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最火半年，下半年价格持续上扬
中国指数研究院发布百城价格指数显
示6月份全国100个城市（新建）住宅平均
价格为每平方米10258元，实现自2012年6
月以来连续第13个月环比上涨。整体来看，
上半年全国重点城市住宅市场成交量持续
回升、房价逐步上涨、土地市场量价齐升，
地王频现，市场较为火热。
郑州2013年上半年市场经历新国五条、
地方细则落地、7月1日起实施预售新规等
调控政策以及钱荒的影响，亦迎来最火半
年，量价齐升，楼盘活动频繁，据不完全统
计，上半年项目开盘频次高达100次。上半
年商品房销售面积493.75万㎡，同比上涨
49.1%。
其中商品纯住宅市场尤为活跃，上半年
实现备案面积372万㎡，同比上涨40.9%，
纯住宅销售均价由年初的7474元/㎡上涨至
6月份的8713元/㎡，增势强劲。若按照郑
州市上半年纯住宅市场月均2.3%的房价增
幅来推算，郑州下半年住宅市场在12月底
将达到近万元的销售均价，然而后续在实际
中随着高新区等价格较低区域项目的备案
成交，会在一定程度上拉低房价上涨的速
度，保守估计，下半年郑州八大区住宅均价
将达到9400元/㎡左右。
目前市区内楼盘多以老盘销售为主，剩
余体量较少，新盘则主要云集在三环以外，
同时由于受2011年土地市场成交冷清的影
响，目前新盘涌现速度较为缓慢，而最近新
成交的地块则需要近一至两年的时间方能
入市，因此整体住宅市场的供应量有限，然
而置业者入市意愿则随着价格的上涨而不
断增强，因此下半年住宅市场依然呈供不应
求态势，价格上扬动力较足，但是上涨空间
将有所缩小。
在市中心房价火速飞涨的情况下，目前
郑州周边中牟、新郑龙湖楼盘渐渐进入刚需
族的视线，市场成交火热。而郑州市内连霍
文化板块、高新区、郑东新区龙湖、龙子湖
板块、以及航空港区则成为新的热点土地成
交片区，板块内云集众多知名开发企业，后
续将成为郑州新的住宅热点区域。
郑州楼市上半年有哪些亮点，又有哪
些企业和项目名列前茅，未来发展的热点区
域在哪里，同致行《2013年半年度报告》从
多方面对楼市进行回顾剖析，通过宏观经
济、政策、土地、营销、开发企业，未来预
测等篇章，还原最真实准确的楼市历程。
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第一章 经济政策篇 .......... 4
1、2013年上半年宏观经济运行现状 ....... 4
2、2013年上半年房地产政策盘点 ........ 12
3、郑州市主要城市规划 ..... 13
第二章 土地篇 . 14
1、2013年上半年郑州市土地交易分析 .... 14
2、2013年郑州市土地供应分析 .......... 15
3、2013年上半年郑州市土地成交分析 .... 16
4、2013上半年郑州市土地价格分析 ...... 18
5、2013上半年郑州市典型成交地块 ...... 19
6、同致行观点 . 20
第三章 楼市指数篇 ......... 20
1、商品房市场——经历系列新政，2013年上半年成交火热，成为最火半年 ........ 20
2、商品住宅市场—市场成交火热，量价齐升 ........... 24
3、商品纯住宅市场—上半年成交火热，价格增势迅猛 ... 25
4、商业用房市场——市场需求稳定，月均去化4.27万㎡30
5、办公用房市场—市场成交略有回温，市场主旋律“以价换量” ..... 32
6、二手房市场——新国五条关于20%个税的征收促使二手房成交火热 . 35
7、同致行观点 . 36
第四章 楼市动态 ........... 37
1、营销事件频次走势——上半年经历“金三银四红五”，楼市活动频繁 ........... 37
2、2013年上半年新入市楼盘分析 ........ 38
3、2013年上半年各区域楼盘营销事件总结47
第五章 媒体篇 . 76
1、2013年上半年房地产媒体及营销活动 .. 76
第六章、开发企业篇 ........ 80
1、2013年上半年郑州开发企业销售额TOP20——销售业绩提升明显 ... 80
2、郑州开发企业2013年上半年TOP10竞争分析 ........ 80
3、郑州知名开发企业动向 ... 83
第七章 预测篇 . 84
1、经济环境 ... 84
2、政策环境 ... 84
3、未来热点发展片区预测 ... 85
4、住宅市场下半年市场预测——持续量价齐升，价格上涨空间略有压缩 ........... 86
5、办公市场下半年市场预测——成交略有回温，库存逐步消化，均价微上扬 ....... 87
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1、2013年上半年宏观经济运行现状
1.1、郑州市宏观经济运行现状及未来走势分析
2012年郑州市GDP达5547亿元，首次跻身“5000亿俱乐部”，在此背景下2013年郑
州GDP计划实现6400亿元。其中2013年一季度完成生产总值1341.2亿元，同比增长9.3%。
2013年一季度郑州经济继续增长，社会消费品零售总额、固定资产投资继续增长。上
半年郑州市加快“一枢纽十中心”建设，加快二七商圈、华南城、航空港区的规划建设，经
济社会发展动力十足。在此背景下，继续保持经济平稳增长，保证经济环境平稳将依然成为
政府工作重点。
1.1.1、经济持续增长，但增幅持续下滑
图1-1 2001-2013年一季度郑州市GDP走势图
（数据来源：郑州统计信息网）
郑州市2013年一季度完成生产总值(GDP)1341.2亿元，同比增长9.3%，高出今年一季
度全国GDP增速1.6个百分点。在经济增长整体疲软的大环境下，郑州经济仍然保持增长。
从外因来看，航空港综合实验区上升为国家战略，吸引企业向郑州集聚；从内因来说，在利
好政策下，郑州出台系列新规，更科学地规划今后发展方向，为经济发展创造良好环境。
1.1.2、三产比重微调，第三产业比重稍有下滑
图1-2 2001-2013年一季度郑州市三产比重
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2013年一季度经济发展中，第二产业占比60.43%，高于历史最高水平，第一第三产业
比重均出现下滑。2013年一季度郑州市工业完成增加值667.3亿元，同比增长10.5%。高新
产业引领经济发展的作用已经在一定程度上凸显出来，郑州市已经度过产业迟滞期，以新能
源、新材料、新技术为代表的“三新”企业已经逐渐发挥出作用。
1.1.3、城镇居民人均可支配收入及消费性支出继续增长
图1-3 2001-2012年郑州市城镇居民人均可支配收支
（数据来源：郑州统计信息网,2013年数据暂无）
2012年郑州市城镇居民收入继续保持良好增长势头，城镇居民人均可支配收入24246
元，同比增长12.2%；全年城镇居民人均消费性支出16610元，同比增长14.6%。
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图1-4 2001-2013年5月郑州市社会消费品零售总额
（数据来源：郑州统计信息网）
2013年1～5月郑州市社会消费品零售总额完成1050.8亿元，同比增长12.6%，增速
比上年同期回落3.0个百分点。今年以来，郑州市消费品市场呈现稳定增长、缓慢回升的
态势，自3月份以来，各月增速呈现逐月缓慢回升趋势。和全省、全国相比，1～5月份郑
州市社会消费品零售总额增速比全省低0.6个百分点，与全国增速持平。
1.1.5、城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨，涨幅明显抬升
图1-5 2005-2013年5月郑州市固定资产投资及房地产开发投资
（数据来源：郑州统计信息网）
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电话Tel：（0371）65963000传真Fax：（0371）65968588 邮编： 4500082013年1-5月，郑州市固定资产投资完成1488.3亿元，同比增长24.6%。其中房地产
开发投资完成472.4亿元，同比增长31.2％。2013年全国房地产市场量价齐升，市场火爆。
在此背景下，房地产行业投资热情继续高涨，开发商拿地热情持续高涨，对市场走势持乐观
态度。
1.2、全国房地产市场运行现状及未来走势分析
1.2.1、土地市场
2013年上半年全国土地市场供需双旺。2013年1-6月份全国300城市共推出土地20121
宗，推出面积77400万㎡，同比增长13%；其中成交土地16220宗，成交面积61564万㎡，
同比增加11%。住宅用地方面；共推出土地6224宗，推出面积27202万㎡，同比增长27%；
其中成交土地4829宗，成交面积21308万㎡，同比增长34%。
1.2.1.1全国住宅用地供需两旺
图1-6 2013年上半年全国住宅用地供求关系
（数据来源：中指数据）
2013年上半年住宅用地供需矛盾稍缓，其中供应面积27202万㎡，成交面积21308万
㎡，供需比为1.28。随着2013年国五条及细则的出台，各城市纷纷发布调控目标，而提高
2013年住宅用地供应则成为不少城市共同选择，因此推动全国土地供应市场。而房地产销
售市场的火爆，开发商资金的充裕也促使开发商不断“补仓”。
1.2.1.2 2013年全国上半年住宅成交市场楼面地价浮动明显，但均高于去年
图1-7 2013年上半年全国住宅用地成交楼面均价走势
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2013年上半年开发商拿地多倾向于一二线城市，“地王”频现，导致全国住宅用地成
交楼面均价高位运行。1-6月全国300城市成交楼面均价1078元/㎡，同比增长37%；住宅
用地成交楼面均价1469元/㎡，同