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本地块建筑规模不大，建筑物的高度与容积率限制对产品的规划有较大影响，物业类型的选择空间不大。
占地面积82亩
容积率1.0
建筑密度25%
限制高度15米标志性建筑部分24米
项目开发条件与环境——
借助原生态山体资源，做足概念，开发用地做好最优化物业配比
按82亩的规模规划，用足1.0的容积率
小户型度假式住宅或公寓为主，可兼顾部分双拼或联排、叠墅产品，并做出测算
建筑标准从俭，节省造价，不要过度装修
要研究配套标准，道路管网按约5万平米进行 配套，其中重点研究供热
考虑小型商业配套
小户型产品停车争取利用租赁地集中解决
开发公司对本项目的开发定位及注意事项进行了相关研究，给予了以下要求：
板块竞争
竞争激烈
风险与机遇共存
区域竞争激烈，在胶州湾西海岸、北岸板块及海阳十里金滩的冲击下，鳌山湾板块渐落下风
片区竞争
产品竞争
项目属于鳌山湾板块中的田横新城片区，是一刚规划新起的片区之一，目前楼盘开发体量小，市场认知度低
区域内市场供应的主力产品以别墅为主，近年来受宏观环境、政策调控影响，及有其它板块竞争下，大面积的别墅明显滞销，经济型别墅、类别墅，及小面积、低总价公寓的市场需求相对较好高展示力、高配套条件项目销售较好
城市规划
交通发展
楼市发展
新起板块
将兴待兴
田横旅游度假区是青岛滨海旅游往北发展的重点区域，按照新的城市场规划，将打造成为为融岛、滩、湾为一体的现代化开放型的滨海新城
滨海大道将青岛与田横镇一线穿联，青岛蓝色硅谷轨道交通快线、海青轨道已开始谋划，为青岛R1快线往东连通田横、丁字湾、海阳的延伸，交通线路逐步完善。
田横镇目前属于城市边缘待开发阶段，新起板块，近期36宗地集中上市拍卖，城市新城建设处于初始的快速发展阶段
客户分析
发展建议|Develop
A开发主题定位
B产品与客户分析
C规划布局建议
怡情养生山庄 原乡风情小镇
原山、原湖、养生居所
原生态、城市“5+2”休闲度假、体验式养生生活模式
原乡风情小镇
怡情养生山庄
发挥项目自然环境优势
与区域内的产品形成差异竞争
项目区内地理资源条件得天独厚，东、西、北三面依山，南面滨湖，地势高低起伏、座落有致，利于打造山、湖休闲度假、养生、养老风情小镇
以山庄卖点与温泉及岭海片区楼盘形成差异竞争
以休闲度假第二居所定位，拓宽客户群体，规避田横镇第一居所楼盘的低价竞争与客户竞争
利用林地租赁优势做足山体文章
利用林地租赁权优势，提升项目整体占位高度，注入养生、休闲、康体的营销元素；采取营造稀缺、高价值卖点，辅助项目开发，如配送庄园使用权、成立艺术家定点商务活动场所
客户分析
发展建议| Develop
A开发主题定位
B产品与客户分析
C规划布局建议
生态景观资源
休闲山庄体验
土地资源占有
亲耕土地配送
容积率1.0
建筑密度25%
限高15米，局部24米
高品质
小户型
低总价
方案一： 以符合规划指标为主导，突出核心卖点，尽量贴近市场需求
（多层小公寓+小联排）
方案二：突出核心卖点，契合市场需求，提高地块价值，突破限高要求
（小高层小公寓+三叠墅+小双拼或联排）
核心卖点
规划指标
市场需求
小联排
或小双拼目前别墅市场主流产品
有助于提升项目形象与价值
沿湖布置，可实现资源价值最大化
价格标杆产品，有助于项目其它产品销售
受容积率限制，在本项目中不能有太大体量规划
有利：
不足：
三叠墅花园洋房升级品，叠拼别墅精减版
低总价类别墅，新兴热销产品
层数可达三层，相比原方案的联排方案，有助于提升容积率，并实现相对小面积、低总价
与板块中相对旺销的洋房或高层住宅形成有利竞争
面积设计难以做到小户型，与当前热销的、面积下探到120-150㎡的联排别墅相差不大，需要通过价格杠杆调节竞争
有利：
不足：