土地出让转让政策与实务
岳晓武
国土资源部利用司
土地出让转让的政策与实务
一、土地供应方式与土地产权设定
二、土地出让的方式与程序
三、土地出让合同的有关问题
四、土地转让的政策与规定
五、土地出让转让的几个实务问题
土地供应方式与土地产权设定
国有土地供应
划拨--行政
建设用地 出让—协议招拍挂
租赁—协议招拍挂
作价出资(入股)—协议
国有土地供应 授权经营—协议
承包经营—协议或招拍挂
农用地其他方式
无偿供地与有偿供地的范围划分
--《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第23条、《物权法》137条；
--《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》；
--国土资源部9号令《划拨用地目录》:按照行业、产业划分，与主体所有制无关（不分国有、民营和外商企业）
土地产权设定方式与类型
--国有土地使用权划拨与划拨土地使用权
--国有土地使用权出让和出让土地使用权
--国有土地租赁与承租土地使用权
--国有土地使用权作价出资（入股）与作价出资（入股）土地使用权
--授权经营与授权经营土地使用权
二、土地出让的方式与程序
（一）土地出让方式
--协议
--招标拍卖挂牌
法律法规关于出让方式规定的演变：
--1990年55号令；
--1994年《城市房地产管理法》；
--1999年，国办发39号文；
--2001年，国发15号文件；
--2002年，国土资源部11号令；
--2004年，国发28号文；
--2006年，国土资源部《出让规范》；
--2006年，国发31号文件；
--2007年，《物权法》。影响：正在修订11号令。
协议出让范围:
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
续：
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
---对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
招标拍卖挂牌出让范围
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
--对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
如何确定招拍挂的具体方式？
对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。
采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。