无锡市.人民路地下商业街项目策划报告 ——项目汇报 项目理解 城市功能提升 项目形象的塑造 项目利润优化 大力发展城市服务业，形成地上地下的网络型商业中心，有效形成主力消费人群聚焦，改变人们原有的消费习惯。 借鉴城市设计的各种手法，创造人性化的空间 ，不同区域的地下空间应有不同的特色，与周边的建筑要素相呼应和协调，以塑造个性化形象。 通过精准定位和产品合理规划，实现项目经营利润最大化的目标。 项目开发目标 结论：结合项目立地条件及城市发展的需要，本项目的开发目标为： 项目开发目标 项目核心价值解读 无锡商业核心地段，地下轨道全面规划实施，地下商业街如何创造更高的价值 2.6万方地下商业，迎合无锡核心商圈既有价值，定位如何突破； 地下商业街产品与业态如何有效结合，形成核心商圈内消费的崭新亮点； 以何作为本案2.6万方地下商业的价值推动器 项目核心价值解读 项目位于地铁三阳广场站和东林广场站的地下，西起新生路、东至苏家弄；由于西侧临近中山路，因此将成为商业建设的重点区域。 核心地段依然创造核心价值，轨道扶持，消费诉求变化，地下商业未来值得期待……对大部分无锡市民来说，轨道交通是个新鲜的交通工具，轨交地下商业更是陌生。作为个新形态的市场，面临一定风险，需合理的规划及精准的定位。 项目核心问题界定 项目核心问题界定 核心问题 2.6万方地下商业，迎合无锡核心商圈既有价值，定位如何突破； 地下商业街产品与业态如何有效结合，形成核心商圈内消费的崭新亮点； 项目核心问题界定 核心问题： 地下商业如何定位开发？ 有效实现商业价值的最大化，首先需要发现核心问题所在，才能制定解决之道 项目定位与开发是本案核心，其成功与否直接影响到本案商业的成败和项目价值； 关联问题：地下商业街业态和产品定位，两者能否在开发阶段共融？ 本案的商铺格局与经营业态的共融对其运营的成败有极大影响； 报告思路 知己知彼，胜乃不殆；知天知地，胜乃可全。 《孙子兵法》地形篇 知资源评估—区域属性与项目价值 地块内南方灯饰城 区位属性 无锡市崇安次分区规划 产业属性 项目位于城市主干道人民中路上，该道路横跨整个崇安区，串连无锡市东西两侧，直通高速公路。承载着城市交通运输的重要职责；项目西近中山路，东至解放东路，是城市最繁华的标志性道路。 本案 交通属性 无锡市轨交二号线将于2015年通车，届时在其所设的21个站点周边市民将能方便到达此处，为本商业中心输送庞大而又稳定客群。 交通属性 整体消费客群：项目辐射崇安区及整个无锡市，其中市区年轻时尚客群和商务客群为主导客群；轨交沿线周边市民为项目补充客群。 2010年无锡常住人口接近670万，市区人口约390万，其中，中青年人数约占60%左右 人口属性 从项目本体的资源轴分析，项目地处无锡市市中心，区位优势明显，交通便利，优越的先天条件将带来稳定的客群。所在区域商贸业发达，有着良好的商业发展环境。 人口属性 知资源评估—宏观市场研究 无锡市整体经济情况良好，近10年GDP每年增长速度保持在10%以上城市房地产处于快速发展阶段 城市经济 2009年，无锡人均GDP已超1万美元，达到了国内一线城市的水平。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态到发达状态的标线。 产业结构 人口增长 2000-2008无锡市城镇居民人均可支配收入 人均可支配收入 从市场发展的时间轴分析，无锡市近年来经济发展态势良好，GDP保持高速增长。人口到2020年，将突破750万，届时消费需求旺盛。然就目前无锡总体消费水平来看，较国内一线城市还存在差距，但是增长迅速。另外，在三大产业发展中，第三产业比重正日渐加重。 小结 知无锡核心商圈市场研究 房地产供求 房地产成交 单位：万元 2010年崇安区商业土地市场情况 崇安区土地市场