宿州佛晓新城项目提案 安徽中原事业三部 A组 AnHui2012.4.3 第一部分 近期楼市新政 新国五条 政策出台时间：2013年2月20日 政策出台背景：中小城市快速上涨的房价引发市场上新一轮炒房热。一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。 “新国五条”内容： 第一条完善稳定房价工作责任制。 第二条坚决抑制投机投资性购房。 第三条增加普通商品住房及用地供应。 第四条加快保障性安居工程规划建设。 第五条加强市场监管。 新国五条解读 亮点一：提高二套房贷首付与利率 “新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 亮点二：二手房交易从严按差额20%征税 “新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 亮点三：银行优先支持符合“90/70政策”项目 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 合肥国五条细则 政策出台时间：2013年3月31日 政策出台背景：在国务院2013年2月20出台“新国五条”，并要求各地方政府根据当地实际情况出台地方细则的情况下，合肥版国五条细则于3月31日凌晨出台。 “合肥国五条”内容： 第一条进一步稳定新建商品住房价格 第二条加快推进保障性安居工程建设 第三条增加普通商品住房及用地供应 第四条加强房地产交易秩序监管 第五条严格执行商品房价格明码标价规定 第六条加强房地产市场信息披露与舆论引导 合肥国五条细则解读 合肥国五条细则更像是应付差事， 更多的是对国五条的“回应”和一种精神传达， 具体的限购、二手房所得税、二套房政策等均未提及。 房地产统一登记条例 政策出台时间：3月28日 政策出台背景：新国五条出台后 政策内容：国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。 房地产统一登记条例解读 长效机制房地产调控出台的基础 不动产统一登记制度是系列长效机制的房地产调控出台的必要基础，也是实行房产税和官员财产公开的基础政策，意义重大。 对反腐败产生巨大作用 该登记制度，从不动产的识别、认定、管理和交易上都会发挥较大作用，也会对反腐败产生很大作用。统一登记制度建立健全了，法律明确规定公务人员财产申报并且要公示。如果有这两个前提，对类似‘房姐’、‘房叔’肯定会产生巨大的震慑力。 未来可能导致房价下跌 不动产统一登记实现后，全国各地的闲置住房和闲置土地都有望通过信息联网查询到，可能会引发部分持有多套房产的人员抛售住房，由于市场供应增加，导致房价有可能往下波动。 第二部分 宿州宏观环境及楼市分析 攻城——必先读城 宿州宏观环境分析——宿州概况 宿州市位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个县市接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离海口最近的城市，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。 宿州1998年经过国务院批准，撤销宿州县地区和县级宿州市，设立地级宿州市。 宿州市全市面积9787平方公里，户籍人口638.9万人，常住人口535.3万人 。 宿州宏观环境分析——自然资源 宿州自然资源丰富，名特产众多，拥有中国最大连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上，另外灵璧石、砀山梨、符离集烧鸡、夹沟香稻米，在安徽以及省内外家喻户晓。 灵璧石：中国四大奇石之一； 砀山梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色香味美，为《中国名菜谱》的一品菜肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾为贡米。 宿州宏观环境分析——城市规划/空间布局 宿州城市总体规划调整方案2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。 三区： 老城区、汴河新城区、符离集镇区。形成老城区—中部新城区—北部符离集”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑成的三条城市发展轴线。