西安沙河地块前期初步调研及可行性分析报告A地块竞争情况及分析 初步价格定位 未来趋势预测及风险提示 B地块竞争情况及分析 项目初步投资收益分析 产品规划建议 宗地情况 ——A、B地块位置及周边楼盘 A地块 翡翠城 2期 翡翠城 1期 鑫磊家园 汇通 城市花园 B地块 一、项目取得原因 1、本项目位置优越，交通便利，规模适中，开发条件成熟，政府支持力度大，市民关注度高， 利于进行中档住宅开发并快速树立企业新形象和品牌影响力 2、本项目土地手续完备，也不存在任何拆迁工作，2012年5月即可面向市场销售并逐步回笼资金，预计一年内可完成 7亿元的销售任务 3、经分析论证，本项目开发前景广阔，利润丰厚，投资回报率高，可为企业提供新的利润增长点 二、项目简介 （一）区域规划 按照西安城市规划要求，项目所在区域为政府新设立的大兴新区。大兴新区总体规划 为“两带，三线，九里坊”布局。“两带”，即两条城市绿化带。“三线”，即沿三条主干道发展现代商贸服务业 。“九里坊”，即按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人的精品住宅区。该区域是西安市二环内仅有的可成片开发的区域 （二）项目现状 □地物情况： 本项目用地南沿大兴路150多米，沿用地范围的西、北两侧均有规划路，整个地块呈长方形 市政条件： □大兴新区市政配套的供电、供水、排水（雨污分流）、供热、天然气等管网均已铺设到位或正在铺设，可满足小区的需要 （三）项目定位 1、综合形象定位：西安城区西北域中档住宅小区 2、目标客户群体定位：工薪、白领阶层 3、价格定位：6000元/㎡ 4、项目推广名称：XXXX 5、项目总体规划指标： 6、项目初步投资收益分析 （三）项目定位 （1）项目成本汇总 6、项目初步投资收益分析 （三）项目定位 （2）项目销售收入 6、项目初步投资收益分析 （三）项目定位 （3）项目损益分析 三、投资估算及资金筹措运用 I.建设投资估算及资金使用计划 本项目建设总投资分建设成本和开发费用两部分 1.土地成本： 根据项目转让合同，该项目的土地货币成本为21024万元，其中包括拆迁过渡费、项目转让费（含征地费用、国有土地使用出让金、契税、变更费等全部费用），平均每平方米约为1500元 2.城建税费： 本项目应交纳的城建税费为3272万元，具体交费项目见表2，平均每平方米约为231元 城 建 税 费 估 算 表 单位：万元 （一）建设开发成本：26562万元 3.前期技术准备费： 本项目前期技术准备包括勘察、测量、设计、工程监理、工程预算编制等项工作，其费用为750万元，各项目费用见表3，平均每平方米约为54元 前期技术准备费估算表 单位：万元 三、投资估算及资金筹措运用 4.市政供水、供电工程费用为500万元；平均每平方米约为36元. 市政供水、供电配套费 单位：万元 5.以上4项为，合计25546万元。按可销售面积142000平方米计算，平均每平方米约为1800元 三、投资估算及资金筹措运用