1.项目背景介绍
2.项目工程进度
3.项目竞争分析
4.核心价值体系
7.开盘前媒体排期
5.广告形象设计
6.整体营销策略
8.开盘前工作倒排
汇报大纲
Part Ⅰ 项目背景介绍
桂林城市背景
桂林宏观市场
项目基本属性
城市人口
2013年4月临桂撤县设区后，桂林市下辖6个城区，11个县/自治县，市区人口由72万增加至118万，占地由551平米增至2753平方千米。
桂林为国际旅游城市，市区人口118万人
城市经济
2012年桂林市地区生产总值达到1495.67亿元，增长率约为11.9%。桂林市地区生产总值近六年来一直呈现高速发展的态势。
2012年桂林市固定资产投资总额为1248.3亿元，增长率约为28.2%，桂林地区的固定资产投资一直保持略高于全国平均生产总值的增长速度。
在以内需为支撑的桂林市房地产市场，桂林市城镇居民人均可支配收入的稳步提高，将会会产生良好的推动作用，桂林市房地产市场的潜在客户正在增加。
2011年桂林市房地产开发投资144亿元，比上年同期上涨37.4%，占城镇固定资产投资比例的12.6%，是其重要组成部分。
桂林城市经济稳步发展，增速有所放缓。2012年地区生产总值1495亿，人居可支配收入22300元。房地产市场整体发展势头较好，开发投资额持续上升。
桂林城市经济发展稳健，房地产投资额持续上升，整体房地产发展形势较好
城市规划
桂林核心向西临桂组团发展，项目位于桂林市叠彩区—八里街组团，非主流发展方向
桂林城市规划的核心方向是西侧的临桂组团，市政府已经明确宣布将搬迁至临桂，成为城市发展的热点。项目位于桂林城市北侧的叠彩-八里街组团，非城市发展主流方向。
城市向距离中心城区约10公里的临桂新区发展
八里街经济技术开发区科技工业园发展的投向定位是以医药、电子技术、通讯及信息产业为发展方向的系统开发区，按照国际先进的工业园管理模式进行规划建设与管理。
该园区的东部建成组团已引进各类商贸、物流项目200多个，园区常住人口接近6万。园区现已建成工业项目116个，总投资51.2亿元；在建工业项目12个，总投资9.2亿元；筹建工业项目25个，总投资4.2亿元。主要产业有风力发电机研发制造为主的新能源开发利用、机电、机械制造、新型材料、轻工产业等。
贵广高速铁路、湘桂铁路、桂兴高速公路汇聚于区域内，让商贸、物流项目高度集中，但是对区域的居住环境也造成了负面影响。
叠彩-八里街组团位于灵川县区域，含八里街经济技术开发区科技工业园，众多物流、商贸城、工业项目为区域提供消费力，但同时对居住环境造成明显影响，脏乱差突出。
本案
区域规划
叠彩区—八里街组团处于灵川县域，周边商贸、物流、工业聚集，环境较差
桂林全年市场先抑后扬，在市场看涨行情中，2012年后半年成交量逐步走高，商品房总成交面积约为56万方，但总成交面积相比2011年仍有萎缩。
桂林房地产市场2012年月度走势
宏观及房产政策微调影响：2012年以来以往“一刀切”的调控政策已有所转变，地方政府的政策微调逐步增多；5月中旬，中央强调稳增长的战略目标；6月，央行3年来首度降息，降低企业投资成本。与此同时，各地政府纷纷微调调控政策，这些政策面的变化，均为市场带来政策面将走向宽松的预期，促进了需求的释放。
企业执行“以价换量”策略：持续的紧缩性调控政策对开发企业，特别是中小型开发企业的资金链带来严重冲击，资金链紧张已成为众多开发企业面临的难题。在今年以来政策频频微调的情况之下，企业抓住窗口期，通过价格优惠等促销方式，吸引刚需客户入市，带动了市场成交的上涨。
行情“看涨”带动需求释放：政策微调带来政策放松的预期，客户买涨不买跌的心理更加强烈。在成交量逐步回升的情况之下，市场的看涨预期带动更多刚需客户的入市，进一步拉升市场成交。
数据来源：桂房网
整体市场
近2年桂林房地产受政策影响较大，以价换量、刚需成交为主流