的重要倚靠。也是本次规划设计的重要评定内容。

4. 13街区、滨江地块（12街区、16街区）入口设计
13街区主力店、邻里中心入口应当注重气派尊崇气氛的营造，“明堂宽大斯为福”，将入口