【西安·曲江公园项目】可行性研究报告汇报 中海·西安公司 目录 一、项目概况 二、市场分析与研究 三、项目初步定位与发展方向 四、财务分析 五、土地取得方式及流程 六、项目风险分析 七、评估结论及建议 一、项目概况 1.地理位置图 2.区位图 3.鸟瞰图 4.宗地示意图 5.项目分地块现状说明 6.周边配套图及照片 7.小结 1.项目的地理位置 中海国际社区 本项目 （537.4亩） 2.项目区位图 3.项目鸟瞰图 北 A地块20亩拆迁 4. 宗地示意图 A地块：207.3亩 B地块：141.1亩 C地块：120亩 D地块：69亩 5.项目分地块现状说明 A地块：约20亩为岳家寨四组宅基地待拆迁，剩余187.3亩土地为岳家寨村苗圃用地，目前地上种植有苗木。以上土地中有17.3亩为已批未征土地，剩余190亩土地指标近期下发、预计年底前全部征迁完毕。 B地块：约134.1亩为新开门村宅基地，待拆迁，剩余7亩土地为净地无拆迁。以上土地中134.1亩为已批未征土地，7亩为未批未征土地，预计年底前完成全部征迁工作。 C地块：占地120亩，现为东曲村农地，净地无拆迁，土地指标批复预计近期下发。 D地块：现为曲江管委会所在地，地上建有管委会和文化产业集团办公大楼两座、曲江保健站一座和展厅一座，总建筑面积约2.5万平方米，现产权在管委会产业集团名下。 土地部门承诺以上宗地09年年底前，全部具备挂牌条件，2010年3月底前全部拆迁完毕并交付使用。 6.项目周边配套分布图及照片 7.小结 项目位于西安市东南部曲江新区内新建核心景观聚集区内，紧邻我司中海国际社区项目，周边环绕曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、寒窑遗址公园和秦文化遗址公园四大公园，自然景观优势明显，地理位置相当优越。 二、市场分析与研究 1. 西安经济及地产发展状况 2. 曲江区域地产发展总体特点 3. 项目区域可比楼盘分布及简介 4.市场研究结论 1. 西安经济及地产发展状况 1.1、西安经济发展状况 1.2、西安商品房市场发展总体特点 1.3、商品住宅市场发展概况——放量成交，价格稳中有升 1.4、别墅市场—投资、供应量和需求暴增，但成交价格增速放缓 1.1、西安经济发展状况 2009年上半年，西安市GDP达到1076.34亿元，增长13.3%，比全国高出6.2个百分点，比陕西省高出1.5个百分点，继续保持了平稳较快增长。 2009年上半年，全市完成固定资产投资1237.86亿元，同比增长41.7%,增速创近三年来新高。 上半年，西安市城镇居民可支配收入持续稳定上涨，达到9616元，同期增长24.1%。 上半年，西安市实现社会消费品零售总额658.05亿元，同比增长18.6%，为近年来同期最高增速。其中城镇居民人均消费性支出6581元，增长21.3%。 政府财政收入增幅回落，财政支出持续放大。 综合以上分析可以看出，经过08年的震荡整理，在国家经济刺激政策的引导下，西安政府投资力度加大，使得上半年经济继续保持了良好的稳定增长态势。在一季度GDP增长仅10.5%的情况下，实现了上半年13.3%的GDP增长率。预计随着下半年经济逐渐复苏，全年基本可实现13.5%的GDP增长率。 1.2、西安商品房市场发展总体特点 1、09年上半年，西安房地产市场的刚性需求得到快速有效的释放。房地产投资也开始逐步转暖，商品房和住宅投资上涨快速拉升； 2、从总体供需来看，上半年商品住宅供应量明显增加，增幅15-33%不等（新开工增速缓慢）但相对于需求市场近60%的增长，供应量有待进一步释放； 3、09年上半年商品房成交面积和成交额呈现逐月上升态势，且整体涨幅超过55%，市场环境逐步得到改善； 4、相对于成交量的大幅增加，09年上半年西安商品房成交均价（4800元/平米）呈现微幅上涨，仅有2.89%的涨幅。究其原因，一方面是上半年随着08年房价走低的惯性低开，尽管市场向好，但房价上涨仍需要时间，另一方面是上半年成交量较大的区域浐灞区域出现了明显的价格战走势，大大拉低了全市商品房的成交价格。 5、商品房开发重心集结，曲江新区、浐灞生态区和经开区成为西安市房地产发展的“新三极”； 6、别墅市场快速升温，成交面积同比上涨335%，而曲江区域成交量占全市成交量的97%，高端市场地位进一步确定； 7、品牌开发商主导市场，西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期。如中海、金地之于曲江、首创绿地之于经开、中新恒大之于浐灞等； 8、商品房空置面积有所增加，较08年底增加10%，但相对于55%以上的消化量涨幅，整体空置面积仍控制在合理范围内。