西溪蝶园概念策略思考 华坤道威 对西溪蝶园的推广策略思考仍然从市场出发 —— 我们将从区域竞品供应分析 和 本项目目标客群两个角度来进行 PART A ：从市场供应角度看 城西片区170-200方产品供应 自07年12月至今，城西片区（包括留下）170-200方的产品供应量约750套,80%来自于高档住宅项目（西溪蝶园、和家园、西溪里） 目前可售不足300套。 片区总的供应量不是很多。 根据透明售房网数据整理而得 城西片区170-200方产品供应 西溪蝶园是该类产品供应的主力，无论是总的供应量还是目前可售供应量，基本上占到片区的一半。 和家园该类产品的供应量也比较多，西溪里有少量此类产品。从楼盘档次及购买人群来看，和家园、西溪里均有可能对本项目客群造成分流。 (以透明售房网数据为准) 普通住宅项目 高档住宅项目 西溪蝶园、和家园、西溪里比较 地段比较 西溪蝶园与西溪里位于文一西路，为传统的城西板块。和家园则位于留下，已突破传统城西板块的范围； 西溪里 西溪蝶园 和家园 传统的城西板块 西城广场 西城广场是城西的城市次中心，我们与西城广场的距离要比和家园近。 我们与浙大紫荆港校区毗邻，人文氛围浓厚。和家园则无此氛围。 西溪里 西溪蝶园 和家园 浙大紫荆港校区 周边人文环境比较 周边配套比较 我们除内部有相应配套外，项目周边还有（包括规划）比较完善的配套。和家园则主要依靠项目自身的配套。 项目特色比较 —— 无论是项目气质、还是建筑细部，我们都是最有特色的 —— 户型比较 190方，复式。4室2厅3卫 上下两层，动静分区/6.9米大面宽客厅/主卫双台盆/前后多阳台/露台/得房率比较高 缺点：主要活动空间设计得不到位，如主卧面积偏小，舒适度不够；餐厅面积偏小，对实用性有所影响 西 溪 蝶 园 西 溪 里 该户型舒适度高，且被景观包围，属于景观房 186方左右，4室2厅3卫 双主卧套房/大阳台与错层挑高大露台/由于景观位于186方所在位置的西面及北面，因此，客厅放在可观景位置。 缺陷；主卫为暗卫。 户型图未标尺寸，但根据各部分比例目测看，相对于180方的户型来说，客厅偏小。 和 家 园 180-190方左右，4室2厅3卫（偶数层）双套房设计/南北双庭院,其中南向为超大面积挑高阳台 客厅4.5*4.8米左右，主卧3.8*4.8米，餐厅3.6*3.8米，厨房(含早餐间)面积约11方, 该户型注重高端人群的生活习惯，在主要功能间的设计上比较到位。户型整体舒适度非常高 和家园与西溪里的产品均为平层，我们的复式产品具有独一无二性，它提供了一种更高档住宅的居住感觉 市场供应分析总结： 一、西溪蝶园是城西片区190方产品供应的绝对主力。目前来自和家园、西溪里的存量供应约有90套。 二、与和家园、西溪里相比： 我们拥有城西最核心的位置。在地段、周边配套及周边人文环境方面，我们的项目优于和家园。 无论是项目建筑还是户型本身，我们都具有 “独一无二”性。 PART B ：从客群角度看 我们的产品以190方复式产品为主，产品较为单一，可吸引的客群更为集中，190方复式产品的独特性决定了我们可以吸引富贵之家中的有钱人。 他们购房的主要特征： 具有很强的城西情结； 改善型购房，希望从三房提高至四房； 具有一定的生活情调，强烈向往更高档住宅产品的居住感觉，但目前购买真正的排屋有一定难度。 【 以上特征在西溪蝶园已成交客户中基本得到了验证 】 西溪蝶园已成交客户特征： 改善型需求中的中高端客户，比较崇洋，注重情调感。 以私营业主、企业中高层为主；在年龄层次上以中年偏下人群为主。有一定阅历和见识，对装修品牌有认知； 他们比较虚荣，又比较挑剔，要求比较多，非常注重产品细节； 大多处于事业的上升期，有一定实力，但目前买不起真正的排屋，且也没有排屋居住的体验。